半年报快读建业：“轻重”两难全 重资产销售增速不过10%

8月20日晚间，建业地产发布2019年中期业绩公告。公告显示，建业在上半年实现合同销售额395.91亿人民币，同比增长为24.1%。其中，重资产的销售金额为人民币276.6亿元，同比增长9.2%；轻资产的销售金额为人民币119.3亿元，同比增长为81.3%。

轻资走高 重资遇瓶颈

“建业地产上半年的发展总体上还是稳中有升，销售突破了300亿大关，对我们来讲，300亿算是一个关口。”董事会主席胡葆森在业绩会上如是说，对于建业上半年的成绩，他颇为满意。

建业能在中期突破300亿的关口，轻资产的销售功不可没，虽然与轻重资产比例达到5:5这一传说中建业的愿景相比，轻资产规模与其开发规模差距依然较大，但已逐渐成为其销售额的另一支柱。

2015年就已走上轻资产之路的建业，如今拥有131个轻资产项目，计容建筑面积1991万平方米，期内新增22个轻资产项目合约，预计总建筑面积319万平方米，较去年同期新增18个项目、200万平方米的建筑面积略增。

值得一提的是，建业新增的22个轻资产项目中，有1个位于省外；旗下负责轻资产运作的中原建业，在期内共接触意向项目6个，其中中原文化小形态的意向项目3个，住宅类项目3个——接触6个项目，敲定1个项目，也应了一个月前胡葆森说过的“谨慎地走出河南”。

不过，在重资产方面建业似乎进入了一个瓶颈期，期内销售额增速不过10%，与2017年和2018年同期47.5和82.4%的增速相去甚远。在经历去年规模增速攀升之后，建业将2019年的重资产销售目标定在了635亿元，较2018年销售额增长18.3%，在中期销售增速大跌的情况下，建业在下半年加快推盘节奏是必然的。

按照合同金额计算，公司的重资产于期末在河南省市场占有率为7.7%，较去年微跌0.6个百分点。一方面，建业本期在郑州、鹤壁、焦作、许昌、漯河、三门峡六个城市的销售额出现下滑，在鹤壁和三门峡的销售额跌幅超过70%，在郑州则下跌了35%；另一方面，建业在周口、驻马店、南阳的销售额增幅不过10%，在驻马店和南阳分别仅为1%和2%，而在去年同期，它们可以说是建业销售额大幅增长背后的“三个功臣”，增速分别达到了297%、137%及79%，合计贡献了62.1亿元的销售额。

建业方面亦直言，正商地产在郑州的销售会更好一些，建业的目标是在河南用20年时间实现120个城市全覆盖，在郑州的销售额比例本期不过才17.9%。但是，建业在郑州的销售规模确实在逐步增加，也是各城市中规模最大的一个，增速大幅收窄对整体销售的影响颇大。同时，建业在周口、驻马店、南阳达到新规模层级后的疲软增速也拖后了整体销售的增速。

2019年7月1日，凯德从建业退出，胡葆森此次回应表示凯德有自己的战略考量，交易双方自愿且愉快。尽管战略投资者已然离场，但“建业对深耕中原的战略非常有自信，也觉得非常正确，后面也会一直这样去走”。

出售收益6.9亿元 新开工面积增速大降

期内，建业实现营收90.7亿元，同比增长90.1%，毛利增长43.9%至24.7%亿元，毛利率却下跌8.7个百分点至27.3%。建业表示，毛利率下跌是因为高毛利的车位结转较少，拉低毛利率3.8个百分点，结转项目毛利率不及去年同期，导致毛利率下降4.5个百分点。

同时，建业已售未结转金额约505.9亿元，对应毛利126亿元，结转物业面积为137.6万平方米，占交付面积246.8万平米的55.8%。截至期末，建业的新开工面积722.2万平方米，同比增长28%，增速较去年大幅下滑184个百分点；在建面积2654.6万平方米，约两倍于去年的数值。下半年，建业计划交付41个项目，建筑面积约373.4万平米。

在土储方面，建业也放慢了自己的扩张步伐，期内新获取土储452万平方米，较去年816万平方米降幅较大。截至期末，公司拥有土地储备建筑面积约 4769万平方米，其中权益建筑面积约3719万平方米。

本期，建业的其他收入项约为5.7亿元，较去年同期的-0.46亿元有较大增长，主要因为出售合营企业收益4.4亿元，视为出售企业收益2.5亿元，推高了净利润。不过，销售费用增幅达到73.6%，7.5亿元的金额甚至超过了2018年下半年的6.9亿元。期末，建业实现归母净利润6.6亿元，同比增长19.6%。