中报观察｜雅居乐毛利降净利增，背后有玄机

8月21日，雅居乐发布了2019年上半年财报。根据财报，今年上半年，雅居乐实现营业收入271.14亿元，较去年同期增加12%。不过，其毛利同比下降31.6%至82.2亿元，净利润却同比增长37.7%至58.94亿元。雅居乐这两个财务指标一降一升背后的原因是什么？

海南项目拖累毛利

根据财报，2019年上半年，雅居乐的毛利率为30.3%，较去年同期下跌19.3个百分点。

对于毛利以及毛利率下降的原因，从财报直观的数据来看，雅居乐上半年的营业收入仅同比增长12%，但销售成本却增长了55%。

在同一天召开的业绩发布会上，雅居乐副总裁潘智勇表示，毛利下降的原因很明显，一是高毛利的收入少了，具体来说是海南的项目，毛利率达58%，占营业收入的40%。去年同期收入为90亿元，今年上半年入账只有10亿元。二是同期的土地成本增加，非海南板块去年同期的成本是7500元/平方米，今年上半年的成本为8960元/平方米，同比增加19%。

不过，潘智勇指出，过去一年来已经消化了海南市场对于雅居乐的不利影响，30%的毛利率是一个不错的数字，有信心未来可以做到30%以上。主要原因有两个，一是目前开始拿的地，毛利率在30%左右。二是非房产板块的新业务毛利率较高，诸如上半年雅生活的毛利率为37%。

三大因素增厚净利

毛利下降，净利增加，这背后的原因又是什么？新京报记者分析财报发现，主要有三大因素间接或直接增厚了雅居乐的净利润。

一是提效控成本，在“三项费用”中，雅居乐今年上半年的销售及营销成本同比微降，财务费用则以收益的形式呈现，净额约为9.26亿元。财报显示，上半年，雅居乐的利息开支约为33.35亿元，同比大增59%，其中，资本化利息约为23.33亿元，意味着这部分费用从成本直接转化为资产，间接增厚利润。

二是其他收益净额的大幅增长，今年上半年高达47.22亿元，较2018年同期的3.14亿元上升14倍。新京报记者查询财报发现，增幅上涨的主要原因是，包括出售一间附属公司，实现收益29.89亿元；由合营企业转至附属公司的重估收益，增加5.79亿元的收益；按公允值计入损益的金融资产公允值收益8.83亿元，去年同期亏损约3605万；出售按公允值计入损益的金融资产收益2.47亿元，同比增加155%。

通过上述两个因素的影响后，被销售成本拖后腿的毛利降幅，被追了回来，雅居乐除所得税前利润为102亿元，同比增长5.5%。

最后一个因素是报告期内所得税开支大幅下降，从2018年上半年的53.89亿元降至2019年上半年的43.07亿元，同比下降20%。最终，雅居乐除税后的净利润为58.94亿元，同比增幅为37.7%；归属于母公司股东的净利润50.77亿元，同比增长35.1%。

“1130亿全年目标不变”

去年正式踏入“千亿阵营”的雅居乐在今年年初定下全年1130亿元的预售目标。根据财报，今年上半年，雅居乐累积实现预售金额约为582亿元，全年预售目标完成率为52%，累积实现预售建筑面积为405.9万平方米，预售均价则为每平方米14340元。

对此，雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林表示，“希望能按照预期实现1130亿元的目标，具体还要看现在的经济和市场情况。”

此外，在土地方面，今年上半年，雅居乐审慎增添土储，开拓新市场，先后在多个城市群及海外增添了28个优质新项目，新购项目的预计总建筑面积达692万平方米，对应楼面地价约为每平方米4200元。其中雅居乐应占权益预计总建筑面积为581万平方米，相关应付土地金额为232亿元。

截至2019年6月30日，雅居乐土地储备遍布72个城市，预计总建筑面积达3927万平方米，其中北海、昆明、清远、石家庄、襄阳及柬埔寨金边为新开拓市场。

对于新增土储，陈卓林表示，“232亿元的拿地金额是合理的，下半年会用一半的回款来买地。”

对于拿地策略，雅居乐副总裁王海洋表示，“多方式拿地、拿好地、不拿错地。至于城市选择，我们会结合市场情况去判断，目前强调的是安全度、未来为股东创造价值。”

新京报记者段文平

编辑武新校对李世辉