楼市开始“斗蛐蛐”！本月有三个消息，两类购房者要吃“哑巴亏”

今天看到了一份数据，哪些城市对房地产的依赖程度最大。

第一名让人有点惊讶，安徽四线小城蚌埠，上半年房地产开发投资额占经济总量达40%以上，紧随其后的是昆明、三亚和贵阳，房地产开发投资额占比均达30%以上。

值得注意的是，平时被大家挂在嘴边的“新一线城市”，如郑州、西安、武汉、重庆等地，房地产依赖度全部都在20%以上。

善于发现细节的朋友，应该能注意到这份数据的特殊之处，这些高度依赖房地产开发的城市，大部分位于中西部，以省会、新一线居多。

这些顶着城市群、地铁、中心城市等名号的地方，正是最近几年房企和购房者的“主战场”，房价没有长三角和珠三角那么高，城市扩张的速度却有过之而无不及，最适宜炒作。

正因如此，房地产调控才“箭在弦上，不得不发”，数据显示，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，同比上涨31%，仅5月、6月、7月，各城市发布的调控次数就高达160余次。

仿佛像“斗蛐蛐”一样，调控一旦发力，把炒房客、房企、各大城市、投机者、刚需族一股脑的塞进“罐子”里，最终那些靠炒房获利的购房者、靠高周转扩张的开发商，都会选择认输。

到了八月份，“斗蛐蛐”的意味越来越浓了，有三个消息相继出现。

第一，土地市场流拍加剧、溢价率下滑。

房产研究机构克而瑞发布报告指出，截止8月中旬，重点城市已经有26块土地流拍，环比7月同期近乎翻番，土地流拍有加剧之势。

在政策严控、融资收紧背景下，土地市场热度明显回落，溢价率连续三个月下滑，7月份300城溢价率已经降至12.9%。单就重点监测城市来看，7月份溢价率降至14%，较6月份下降了8个百分点。

众所周知，土地市场是楼市的“根”，开发商如果看好后市，必然会投入重金争夺“地王”，土地市场冷与热，也是衡量房地产市场的先行指标。

现在溢价率在降，流拍现象也在增多，只能说明一个问题，由于房企前两年拿地节奏偏快，自身处于偿债高峰期，加之融资渠道收紧，房企资金链偏紧，因此出价极其谨慎，连土拍的底价都达不到，流拍也就是自然而然的事。

第二，超30家房企发布半年报，资金成本上升净利润率下调。

据经济参考报8月22日报道，截至8月21日，已有超过30家房企公布2019年半年报。其中25家房企，合计营业收入为3619.39亿元，同比2018年同期上涨了25.9%。合计净利润达到了340.1亿元，净利润率为9.4%。

表面上看业绩表现很不错，深究起来，业绩增速较去年却出现了明显下滑，尤其是资金成本上升，举个例子，万科2019年上半年财务费用为32.27亿元，而去年同期仅为23.32亿元，同比增长高达38.38%。

何为财务费用？我们可以简单理解为房企借钱的成本，财务费用越高，说明“钱袋子”越紧张，正所谓“一叶落而知秋”，连万科这样业内闻名的稳健型龙头房企，资金周转成本都在上升，更不用说大量中小房企的处境了。

要知道，八月还没过完，今年全国就有274家房地产企业宣告破产清算，相比2018年破产的458家，今年房企破产速度明显加快了。

据统计，近三年破产的房企已经超过1000家，主要集中在三四线城市的中小房企。成立时间短，一般是两到五年，资产规模普遍是五亿到三十亿之间。

大房企面对这样的处境，还可以选择咬牙熬着，小开发商的命运，就可以想见了。

第三，二手房下跌之势正在蔓延，多个热点城市压力凸显。

据第一财经近日报道，统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上涨城市数量在6-7月份明显出现了大幅减少，6-7月份二手房出现20个城市下调，是2019年最高。

两个月时间，20个重点城市二手房下降，这是年内还没出现过的现象。

以北京为例，据每日经济新闻8月20日报道，8月18日当天，北京下调报价的二手房有1287套，降价房源广泛分布于海淀、朝阳、丰台、顺义等地，其中有的房源降幅超过20万元。而价格上涨的房源仅118套，很多业主选择了用降价来促成交易。

从70城房价指数的走势我们也可以发现，6月份洛阳环比领涨，7月份平顶山环比领涨，均非热点一二线城市。

这也就意味着，悬在楼市上空的调控措施，正在以我们能够感知到的方式逐步收紧，投机资金开始尝试在部分三四线城市博取差价，然而，随着调控大网逐步展开，全方位的冷却将不可避免。

消息一个接一个，似乎都印证了楼市开始“斗蛐蛐”的事实，还抱着“投机”陈旧思维的购房者，必然会“吃哑巴亏”。

近日，东方证券经济学家邵宇发文指出，“房住不炒”的定位将会得到坚持，具体而言，有以下两类购房者，未来可能会“露出马脚”。

第一类，美其名曰长期“投资”的购房者。

有这么一类人，总是把房产的长期升值空间放在嘴边，动不动就把“国人置业理念”挂在嘴边，仿佛有钱就必须要买房才能保值一样。

然而，随着土地市场遇冷、房企业绩分化、二手房持续下跌，房产的流动性会进一步下降，加上各大城市都有不同程度的限售时间约束，动辄就是5年以上，加上产权证的办理、房屋挂出去的成交时间，每个十年八年，房子就别想卖出去。

这种情况下，标榜自己长期投资房产的人，将无法适应未来“冷冻”中的楼市。

第二类，短期赚差价的投机性购房者。

投机客的历史由来已久，早在2008年前后，温州人就让我们见识到了炒房团的凶悍，随后，深港炒房客、京津投机者、苏沪杭土豪们都走上了舞台，到了2016-2018年，高杠杆的买房手段层出不穷，低首付乃至零首付买房的案例比比皆是，这一类购房者呈现蔓延之势。

但是，这部分人将成为调控的“重点照顾”对象，限购资格构成第一道门槛，限贷、限售构成第二道关卡，摇号买房、房贷利率上浮成为第三道门槛，密集的打压下，想重复过去那种买房后迅速抛出的套路，必然会“露出马脚”。