这个区的房价降了,购房者却不买账

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  2017年的时候,对于门头沟,地产圈的口径还是---

  “6环外的门头沟房价坐实6万+”

  “门头沟房价10年翻了7倍”

  ……......

  到了2019年,门头沟似乎已经淡出了购房者的视线,声音也越来越小小小小....

  

  门头沟成交数据对比

  落寞已经直接反应在成交量上。今年已经过了2/3,对比去年门头沟新房1279套的总销量,门头沟今年整体销量还不足去年的50%。

  229天,网签579套,背靠大西山的门头沟发生了什么?

  门头沟成交均价下跌9%

  据网易房产数据中心统计,截止至8月18日,门头沟新建住宅*网上签约579套,成交面积9.7万平方米,成交总金额48.72亿元,成交均价为50230元/平,对比2018年(55044元/平)成交均价下跌9%

  *统计不包含共有产权房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等。

  始终密切关注西部片区的严肃君,有点儿担心。

  1这一次的均价下探,不是限竞房的锅。

  限竞房集中入市,对房价的整体数据表现发挥了巨大作用。在半年成交周报中,丰台曾出现了明显的成交均价下跌,就是来自限竞房的有力助攻。

  但门头沟却不是。

  目前门头沟仅有华萃西山1个限竞房入市,剔除掉华萃西山的成交数据,门头沟纯商品住宅成交均价为50375元/平,对比2018年区域成交均价,仍旧下跌8.4%。

  

  门头沟纯商品住宅成交对比(剔除限竞房成交数据)

  2金三银四没起色,金九银十没动静。

  门头沟去年全年贡献了1279套网签量,今年已经过去快9个月,网签只有579套,只完成了去年kpi的45%。

  不过,门头沟历来是改善产品的聚集地,别墅项目不占少数。

  

  细化到单体成交,确实有部分项目由于成交主力产品变更为大面积的别墅,地下面积部分拉低了整体成交均价。

  但是,主打大平层的项目,也实打实的降价了。比如华远·裘马四季、北京城建·龙樾西山,主推产品无变化,成交均价出现了明显下跌。

  3门头沟楼市,成也石景山,败也石景山。

  从客群来看,门头沟主要依靠吸引周边石景山、海淀的外溢购房需求。

  过去,石景山和海淀由于新房房源较少,改善客群被迫外溢,门头沟曾经有过一段辉煌期。

  比距离,门头沟不次于通州、大兴、顺义和昌平;比宜居,不次于怀柔、密云、平谷和延庆。

  问题在于,石景山是门头沟的“拦路虎”。

  外溢来的需求只是暂时的,一旦石景山、海淀新房供应增加,势必会影响门头沟整体市场。

  同样的时间周期内,隔壁的石景山已经成交2515套(截止至8月18日),较2018年全年网签1681套,kpi完成150%,与门头沟形成了鲜明的对比。

  

  北京楼市啊,三十年河东,三十年河西。

  今年年初,对比2017、2018年石景山、门头沟成交量, 严肃君还曾分析认为,由于当时供应产品的差异,而导致客群指向不同。石景山密集的新盘入市,对当时的门头沟影响不大。

  但从目前成交均价来看,石景山五里坨3个限竞房翡翠山晓、绿城西府海棠、远洋五里春秋与门头沟限竞房华萃西山基本都维持在4万8-5万/平之间;4个项目主力产品面积段也基本重合。

  反应到成交量上,华萃西山79套的网签量,与五里坨三项目256套起的成交,形成了鲜明的对比。

  石景山五里坨3个限竞房,直接狙击了门头沟限竞房的销量。

  在市场压力下,开发商在房价上做出了调整,但从销量来看,购房者并不买账。

  即使房价出现下调,门头沟楼市也已经进入了明显“冷静期”。对购房者来说,这是个好事,选择的余地更大了。

  两个不限价商品房 + 两个待入市限竞房

  从未来供应来看,门头沟还有两个不限价商品房、两个限竞房地块待入市。

  严肃君发现,门头沟供地有一个奇怪的现象,限价地块不限7090,不限价地块限7090,“紧箍咒”总是得带一个。

  1 限竞房慢吞吞

  门头沟共三个限竞房地块,目前仅华萃西山一个项目入市。

  

  潭柘寺地块、电建隆泰永定镇地块目前都没有具体消息。潭柘寺地块的出让时间是2017年1月19日,两年半过去了,京投、远洋、龙湖、保利、首开五家房企还没顾得上操练起来。

  两宗地均容积率较低,且不限7090,参考华萃西山洋房+别墅的操盘方式,未来预计以低密洋房、别墅产品为主。

  2 纯商品房抢跑

  今年2月起,门头沟供应了2块不限价商品房地块,都执行7090政策。

  其中,中骏天峰从2月1日拿地,到7月21日售楼处正式开放,间隔不足6个月;

  合景泰富永定镇地块,今年4月4日拍地,时隔仅4个月就跑步入场,已定案名“合景领汇长安”,节奏都非常快。

  哦对了,中骏天峰就是一个月前“碰瓷海报”刷屏的那个项目。

  

  2016年9月30日后 北京已出让不限价地块

  中骏天峰目前已知的消息是,住宅规划2栋小高层、3栋高层,户型为89/113㎡三居;合景领汇长安产品待定。

  

  从位置上看,两个商品房比邻而居,临近地铁门头沟 S1号线地铁桥户营站。

  2公里范围内,有首师大附中永定分校、北京八中京西小区等优质教育资源,京煤集团总医院(上岸)综合医疗部(三级)、门头沟Plus365购物中心等配套。未来合景领汇长安还配建幼儿园;中骏天峰配建大型购物中心。

  参考目前门头沟的整体成交价格,严肃君认为,中骏天峰、合景领汇长安未来住宅产品成交价格应该在5万左右。

  5万的均价放在非城六区市场上,没什么存在感。但对中骏天峰和合景领汇长安而言,所临近的S1号线桥户营站,与金安桥站只有2站10分钟的交通差距。

  金安桥站旁边,是石景山和全北京闻名的百亿销冠---中海寰宇天下,网签均价62344元/平。

  或者,未来四个月,门头沟还能再打一场漂亮的翻身仗?

  互动时刻:

  对于门头沟楼市,你有怎样的看法?你觉得门头沟新房的合理价位是多少?欢迎在评论区留言~

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