削减负债创造历史！万科的好成绩预示着房地产正式“入冬”

曾经高喊“活下去”的万科最近又火了一把，究其原因就是业绩大好，利润大增。而与之呈现出鲜明对比的是，今年已出现300多家房企倒闭停业。由此来看，万科活下去是为了更多的同行“活不下去”。

房企寡头时代来临，万科继续高歌猛进

昨日，万科在深圳大梅沙万科中心召开2019年中期业绩推介会。虽然从去年就在喊要“活下去”，但业绩报告显示，今年上半年万科依然“活得很潇洒”。

据万科董秘朱旭介绍，上半年万科实现营收1393.2亿元，同比增长31.5%；归属净利润118.4亿元，同比增长29.8%。截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，持续保持行业低位。

而当被问及前7个月万科销售增速放缓、拿地强度下降，全年计划是否有变时，万科首席运营官张旭回应称，万科把“每天都是卖楼的好日子”当成经营策略，坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理，今年卖多少房子万科自己也不知道。

张旭还表示，万科从来没有非常固定的经营计划，都是实行“动态计划”，每个季度调整一次。同时，拿地也没有固定策略，而是根据回款决定，但拿地会集中在核心都市圈，比如粤港澳大湾区、长三角等，集中在人口净流入、有基础设施、有产业基础的地方。

此外，对于房企融资收紧的问题，万科总裁祝九胜认为，融资收紧对整个行业肯定会有一些影响，可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说，适应的难度没那么大。有一句话叫“好学生喜欢难题目”，对万科来说，“争当好学生，答好难题目”。

大幅减负债，创造新历史

看完万科三位高管的说辞，我们不难发现，万科上半年总体表现的确像个“好学生”。可就是这样的“好学生”，现在也在不断的收缩战线。

截至今年6月底，万科账上的有息负债余额为2253.2亿元，而这和今年初相比，其上半年有息负债余额大幅减少了358.9亿元，占其年初有息负债总额约13.74%。

如此大规模削减负债，在万科历史上也是绝无仅有的。

最近20余年，万科历史上此前只发生过两次明显的大规模“削债运动”。其中，第一次是雷曼兄弟倒闭引发全球金融海啸的2009年，当年万科出现30.29亿元的“负债萎缩”。

第二次是国内地产调控政策高压下，房地产行业进入调整周期的2013至2015年间，万科负债分别减少20.58亿元、196.17亿元和51.04亿元。

换句话说，万科历史上前两轮共四年的“削债运动”所涉及的负债总额，可能都远不及今年上半年。

放弃“鱼尾带刺的肉”，抢占“鱼头无鳃的骨”

那么问题来了，万科“负债萎缩”意味着什么？

有分析人士表示，万科降低负债，一方面可以减轻财务压力，另一方面是在放弃未来一段时间内看得见摸得着的利润。

简单的说就是，万科削债预示着房地产最好时光或许已经过去，房地产业逐渐进入“寒冬”，而地方政府也在被动的放弃房地产对经济的短期刺激（也有主动地区）。

万科虽不是什么“半仙”，但它的一举一动都影响着整个行业未来的趋势。

然而，万科此举或许不是在退缩，而是在为新的产业“腾笼换鸟”。这个产业就是总裁祝九胜力推的长租公寓事业。

据祝九胜所言，万科泊寓已成立专门事业部，今年长租公寓已经具备独立成“军”的条件。长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一，目前在经营上确实仍有压力，但即使亏损，也会控制在可控范围内（重要股东不反对即可）。

截至今年6月底，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳等14个核心城市，成熟期项目平均出租率为91%。

祝九胜表示，长租公寓出租率来看，年轻租客的反映还是不错的。万科的初心是在政府支持下，改善不同人群的居住条件。

由此可见，万科是“王八吃秤砣铁了心”要转型了，虽说老百姓对长租公寓褒贬不一，但像万科这样相对还算负责任的龙头房企，其公寓运营质量或许不比其物业运营差多少。