「实务干货」房产代持、借名买房有哪些法律风险？应当如何预防？

由于房产限购政策，没有购房资格却手握现金的人很多选择借亲戚朋友的名义买房。由于房产是不动产，以登记为准，因此借名买房、代持房产可能存在巨大的法律风险。本文进行详细分析，并给出相应对策。

一、代持房产的主要法律风险：

1、名义产权人可能出售或者抵押房产。

在二手房交易过程中，无论是房管局、公证处、税务部门、贷款银行、中介都是通过房产证来确定房产归属，只要房产证上是老王的名字，就没有人怀疑老王是不是真业主，老王可以独自卖房。

2、名义产权人如果有债务，房产可能被法院查封或者拍卖。

债权人可以起诉到法院，法院查封拍卖他名下的房产。即使实际出资人有足够的证据能证明代持的事实，也可能无法得到全额赔偿。

举例说明，房产总价100万元，全部由实际出资人出资，而名义产权人对外欠债400万元。即使实际出资人能够证明代持关系，最终法院拍卖房产得到100万元，债权人按比例受偿，实际出资人只能得到20万元的赔偿款。

3、名义产权人继承的风险。

假设名义产权人意外死亡，名下房产变成遗产，在没有遗嘱的情况下，由法定继承人继承。他的继承人取得房产，是否愿意归还给实际出资人是个未知数。

另外，名义产权人如果出现车祸等情况，丧失了民事行为能力，那么归还房产就变成遥遥无期的事情，可能需要复杂的确权诉讼才能实现。

4、名义产权人离婚的风险。

如果名义产权人在婚内取得房产，那么可能属于夫妻共同财产，离婚时可能面临被分割。

二、风险防范措施：

首先要指出的是，房产代持引发的纠纷多种多样，没有完全能防范住代持风险的法律措施，只能尽量防范大部分风险。

重中之重，选择好名义产权人，务必要对他有足够了解，充分信任，这样以后引发风险的概率大大降低。切不可将房产交给自己不熟悉的人进行代持。

1、实际出资人务必要与名义产权人签订正式的书面代持协议。

代持协议是非常重要的法律文件，一定要签署。如果没有这份协议，代持关系无从谈起。

协议内容请专业律师把关，明确代持的法律关系，明确约定名义产权人不能私自出售房产，否则承担高昂的违约责任。

需要指出的是，书面代持协议通常办不了公证，协议本身内容及签约过程要尽量根据律师的意见进行，以免效力出现问题。

如果实际出资人已婚，那么应当要求他的配偶也在代持协议上签字。如果未婚，那么可以考虑实际出资人在结婚前与配偶签订书面协议，确认房产不属于夫妻共同财产。

2、名义产权人将房产抵押给实际出资人。

到房管局办理抵押登记，通过抵押阻却了名义产权人私自卖房的可能性。但是如果房产已经在按揭中，房产已经抵押给银行了，那么无法再次进行抵押。

3、名义产权人办理遗嘱公证。

请专业律师起草遗嘱并公证，遗嘱中明确死后房产归还实际出资人。

另外可以制作知情函，让名义产权人的近亲属签字，尽量防范代持房产被继承的可能性。

4、保留好所有的实际出资证据。

除上述方法外，名义产权人要注意无限期保留好购房的各类原始凭证，比如购房合同、按揭合同、契税单据、转账凭证、办证收据等等原件，聊天记录、录音等各种音像资料，以后万一出现纠纷，这些证据将与代持协议等相互映证，发挥重要的作用，千万不可随意丢弃。

5、为了防止实际产权人以后由于各种原因怠于协助办理产权过户，可以到公证处办理全权委托公证。