聚焦高能级城市群 碧桂园布局持续优化

来源：金融界网站

2019年上半年，中国房地产市场保持稳定增长预期，但市场环境更具挑战，各梯队房企之间分化持续，以碧桂园为首的标杆房企继续保持强者恒强的发展势头。8月22日，碧桂园发布上半年经营业绩，营业收入同比大增53.2％至2020.1亿元，股东应占利润156.4亿元，同比增加 20.8％。 在上半年行业整体增速较2018年显著放缓的背景下，公司展现出了十足的发展韧性，摘得全口径销售金额、权益销售额两大行业榜单的桂冠，彰显领先优势。而在2019年《财富》世界500强的榜单中，碧桂园也取得了令人惊叹的突出表现，排名大幅上升176位至第177位，是入榜企业中排名上升最快的。

中国指数研究院的一份报告指出，未来，城镇化和人口自然增长仍将推动房地产市场进一步发展，我国房地产市场中长期发展空间仍然充足。大型房企应抓住市场调整周期中优胜劣汰的洗牌机会，提高精准的市场驾驭能力，因城因客群施策，把握市场需求，打赢规模卡位战。

实际上，上半年，碧桂园在加强内功修炼、提升精细化管理水平等方面也取得了显著成效。该公司精准的把握住了高质量人口将继续向核心城市聚集的发展趋势，城市布局进一步优化，大部分货量的分布符合中国的人口流动趋势。其中，75％的权益货值位于粤港澳大湾区、长三角经济圈、长江经济带等五大城市群，98％位于常住人口50万人以上的区域，94％位于人口流入区域。

与此同时，随着消费者居住需求的不断升级，碧桂园还采取了一系列优化管理的措施，促进运营效率和产品质量、服务的提升。多管齐下，为公司未来的持续稳健增长奠定基础。碧桂园集团总裁莫斌表示：“希望公司更进一步的提升竞争力，在平稳健康持续发展的市场上，获得更大发展空间。我们将稳健经营，继续行稳致远，尽最大努力为社会和资本市场持续、长久地创造价值。”

营收利润大增 城市布局优化

上半年，在地产行业调控持续的背景下，龙头房企以精准布局、产品结构优化、营销有效转换保障了业绩的稳定增长。

今天，碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上说：“我们是以销定产，合理调节可售资源的投放”。业务规模、营收双增长，加上不断增强的运营能力，碧桂园整体盈利能力持续保持强劲。业绩资料显示，2019年上半年，碧桂园录得2020.1亿元营业收入，同比大增53.2％；净利润也大增41.3％至230.6亿元；股东应占利润约为156.4亿元，同比增长20.8％。基本每股盈利为0.73元，同比录得21.7％的增幅。

上半年，公司的权益销售额达2819.5亿元，位居行业第一。权益销售现金回笼2659.4亿元，权益销售回款率高达94.3％％，远超行业平均水平。

鉴于销售额的大幅度增加，继2017年起，碧桂园已连续三次在年中实现正净经营性现金流，经营良性运转，拥有极强的自我造血功能，大大降低对于外部融资输血的依赖性。公司净借贷比例58.5％，连续多年保持低于70％的健康水平。截至2019年6月30日，碧桂园不含增值税的已售未结转收入高达7532亿元，高度锁定未来业绩增长。

惠誉近日表示，包括碧桂园在内的中国投资级评级房企具有稳健的财务状况和强劲的业务，包括客户认可度高、业务规模庞大、地域多元化程度较高（业务遍布全国）及融资渠道畅通。

广泛而均衡的城市布局向来是碧桂园的核心竞争优势。广发证券在研报中指出，碧桂园的项目拓展兼顾“广度”与“深度”，2015年-2017年，碧桂园项目数量平均扩张增速为85％，大幅领先龙头平均水平，把握住了市场上行周期，分享了城镇化进程红利。2015年开始，公司在三四五线重点布局优势下，逐步加大一二线周边布局力度，且持续参与并巩固一二线城区市场，稳步优化土储结构。

2019年上半年，碧桂园的土地储备质量进一步提升，在中国内地，已经获取的权益可售资源合计2.78万亿元，为公司打开了更广阔的成长空间。

记者观察发现，75％的权益货值位于中国五大城市群（长三角/江浙沪皖，广东省，环渤海/京津冀辽，晋鲁蒙，长江中游/湘鄂，川渝）， 98％位于常住人口50万人以上的区域，94％％位于人口流入区域。

人口、经济、产业等是支撑房地产发展的根本因素，城区人口的规模和增速基本上决定了房地产的规模和发展空间。人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化，正带来新一轮人口质量红利。未来20年，预计中国将新增3.5亿劳动人口，其中大部分高质量人口将向核心城市和城市群聚集。

有机构研究显示，以中心城市为引领的都市圈、城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点。占国土面积11％的五大城市群经济规模占全国55％，商品房销售面积占比47％，是我国经济增长的重要引擎和房地产的主战场，也是未来高质量人口的首选流入之地。随着城市群和都市圈发展成熟，城市间产业专业化分工更加完善、基础设施和公共服务趋于一体化，都市圈内不同层级的城市中长期仍具有可观的市场空间。因此，深耕重点都市圈和城市群将成为房企最有效的布局策略。

8月18日，中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见，提出到本世纪中叶，深圳要以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。这在一方面印证了核心城市及城市群未来还将释放强劲发展动能的判断，也凸显了碧桂园前瞻布局的战略眼光。据了解，截至2019年6月30日，该公司在粤港澳大湾区已有3467亿元的权益货值，其中深圳目标市场潜在货值1993亿元。

持续提升精细化管理水平

经历了20多年的高速发展，中国房地产已经驶入更为平缓的航道，房企的规模指标被淡化，而增长质量和企业可持续发展的重要性则进一步凸显。有分析认为，中国的房地产行业已进入精细化竞争阶段，企业在融资、拿地、产品打造等方面均面临挑战。大道至简，未来房企应扎实修炼内功，不断提高企业投资决策、产品打造及运营管理能力，以好产品、好服务实现高质量发展。

就房地产行业而言，回归产品本身，对地产主业商业逻辑的深化理解，经营管理内功的不断修炼，以及产品质量、服务的持续提升，是在日益激烈的行业竞争中赢得消费者、赢得市场的基础。

据了解，早在今年年初，碧桂园就已针对全国在售、已获取未售项目，对产品定位、项目户型设计、成本测算与装修、园林配套等进行了一次全面的系统梳理，以求全面提升产品的核心竞争力。在这个基础上，改革逐渐深入，管理架构的调整随之而来，拆掉部门墙、总部职能下沉、纵向轮岗等优化管理的举措令项目一线能够更灵活的应对市场变化，提升增长质量。

而建筑质量、安全系数的提升更是重中之重。在多年积累的工法、管理、技术及材料基础上，碧桂园经过集成、整合、升级和再研发，形成了一套安全文明、高质量、绿色环保、开放共享、高效益和迭代创新为特点的高质量建造体系。自2016年试点成功以来，这一建造体系经过不断研发优化和迭代更新，已经从1.0版本升级到4.0+版本，并融入了更多智慧元素。在广东佛山极具标志性的碧桂园垂直绿化总部大楼的旁边，总部三期项目楼栋已拔地而起。这个项目几乎运用了目前所有能用的先进技术和管理手段，全程应用BIM技术、人脸识别、全景监控、质安通等信息化管理手段，给建筑安全和质量管控带来了全新变革。

代表着先进生产力的机器人和现代农业，则在产品质量和服务方面，推动碧桂园迈上了新高度。进入工业4.0时代，随着建筑机器人的加入，碧桂园的产品在安全、美观、经济、适用和耐久上将得到全面提升。现代农业的全产业链布局，让碧桂园的几百万业主，得以享用到安全、好吃、实惠、丰富的农产品及日常生活用品，实现社区服务品质的不断升级，为地产主业增加附加值。