从产业新城运营商到综合性资产管理平台：华夏幸福的变与不变

文丨于一洋（方塘智库区域战略研究中心研究员）

又见华夏幸福。

8月16日晚间，华夏幸福发布2019年半年报。数据显示，2019年上半年，华夏幸福实现营业收入387.3亿元，同比增长10.7 %；归属于股东的净利润84.8亿元，同比增长22.4%，实现业绩稳健增长。

在我们看来，除亮眼的财务数据之外，本次报告透露出的另一个值得关注的亮点是，随着“中国领先的核心都市圈综合不动产开发、运营及资产管理平台”新定位的推出，华夏幸福进入了“产业新城及其相关业务、商业办公及其相关业务”双轮驱动的新时代。

华夏幸福打造运营的舒城产业新城

很长时间以来，华夏幸福产业新城运营商的战略定位和品牌形象已经深入人心，不但获得了资本市场和地方政府的认可，并成为很多企业转型的标杆，如今，随着中国平安的战略性入股，以及一系列新的资源导入和综合性赋能，华夏幸福可谓是主动求变，并寄望于在稳中求变，变中启新，不仅对华夏幸福来讲是一次历史性的战略升级，而且，也将对行业产生影响。

01、亮眼业绩表现的背后是业务模式的优越性

华夏幸福2019年半年报显示，公司2019年上半年实现销售额645.3亿元，其中产业新城业务结算收入143.8亿元，园区配套住宅业务签约销售额479.1亿元，产业新城业务结算收入占比提升，直接带来公司毛利率的提升。

针对此前外界比较关注的预收款问题，半年报显示，截至2019年上半年末，公司预收款为1403亿元，是2018年全年的1.67倍，远高于行业平均水平，半年业绩锁定度达到362%。考虑到预收账款将在未来一二年内逐步结转为公司的营业收入与利润，被认为有利于锁定公司未来两年的经营业绩。

另外，公司在债务端也表现良好：2019上半年，公司资产负债率为88.1%，扣除预收账款后的真实负债率为57.4%，报告期末在手货币资金551.85亿元，为短期借款与一年内到期长债的1.12倍，短期偿债压力不大。不仅如此，公司2019年上半年经营性现金流入407.9亿元，回款率由去年同期的46%大幅提升至今年的62%，提升16个百分点。强偿债能力、正向现金流和高回款率不仅仅体现出了公司的财务健康，更体现出了公司的议价能力和持续增长能力。

图片来源：东方财富客户端

最亮眼的财务数据莫过于融资端，这也是外界对于中国平安入股以后比较关注的点之一。半年报显示，公司2019年上半年筹资性现金流入达 760.6亿，同比增长108.5%，筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿增至317.4亿，增幅巨大。公司新增融资632.55亿，融资加权平均成本为7.23%，其中银行贷款、债券类和信托类平均成本分别为6.41%、6.87%和8.60%，债券和信托融资成本下行显著，平均融资成本具备竞争优势。而且，在整个新增融资中有529.9亿元为非房地产项目融资，非房融资占比达到84%。

在我们看来，如此高比例，意味着华夏幸福在融资端体现出成本低、难度小、效率高等优势。随着公司与中国平安战略合作的稳步推进，公司融资环境和融资模式已经发生明显的改变，债务结构也在持续优化。在下半年房地产行业持续调控和融资收紧的情况下，公司的融资优势有望进一步凸显。

一个有力的例证是，2019年6月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿元，发行期限1-6年，利率6%-7.3%。这是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持计划。

武汉市新洲区问津产业新城

所以，综合来看，华夏幸福在2019年上半年交出了一幅比较令人满意的答卷，在业绩和利润增长、现金流、偿债能力、融资能力方面表现优秀，这背后是突出了一家上市公司良好的成长性、盈利能力以及业务模式的优越性。更为重要的是，相比于2018年的公司调整所带来的波动和不确定性，2019年上半年，华夏幸福突出表现了其成长的持续性，这将继续为市场预期注入信心。

02、不变的是持续扩大的产业新城业务基本盘

报告显示，华夏幸福2019年上半年新增5个入库PPP产业新城项目，全部位于环北京外埠区域。截至报告期末，华夏幸福已在全国15个核心都市圈累计布局近80座产业新城，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个，其中还包括5个国家级PPP示范项目。

不仅如此，公司2019年上半年各产业新城新增签约入园企业328家，新增签约投资额1051.53亿元，同比增长8.9%。其中，环北京以外的外埠区域新增入园企业266家，新增签约投资额939.29亿元，同比增长20.18%，占公司整体新增签约投资额的89%。公司产业服务收入118.75亿元，其中环北京以外区域产业服务收入87.74亿元，同比增长96%。京外区域的销售额为375.6亿元，同比增长16.8%，占销售额比例从上年同期的40.0%提升至58.2%。

华夏幸福产业新城ppp模式

这些数据说明华夏幸福产业新城的异地复制依然在持续发力，业绩贡献持续走高。其背后的逻辑支撑可以理解为：中国的新型城镇化进入都市圈建设、县域崛起与乡村振兴齐头并举的新周期，依然还有巨大的增长潜力，围绕都市圈布局产业新城依然是解决中国城市问题，促进产业变革和区域经济发展的有效手段。

对于华夏幸福来讲，作为领先的产业新城运营商，在异地复制得以持续快速推进的现实背景下，继续推进产业新城项目的扩张显然是维持其业绩增长、改善业绩结构、维持行业领先地位的理性选择。

而且，对于这些产业新城项目所在地区的区域价值而言，随着产业新城项目的持续成长也在持续提升，并进一步对产业新城的运营收益产生正向的带动作用，也就是说，一个产业新城项目的运营时间越长，不但对于所在区域的贡献就越大，对于产业新城的运营商而言，综合收益可能也会更高，投入产出的性价比也更高，这在华夏幸福所参与运营的第一代产业新城项目——河北固安产业新城的发展中已经开始体现出这一效果。

至今已经17年的固安产业新城，在新型显示、航天航空、生物医药这三大主导产业持续做大做强，再加上智能网联汽车这一新兴产业，使得固安这么一个当年名不见经传的小县城成长为今天北方闻名遐迩的高新产业集聚地。截至2018年底，固安产业新城已经累计引进签约企业超600家，投资额近1400亿元。随着固安产业新城的持续增长和迭代，固安的整体区域价值也开始迎来新的增长周期，因其具备的良好的发展基础，使得固安在京津冀协同发展中，客观上获得了更多的机会。

03、变的是开启综合性资产管理平台新征程

如果说业界对于华夏幸福上半年的业绩增长、利润率提升和融资成本降低等已经有所预期的话，那么，大家更加关注的可能是在中国平安入股以后，基于双方的深度合作和资源整合的第一个项目会是什么。

最新的消息是，华夏幸福向平安人寿转让下属全资子公司北京物盛科技有限公司100%股权及债权，作价58.23亿元。同时平安人寿出资，委托华夏幸福在北京丽泽金融商务区项目代为开发、建设，并提供运营管理等服务。

对此，业界的主流看法是，本次华夏幸福和中国平安的联手合作标志着华夏幸福在商业办公及相关轻资产管理输出业务方面的积极探索与落地，有助于公司盘活存量资产、优化资产负债结构、创造新的增长点。至此，华夏幸福继房地产业务、产业新城业务之外进一步实现了新业务的拓展，既实现了公司业务模式拓展，又实现了公司收入结构的多元丰富。

进一步讲，华夏幸福在既有成熟和确定性业务基础上，大力开拓新业务，使得公司掌握一项能够穿越周期的利器，进而获得穿越周期的能力。其背后的逻辑是，无论是从政策调控的角度看，还是从中国的人口红利释放的角度看，房地产市场都进入了新的阶段。无法穿越周期的地产企业，死在了沙滩上，只有通过具有足够韧性的业务模式和成熟的战略定力，才能获得穿越周期的机会。

如今，华夏幸福进一步深化与中国平安的合作，探索轻资产输出的业务模式且已经有落地成果。可以预见的是，未来在吴向东及其团队的带领下，华夏幸福将在商业综合体、康养、物流、长租公寓等不动产业务上持续发力，与既有的产业新城业务形成“双轮驱动”，丰富未来的营收结构，成长为新的业务增长极。这也是为什么在很多人看来，在这个一不小心就会被周期撞一下腰的特殊时期，华夏幸福为什么正在变得越来越幸福的原因所在。