预警!LPR出台!降息降准大势难挡,楼市拐点已到!

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  “世界上没有绝对的事情”,这句话对吗?

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  LPR出台!

  楼市下半场,从各种的新闻报道中,感觉大家都冷静的出奇。

  投资者不再盲目的买房,房企不再盲目的拿地,银行不再盲目的放贷,政策不再盲目的松绑,一切似乎都在说,楼市的未来也就这样了,散了吧,关注点别的。

  在貌似一片平静的市场中,一颗重磅炸弹突然丢到市场上,掀起轩然大波。

  8月20日,LPR改革机制推出,短时间内占据了各大媒体的头版头条,与房地产有关的行业更是目光聚焦于此。

  LPR是什么?为什么要改革?对楼市的走势会产生什么影响?

  LPR??这XX到底是什么?一般情况下,每当在财经新闻看到一个新词都会满脑子问号,几个字母分开都认识,放一起就懵了。

  官方的解释是:贷款基础利率。也就是商业银行对VIP优质客户的贷款利率,比如公布的1年期年利率为4.25%,不太优质的就要加一点,比如普遍贷款平台万分之五的日利率,换算成年利率高达18%。

  LPR利率是对市场上所有贷款的参考标准,就是所谓的“锚”,替代了原来锁定基准利率的“锚”,也就是利率市场化。

  简单说就是原来银行的基础利率是有硬要求的,现在可以自由调整了,而且央行指导的方向是降低利率,主要目的是改善国内实体经济的融资成本,盘活实体经济,这是内部因素

  外部因素,则是应对全球化的货币宽松。

  美国降息,引发了全球多国家跟进。特朗普又在周一喊话美联储还要降息100点,并要求搭配QE政策,也就是量化宽松,货币大放水(上一次是2008年经济危机),结果我们也知道。

  LPR的出台,也就顺其自然发生了,某种程度上,这是变相降息的应对手段。

  人民银行副行长刘国强在8月20日的吹风会上表示,降准、降息都有空间,但是降不降还要看经济增长和物价形势。

  LPR的出台给未来留足了弹性的空间,也给市场带来了想象的空间。

  那这个政策对楼市的走势有什么影响?

  2

  水会流向哪里?

  首先说结论,楼市必然会受益。先看看最近楼市发生了什么,7月份的楼市数据:

  

7月份70个大中城市里, 60个城市新建商品住宅销售价格环比上涨;环比持平的城市有7个;环比下跌的城市则有3个;二手房价来看, 70个城市则有48个城市环比上涨,20个城市环比下跌,2个持平。

  真相是,房价在跌,房价也在涨,两个都是事实。但报道房价跌的新闻传播的更广,所以大家都以为楼市要完了。原因很简单,媒体都喜欢报道负面的,媒体嘛,流量第一。

  还有像倒闭房企已经有300多家,这种新闻非常吸引眼球,但有些人不知道全国房企数量在2018年达到了97938家,倒闭的只是零头,大部分还是小微房企,这是媒体很少报道的。

  另外,房价跌的城市大部分人肯定不去买,比如三万一套白菜价的鹤岗。

  而所有人期待赶紧跌到白菜价好抄底的城市,比如苏州杭州等二线城市,偏偏还在涨,为啥?城市价值在那摆着呢,用句流行的话说:可以跌,但没必要。

  大家都心心念念的一二线城市,必然跌不到你期待的那个价位。如果真的狂跌不止,你也得先考虑是不是还有工作,能不能还得起房贷,甚至吃不吃得饱饭。

  对于没有二斤房产证的人来说,买第首套房和改善住房的时候,不要盼着抄底,底部谁也不知道,知道的人也绝对不会说。

  回到LPR话题。

  虽然央行表示LPR的出台并不会影响到房贷利率,房住不炒的主基调不会变。

  但利率降低已经成为事实,货币宽松是全球大势,参与到全球贸易的中国无可避免,只能通过调控手段来尽量避免水大量流到房地产行业中。

  即便房地产采用基准定价,更低的LPR和基准利率之间形成的息差,也能一定程度上增加影子银行和债券市场对房企的借贷意愿。因为借给房地产企业有钱赚,而且相对更保险。

  事实上,只要放出来水,流到哪里真的控制不住。

  房地产上下游所涉及到的实体企业,像建筑业、建材业、服务业等行业,包括非实体的金融业,都是受益者,反过来会变相的支撑房地产行业。

  说白了,支撑实体企业的原因是,国家怕经济危机而不是房地产危机,首要是稳就业。

  如果大量人没工作了,或收入还不上房贷,就会出断供崩盘,导致经济危机,美国次贷危机就是这么诞生的。支撑实体的目的在于利用稳就业来稳经济,房地产只是顺道稳的。

  楼市目前的状态,最多到了交易量危机,并且还是在调控的强制之下诞生的。

  对于多数人想要买房的人来说,关注经济形势的变化,有合适机会就出手,保证两三年现金流稳定就可以。

  就目前看,风吹起来的苗头已经有了,就差一个适当的时机。

  放水之后,必然会产生部分城市水涨船高。而目前国内楼市并非所有城市都有机会,买哪里也很重要。

  一线城市门槛太高多数人上不去车,所以导致二线城市被爆炒,哪些二线城市需要尽量避开的?

  3

  警告

  先要清楚一件事,接下来可能放的水不会雨露均沾,一定会控制的很严格,对于那些严重依赖房地产行业的城市并不能缓解压力,依旧还会降价去库存,挤水分。

  先看一个数据:

  2018年房地产依赖度(房地产开发投资额占城市GDP的比重)Top 7的城市:郑州(32.12%)、西宁(22.72%)、兰州(21.46%)、重庆 (20.86%)、乌鲁木齐(20.12%)、合肥(19.52)、武汉(18.72%)

  这一轮二线城市普涨,有的是因为城市价值被认可,有的则是大规模拉动房地产投资而带来的规模效应,看上去城市也很有价值,一旦后继无力的时候,楼市必然会震荡下行。

  

比如郑州,7月份融创大河宸院推出150套特价房,降价幅度在3000元/m左右,降幅达30%。
据诸葛找房的数据,郑州二手房从2018年6月开始已经连续下跌12个月,从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米。而作为面粉的楼面成交价,从18年8月份的6151.25/平米,到6月的3411.82/平米,也近乎腰斩。

  可以判断,在楼市长期调控的过程中,经济基本面好的城市,房价企稳甚至上涨。而基本面不好,在普涨阶段大量卖地拉动经济的城市,降价去库存是最终的结果。

  货币宽松的大势已经形成,房子作为国内为数不多的稳定的投资品,还是会继续承担稳经济的作用,并且有些城市还是会被抢着买。

  理智的讲,目前的楼市虽然不能让你暴富,但一定程度上可以解忧。

  米兰·昆德拉的《不能承受的生命之轻》书中写过,人生责任是一个沉重的负担,却也是最真切实在的,解脱了负担,人变得比大气还年轻,但一切将变得毫无意义。

  可以是房子,也可以是其他。

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