“爆雷”不断，长租公寓进入下行期了吗

视觉中国

　　当前部分企业出现问题主要是行业的盈利模式不清晰，部分企业为寻求快速扩张而铤而走险，采用“高收低出”“租金贷”等违背商业规律和职业道德的方式去寻求投入资金的快速回笼所造成的，行业内企业的个别行为，不代表整个行业发展阶段和必然过程

　　法治周末记者 肖莎

　　“不买房的你，也值得被认真对待。”

　　在因经营不善停业后，这样的宣传语仍然挂在乐伽公寓的官方网站上，显得格外讽刺。

　　不久前，乐伽公寓发布公告称，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。

　　数万名租客因为乐伽公寓的问题，陷入交了房租却可能被迫搬家的境地。

　　乐伽公寓不是第一家“爆雷”的长租公寓运营商。2018年以来，从杭州鼎家到上海寓见再到号称运营着20万间公寓的乐伽，长租公寓行业雷声不断。

　　然而当我们把时钟往回拨两三年，市场却又是另外一番景象。

　　2016年开始，在“租售并举”的顶层设计之下，长租公寓行业进入快速发展阶段。行业曾经受到资本热捧，在2019年以前，就连开发商也相继进入长租公寓领域试图分一杯羹。

　　进入2019年，形势似乎发生了变化。一方面是包括朗诗在内的部分开发商在剥离或收缩长租公寓业务，另一方面是不止一个长租公寓运营商难以为继，据不完全统计，2018年至今已有20多家长租公寓出现资金链断裂的情况。

　　曾经是“香饽饽”的长租公寓频出事故背后，是行业出了问题，还是企业的运营模式值得反思?

市场回归理性后行业融资变难

　　空白研究院院长杨现领告诉法治周末记者，多个长租公寓爆雷的原因在于，企业没有办法获取充足的资金来进行规模扩张或日常经营。

　　“长租公寓行业本质上是一个资本密集型行业，前期需要投入巨大的资金获取房源、装修和改造，后期也需要源源不断的运营和维护的投入。”杨现领说，而与前期巨大投入形成反差的是，长租公寓是一个薄利的行业，行业净利润率不足5%，投资回收期通常要在8年以上。

　　基于此，杨现领认为这种现状也意味着，一个长租公寓企业的规模扩张靠自身造血难以为继，长租公寓行业必须金融化，资本的不断注入就成为需维持一个长租公寓企业存续的命脉。

　　在前几年资本对行业热捧的时候，资本源源不断地流入长租公寓领域。风口来的时候，猪都能飞起来。然而当风口过了，很多问题就会暴露出来，潜藏的风险也会逐渐爆发。

　　杨现领透露，长租公寓获得融资的渠道，除了找资方，还有去银行贷款，或者通过与一些小贷公司合作，即让租客在不知情的情况下，与网络小贷公司签订租金贷协议，公寓企业从小贷公司收回一年的租金，加速投入回收。

　　然而，银行贷款这条路已不太好走。在去年有部分长租公寓企业为寻求扩张不惜高价拿房之后，北京市住建委为住房租赁企业利用资金恶性抢占房源事情集中约谈自如、相寓和蛋壳相关负责人，同时北京银监局还明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源。

　　曾经被部分长租公寓企业视为快速回笼资金的抓手的租金贷，在上海寓见等爆雷后，也受到了强监管。

　　“这些情况都加剧了长租公寓资金的短缺。许多公寓企业没有了资本的支持，很容易发生资金链断裂的情况。”杨现领说，可以预见，长租公寓企业为了有效回笼资金，解决公寓企业扩张中资金缺口问题，公寓金融化的探索还将继续，从国外看，公寓也具备很强的金融属性，美国公寓类(含公寓、独栋、移动房屋)信托投资基金占总房地产信托投资基金规模的10%，且公寓类房地产信托投资基金孕育出3家百亿市值的公司，但中国的房地产信托投资基金市场尚不成熟，未来还有待探索。

重资产模式下亟需思考如何盈利

　　上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对法治周末记者分析，当资本市场恢复理性，长租公寓企业更应该考虑，如何通过成本控制和相关运营，找到合理的盈利模式，实现自己造血，而目前盈利的企业并不多。

　　业内某家龙头长租公寓企业负责人告诉记者，目前行业里的长租公寓分集中式和分散式两种，集中式就是长租公寓运营商集中租或买一栋楼和一定数量的房屋，统一装修和运营;分散式就是运营商从个人房东手里收房之后、统一装修后再行出租。

　　“无论哪种情况，前期收房源的成本对于长租公寓运营商而言都相对较高。”前述长租公寓企业负责人告诉记者，国内的长租公寓运营模式大都是重资产模式，前期都是投入，达到一定规模之后，才可能谈盈利。

　　杨现领对记者说，判断一个行业具不具备长期盈利的能力，关键看成本结构，今天长租公寓这个行业的成本结构确实有一定不合理的因素，就是房租占比太高，有的企业占到百分之七八十，集中式大概百分之五六十。

　　除了房租之外，国内的长租公寓需要进行较大的装修投入。

　　杨现领调研发现，分散式公寓一间的装修成本大概为8000元至12000元，集中式公寓一间的装修成本大概为40000元至60000元，但对于租客端，长租公寓的客户群体主要是居住刚需人群，租金承受能力存在上限，这就导致长租公寓的租金很难出现较大幅度的持续上涨。

　　2019年长租公寓租金相较2018年租金不涨反降。在存在租客端租金天花板的情况下，如何低成本的扩张将是长租公寓行业急需突破的瓶颈。

　　“像乐伽公寓这种靠高价收房低价出租占领市场的模式，更是天然不赚钱的，只能靠资金期限的错配和高杠杆实现快速扩张，但这种模式背后的隐忧在于，一旦资金链吃紧，整个模式将迅速崩塌。”杨现领说。

　　也因此，严跃进认为，重资产模式的长租公寓运营商的成本控制能力，通过运营管理获取溢价的能力非常重要，为了规模不惜代价高价收房的做法着实不可取。

　　自如在北京地区已经开始盈利。其公关负责人接受法治周末记者采访时提到，自如主要从三个方面控制成本和提升效率：第一是对收房价格严格控制;第二是利用自如的规模优势提高对供应商的议价能力;第三是运营环节通过大数据来精确管控，缩短房子的空置期，每周都会进行数据分析，对库存进行匹配。

轻资产模式也是一种思路

　　多家长租公寓爆雷，是否意味着长租公寓行业进入了下行期?

　　严跃进认为，当前长租公寓行业还处于成长期，从市场占有率上看，我国部分一线城市租赁市场的机构渗透率达到20%，多数城市机构渗透率不足5%，对比美国机构化运营房屋占比超过30%，日本超过80%这样的数字，中国的长租公寓行业还有较大的市场空间。

　　杨现领亦认为，当前部分企业出现问题主要是行业的盈利模式不清晰，部分企业为寻求快速扩张而铤而走险，采用“高收低出”“租金贷”等违背商业规律和职业道德的方式去寻求投入资金的快速回笼所造成的，行业内企业的个别行为，不代表整个行业发展阶段和必然过程。未来的长租公寓一定会出现有成熟盈利模式的赢家。

　　链家研究院发布的行业报告《租赁崛起》提到，长租公寓行业的运营模式主要有两种，一种是重模式的自持物业的开发商或公寓房地产信托投资基金，另外一种是轻模式的房屋托管公司，房东负责房屋的装修费用，托管公司不包租房屋，主要职责是为房东提供改造建议，寻找客户和租期服务。

　　日本不动产研究所曹云珍博士在接受法治周末记者采访时也谈到，日本的长租公寓运营模式主要就是轻资产，前期房屋的装修等费用都是业主自己支付，长租公寓建好后业主委托运营商管理，运营商向业主收取委托管理费用，不同的公司委托管理的内容不同，但无论如何前期建造房屋、装修的费用均是业主自己承担，这就减轻了长租公寓运营商的负担。

　　杨现领预测，中国未来长租公寓市场也一定是重者越重，轻者越轻。重者越重，意味着当金融政策成熟后，将会有越来越多的公寓企业持有公寓产权，享受物业价值上涨的红利及较长时间的成本摊销;轻者越轻意味着，公寓运营公司可以不再承担租金成本和装修改造成本，该条件成立的前提在于卖方市场向买方市场转变，且住房消费升级，客户愿意为服务买单。

责编：马蓉蓉