花123万买房不能住！“买卖不破租赁”真的是法拍房的紧箍咒吗？

文章导读

所谓“买卖不破租赁”原则，简单来讲就是虽然标的物已经因为买卖而移转所有权了，但其上所存在的租赁契约，可以一并移转给新的所有权人。之所以会有这个法律原则的存在，主要是因为法律预设了房客在经济上的弱势地位，为了保障房客不会因为房子被房东随便处分而丧失使用房子的权利。然而许多拍卖房的业主也利用这一点来做文章，甚至伪造租期长达十几年的虚假合同。

长达40年的租赁合同 阻碍房产拍卖

去年的12月30日，成都市民刘先生在淘宝上花了123万拍下了一套法拍房，这套房子的面积为256平方米，产权40年，但这套房子已经被原有所有人李娟出租了40年，也就是说，如果按照“买卖不破租赁”的原则，在40年产权期内，买房人刘先生都无法行使该房的使用权。

这样的例子，在其他城市的法拍房市场也并不鲜见。一般情况下，法拍房都是由于原业主因为经营不善或者其他原因导致房产被拍卖。有些原业主在主观意愿上是不会那么情愿的把房产顺利的交出去，有可能会制造一些麻烦，最主要方式就是签订一个长期的租约。

在法院的竞拍公告中，往往会直接显示没有租约，但是等房子拍下来之后，可能原房主为了阻挠买受人收房，会突然冒出来一个租约。那么是不是这个租约就直接有效呢？买卖不破租赁有没有例外原则？

买卖不破租赁的例外情形

买卖不破租赁最直接的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

根据上述法律结合其他有关法律规定，以下四种情形，租约可以不生效：

一、抵押先于租赁，抵押的合同签订在租赁合同之前的

抵押在前，租赁在后，抵押权人在实现抵押权时，新买受人不受原租赁关系的约束。法律之所以这样规定，主要是保护权利在先的抵押权人的利益。

法律依据：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《物权法》第一百九十条、《物权法》第一百九十五条、《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款。

二、查封先于租赁：法院先进行查封，而后签订的租赁合同；

查封在前，租赁在后，租赁合同虽然有效但是拍卖时不适用买卖不破租赁的原则，此时承租人可依法解除租赁关系，追究合同相对方的违约责任。

法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款。

三、租赁在前，查封在后，而承租人没有占有房产；

虽然在查封前签订了租赁合同，但是出租人还没有向承租人实际交付房产的，也不适用不能适用买卖不破租赁的原则的，买卖不破租赁实际上维护的是承租人占有使用权的这一物权权利，在承租人还没有占有租赁物的前提下，租赁合同还是没有实际履行，没有被特殊保护的必要。

法律依据：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条

四、租赁在前，租赁双方没有完成交付手续，买受人依法占有在先的；

租赁合同虽然已经签订或签订后在租赁管理所办理了备案登记，并依法缴纳的有房产租赁税，但是租赁双方没有完成交付手续，在买受人已经依据法院裁定书，办理房产过户手续并实际占有房产的情况下，在前的租赁合同或经过租赁备案登记的租赁合同也不适用买卖不破租赁原则。

买受人的占有是依据自己是房产所有人身份行使的合法占有，租赁合同虽然已经签订或备案但是还没有实际履行，此时承租人只能追究出租方交付不能的违约责任，其合同债权无法对抗买受人基于所有权人身份行使的占有权。

法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条

如何躲开“法拍房”的坑？

1、在拍卖时，原业主大多已经不在出现，房产上所依附的租赁关系的真实性没有办法查明，因此需要高度重视法院的风险提示，如果在拍卖房产前已明示该房产存在租约，竞拍人既然愿意购买上述房产实际表明竞拍人有心理准备承担不能及时使用房屋的后果，且这种房屋往往比正常房屋拍卖价格要低，故竞拍人不能以购买强制拍卖房屋却不能入驻为由要求拍卖法院必须强制交房。当然，如果法院有意隐瞒租约状况，导致竞拍人做出错误判断购买，竞拍人可以以显失公平为由主张解除拍卖协议。

2、一定要前往房产登记部门核实拍卖房产的建筑面积、性质、用途、是否拖欠地价及土地使用费，是否存在抵押以及抵押时间，抵押债务金额等具体问题。

3、拍卖房产最后均以实物现状为准，法院不保证拍卖房产的瑕疵，法院不负责清场。，竞买人一定要实地察看房产，了解拍卖房产有无人居住，是自住还是租赁，租赁期限，是否拖欠水、电、煤气、管理费等，到辖区派出所了解该房产的户口登记情况，能否满足户口迁移等事项。

最后需要提示的一点是：对于真实存在的租赁合同，竞买人有容忍的法律义务，租赁方有权按照原来的租赁合同继续使用租赁物，当然双方也可以协商解除该租赁合同。此外对于租客来说，租赁房产前需要查明房产有没有抵押或查封的情况，存在抵押的情况，最好征得抵押权人的书面同意，存在查封的情况就不要冒险了。