解锁“房屋买卖合同”中的那些坑！

一、 签订合同前要审查这些事实

1、签订购房合同前一定要仔细核对《房屋所有权证》上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，同时核对房证与契税完税凭证记载信息是否一致，以避免无权处分人擅自出售不具有他人房屋。

2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”，防止房子是夫妻双方共有而其中一方擅自处分。值得注意的是年代较久的房证可能并未对此进行明确记载，当事人需亲自进行核查。

3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，或者被司法机关查封等限制过户的情形。在这里必须注意的是若该房屋有部分银行贷款尚未还清，无法完成过户手续，必须在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着无法过户房屋或者房屋被出卖人再次处分的风险。

4、确认房屋是否已经租给他人。房屋租赁情况往往容易被买方忽略，如果房屋已经出租给他人，买方可能存在买了房子却不能入住的尴尬局面。

二、签订合同时应当注意的事项

1、签订合同时切勿疏忽，应当核对双方当事人基本信息是否填写完整，所填写信息是否与相关证明记载相一致。

三、房屋交易税费承担应当注意的事项

1、双方应当明确房屋交易所产生的相应税费如何承担，合同中需明确哪些税由哪个当事人承担。值得注意的是，还要明确约定如果在合同签订后办理过户前，遇国家、本地区房产政策调整，造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同，如何承担。

2、对于房屋的水电费、物业费等费用的缴纳情况，买方一定要亲自审查，切勿听信房主的一面之词。买方可以在交付房款时预留尾款，以防止对方拖欠费用。

3、公共维修基金需要双方配合才能过户，实践中经常出现买方无法提供缴纳凭证而不能享用公共维修基金的情形。合同中需明确约定“公共维修基金”的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续

四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项

1、写明房屋的“总价款”，同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。

2、注明签订合同之前交付了多少定金，同时约定该定金抵作同等金额的购房款。

3、几种常见付款方式应当注意的事项。

（1）如果是一次性支付方式付款，应明确买卖双方过户的时间节点；明确约定买方支付买方放款的前提条件和期限；要坚持一个原则：一手交钱，一手交房，同时尽量预留尾款。

（2）如果是商业贷款方式付款，买卖双方应明确确定卖房办理贷款审批的时间节点，以及办理过户的前提条件和期限，但是不要具体约定银行贷款的放款日期，这个日期不是买卖双方可以确定的；明确约定卖房支付尾款以及双方房屋交接的前提条件和期限。

5、所购房屋存在“贷款尚未还清”情形下，过户和付款应当注意的事项。

买方需亲自去房管局审查房屋是否存在影响过户的情形；在合同中明确约定买卖双方去银行还款以及注销抵消备案的时间节点；买卖双方办理过户及买方支付第二笔购房款的期限；买方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。

三、房屋的户口迁出应当注意的事项

1、买方经常会忽略房屋户口迁出情况。如果在合同中未明确约定户口迁出的期限和违约责任，后续一旦发生户口迁出纠纷，卖房户口无法强制迁出，买方很难维持自身的合法权益。

四、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项

1、对于合同的违约行为，买卖双方一定要明确其所适用的违约责任，否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。包括：税费问题、延期付款、延期办理房证、房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无法履行等问题，都要事先约定“违约的处理方式”和“违约责任的承担方式”，以便于日后维护自身的合法权益。

五、房屋的交付应当注意的事项

1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。切勿只约定“保持房屋原样进行交付”这种过于模糊的表达，如果不将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出，条款形同虚设。

2、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。

3、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。