最近1年半，有近4000块土地流拍！到底是为什么？

来源：明源地产研究院

根据中指院等机构的统计，最近2年土地流拍的数量持续增加。

就重点城市而言，2018年全年有1808块土地流拍，同比增长93.6%。

2019年上半年，一二三线重点城市则共有2086块土地流拍，超过2018全年。

那么，为什么会有这么多土地流拍？明源君认为主要有以下一些原因……

1

房企缺钱，安全比发展更重要

2018、2019，乃至2020，都是房企的偿债高峰。

而与此同时，信贷在不断收紧。

房企手里的钱不多，不能冒着资金链断裂的风险拿很多钱去拿地。

而另一方面，随着各大城市相关政策越来越严，空手套白狼越来越不可能。

首先，拿地之前，要交几千万的保证金，拍卖完成后一段时间才退还。

其次，拍卖之后，很短时间就要交齐地价，指望用这块地区融资，乃至通过项目融资空手套白狼，基本不可能了。

在这种情况下，房企首先想的是安全，而不是发展。

2

上涨预期不再，存地没有意义

过去房企拿地，并不是只拿最近1、2年要用的，而是多多益善。

为什么呢？他们对房价、地价上涨加了很高的预期。

过两年，即使自己不开发，把地卖给别人也能赚一大笔钱。如果自己开发，则比竞品家新拿的地便宜很多，占尽优势。

可现在，整个楼市横盘，这种上涨预期不再了。

如果房价每年只上涨5%，那么，存一些不会很快开发的地，很可能得不偿失。

首先，拿地花的钱，每年产生的利息，可能比地价上涨的还多；其次，这些被占用的资金无法滚动，会影响企业发展。

所以，现在很多房企，只拿最近1、2年开发所需要的地。

最近有2、3家百强都表示，自己下半年不拿地也可以，说的就是这个意思。

3

少数地方政府财政压力大

卖地太多

如果卖地收入地方财政收入中比例不大，那么，如果流拍，就不再卖地了，等一等再说。

可是，如果卖地收入在地方财政收入中所占比例很大，地方政府就会不断卖地，看哪些地块能卖出去。

越是流拍，越是要多尝试，于是流拍地更多。三四线城市平均流拍地块数量明显大于一二线城市。

4

新房限价、地价又贵

利润空间太小

现在很多城市开始限价，限价依据的是已经销售的同类项目的价格。

已经销售的同类项目，拿地是在2、3年以前。

可最新的土地价格，却是要比去年卖的土地还贵。

再加上，这2年期间，其他成本也上升了。

所以，按已经销售的同类项目的价格卖房的话，中间利润就很薄了。

有家房企拿地，最后算利润只有3%，这也就意味着，成本控制稍有不慎，就会亏本。

所以虽然这家房企发展欲望很强烈，最后也没敢拿那块地。

5

地方政府发展思路改变

要选有能力的开发商

过去招拍挂，大多都是“价高者得”，

可现在很多地方政府转换了发展思路，要选择开发商，如果没有自己中意的开发商来，宁可流拍。

比如，某地拍卖，就要求参与拍卖者是前30强，有引入产业的能力和经验，等等。

最后没有符合这个条件的大房企参与，最后就流拍了。

为什么会这样？主要是很多地方土地资源越来越稀缺，靠卖地来增加地方收入难以为继。靠产业等引来长期税收才有未来。于是，地方政府算起了长期的帐。

还有的地块，带有更复杂的条件，这也是对能力的考验。

比如某地块的拿地义务就包括：自持不少于50%的商业面积；建设不少于10万㎡的电子商务载体；引入一家电子商务总部企业；建设并引进规模不小于5万㎡五星级酒店一家；要求负责项目周边城市配套的建设。

这些条件其实都是对能力的要求：

1、自持要求有资金实力、运营能力；

2、引入电子商务总部企业、五星级酒店，则要求有招商能力。

3、城市配套建设，这其实要求有部分城市运营的能力。

6

开发商认为地价未来可能会降

之前，北京等地都曾有过土地流拍，一段时间后降价再拍卖的事情。

很多开发商都想在“低谷”拿地，他们如果认为目前是当地地价的“顶峰”，一般不会出手。

明源君特别要强调的是，目前地价的高峰、低谷，都只存在于一个城市内。我们要看的是城市内的小周期，而全国性的大周期，早已经不存在了。充分了解相关城市的规划、政策、历史，才能作出准确判断。

7

旧改、合作、产业拿地

慢一些，综合成本却更低了

之前，招拍挂拿地之所以受青睐，是因为它短平快，可以快周转。

可是，随着地价上涨，越来越多的房企发现，通过旧改、产业勾地等方式拿地，虽然慢一些，但是因为地便宜，即使算上人工和时间成本，仍然比招拍挂赚钱。

而且，只要投入足够多的人力、精力，即使是旧改，也能支撑企业的发展。

所以，近2年，旧改、合作、收购、产业勾地，越来越多。

近2年全国新房开发规模相对稳定，其他渠道拿地多了一些，招拍挂这个渠道里，流拍的地块多一些也就不足为怪了。

最后，明源君想说，近2年拿地谨慎是正确的，因为一旦拿错地，就很难扭转项目的命运了，等得越久可能亏得越多。