已有24家爆雷!万科也承认有压力!长租公寓真的要凉了吗?

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  8月21日,万科在深圳举行2019年中期业绩发布会。万科总裁、首席执行官祝九胜在会上表示, 长租公寓在经营上确实存在压力,但即使亏损也会在股东可接受的范围内。

  祝九胜称,从目前长租公寓的出租率来看,年轻租客的反应还是挺不错的。万科万村的初心是在政府支持下,改善城中村的居住生活条件,虽然在具体推进过程遇到了一些困难,但万科仍会坚持初心。

  据了解,截至6月30日,万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

  
强大如万科者,也不得不承认长租公寓难做,即使万科的长租公寓已经开业8.2万间,即使其主要业务都位于一二线城市。

  长租公寓市场从火爆之初起,这门生意就一直在爆发与爆雷之间齐头并进,从一个新型的商业蓝海、地产商转型的香饽饽,变成如今资本界的烫手山芋。

  今年,长租公寓虽然没有了去年舆论的“大风大浪”,但依然躲不过“爆仓”。

  据不完全统计,算上近日乐咖公寓的“爆仓”,截至目前连锁长租公寓已经爆了24家。进入2019年后,不少企业开始剥离亏损的长租公寓业务,收缩战线,放缓步伐。长租公寓真的要凉了吗?

  

  01

  把地产生意变成金融,是爆仓的根源

  其实,SOHO中国董事长潘石屹去年就说过,长租公寓租金翻一番也亏本,现有的情况不建议做长租公寓。潘石屹主要是从投融资收益比来说的, “原因很简单,做长租公寓一定会有银行贷款,如果是从银行贷款来的利息,按照银行的基准利率是4.9%。 把款贷过来建成公寓,再租出去,你的回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。

  当然,潘石屹也没有算到,一些企业通过发行ABS等方式融资,没有抵押也能绕过银行拿到钱,再通过P2P等机构提供分期贷款给租客,房租一次性拿到手,最终房租的差额和贷款利息形成收益。把地产生意完全变成金融,这就是过去几年长租公寓常见的盈利方式,也是导致多家企业集体爆仓的根源,更是前一段时间金融防风险治理的重点。

  

  长租公寓的运营模式

  长租公寓通常由运营商从业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给租客。 可以按照类别来分为两大门派: 集中式VS分散式。

  集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营,也就可以分为自持和非自持两种类型;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”,一般都是非自持类型。

  无论是集中式还是分散式,其运营模式无外乎两种:一种是:拿地——建房——出租;或者是:租赁——改造——出租。

  这其中,自持房源的长租公寓,收到的租金就是自己的收入;非自持的赚的就是中间的差价。那么,长租公寓也属于地产行业,何以回报率如此之低?

  主要原因在于长租公寓的收入主要来自"一进一出"的租金剪刀差,然而租金不可能迅速上涨,所以租金差也无法快速提升。比如说,人们买房时能接受三万甚至五万一平米的房价,但少有人会接受一万的房租。因此,租客往往只愿意付出少量租金。

  对长租公寓来说,资本回收周期较长,且收益部分被卡死。如果再加上物业管理成本和逐年提升的人工费用,这其实算是微利行业,只有快速规模化,才能分摊成本。他们相信,这就像滴滴与优步此前争夺市场一样,先期不惜亏本扩张,一旦占有市场规模之后,就可以实现盈利。

  但事实证明,他们的去处或许不是下一个滴滴,更大的可能是变成下一个OFO——烧完钱之后只剩鸡毛遍地。

  

  02

  大型房企剥离长租业务,公寓成“弃子”

  除了传统租赁运营商在疯狂扩张,大型房企的介入,市场对前景的“误判”也导致一部分企业陷入长租公寓“僵局”。

  2017年3月,龙湖宣布大举进军长租公寓领域。这一年,龙湖冠寓运营房间为1.5万间,2018年底,运营房间达到5.3万间,整体出租率50.1%,两年时间,龙湖总共亏损了2.34亿。

  同样于2017年高调进场的朗诗长租公寓总共有1.7万间房源。2018年,其规模更是扩大到了4万间,然而经过调查去发现,这多出的2万多间房源非但没有带来创收,反而进一步扩大亏损,二者相加, 朗诗两年时间在长租公寓领域的亏损超过2亿元。

  满怀憧憬的投资者被市场的“虚假繁荣”伤透了心,于是在2019年,长租公寓行业陆续出现了“断舍离”。

  今年5月,朗诗公告称计划于2019年将长租公寓业务剥离。朗诗董事局主席、执行董事兼总裁田明曾坦言,处于爬坡期的长租公寓业务,将在2019年、2020年持续产生亏损,且亏损额会随着规模扩大而加大。

  无独有偶,6月初远洋集团传出拟在年内将旗下长租公寓等业务剥离的消息。而2017年入局长租公寓的东易日盛,2019年也同样哑火。

  还有,今年7月初,万科“万村计划”全面暂停签约新房源,并解约部分已签约房源,万村计划收缩;此外,万科长租公寓总经理薛峰上任4个月离任。

  据机构调查统计,截至目前,连锁长租公寓已经爆了24家。

  长租公寓“阵亡”名单(部分)

  

  同策研究院整理统计

  03

  长租公寓的未来

  那么,长租公寓还有未来吗?答案是一定有的。

  在昨日举行的万科中期业绩会上, 祝九胜也表示,万科已经将长租公寓选定为主航道业务之一,一定会长期坚 持下去。

  此外,祝九胜还表示,万科“泊寓”已经成立专门的事业部,今年长租公寓已经具备了独立成“军”的条件。

  据教育部副部长林蕙青日前在2019届全国普通高校毕业生就业创业工作网络视频会议上透露,2019年全国普通高校毕业生预计834万人,比2018年增加14万人,再创新高。这对租赁市场而言有着巨大的吸引力。

  据《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示,2022年中国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米,而中国房屋租赁市场租赁人口预计2022年将达到2.4亿人,这些都是赤裸裸的租赁需求。

  而根据链家研究院去年发布的调查数据,到2020年,中国房产租赁市场的租金规模可达1.6万亿元。

  庞大的市场需求反映到企业的发展状况上,虽不是百花齐放,却也姹紫嫣红。

  今年2月,窝趣公寓完成B轮2亿元人民币融资;同年3月,蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资、魔方公寓完成D轮1.5亿美元融资;6月15日,有消息称,自如进行的B轮5亿美元融资已接近尾声。

  2019年半年度住房租赁ABS获批产品

  

  2019年半年度住房租赁ABS成功发行产品

  

  同策研究院整理统计

  业内人士看来,长租公寓行业面临洗牌整合加速,寡头之争局势显现。未来随着行业定位与覆盖度的完善, 或许会出现市场方面的分化,比如高端市场、中端市场和低端市场的区隔显现,不同品牌商聚焦布局。 也有可能运营商在城市方面分化,完 善特定城市发展布局,市场上形成区域间的竞争格局。

  据《中国青年租住生活蓝皮书》显示,当代城市租住群体消费不断升级,六成以上的人表示更倾向于通过长租平台来租房,近八成人会用心布置租来的房间,有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作为租金,追求更高品质的租住体验。

  与此同时,2018—2019年度,“90后”租客占比达到75%,成为城市租住人群的主体。可以说,随着租客群体的变化以及消费升级,长租公寓需要提高细节与品质,在性价比上做足文章,以迎合市场的需求。

  ---THE END--

  本文来源:

  中国经营网、北京青年报、北京商报、

  21世纪经济报道、金角财经(F-Jinjiao)等。

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