楼市开始“抓蚂蚱”！央行表态，两个消息打破幻象，有点像2014年

　　翻看日历，立秋之后，处暑不知不觉间也来了，暑气渐消，秋雨连绵，楼市也变得有点“多愁善感”。

　　土地市场正在以“肉眼可察觉”的方式降温。

　　据经济参考报8月20日报道，8月初，热点城市杭州、成都、南京等地均出现溢价率为零的成交地块，郑州、阜阳等城市均出现宅地流拍。

　　南京的一场土拍中，主城迈皋桥区域一块宅地成交价格回到了2016年的水平，比几个月前的成交单价下跌6000元／平方米，南京市另外几个板块地价几乎回到3年前。

　　售楼部里的房子，也没以前那么好卖了。

　　八月中旬，广州番禺某盘率先大降价，最高直降10000元/㎡，两天跌了6000元/㎡。南京地价降温、二手房成交量持续下滑。

　　合肥高价盘加剧降价，新站、庐阳、包河都在降，最高降4536元/㎡；苏州新政之后，二手房市场更是雪上加霜；常州多家品牌楼盘特价房重现江湖，更有纯新盘还未上市，优惠就已出来了。

　　有句老话：秋后的蚂蚱，蹦跶不了几天。

　　年岁稍长的朋友应该都记得，儿时的房前屋后、田间乡野，捉的蚂蚱有大有小，抓住后装入小瓶，看它蹬腿，看它嘴巴瞎嚼，最后看奄奄一息不再动换时，才发善心地将其放生，也不管最后是死是活，或者直接烘烤烹炸，饱了口腹之欲。

　　现在，站在8月下旬的时间点，种种表现，似乎印证了这句俗话，楼市开始“抓蚂蚱”了。

　　先是央行的明确表态。

　　8月17日，央行宣布完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，8月20日，副行长刘国强表示：房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。具体怎么操作，过几天会发布关于个人住房贷款利率政策的公告。但是有一点是肯定的，房贷的利率不下降。

　　这个表态，对稳定房地产市场，有重要的“风向标”作用。

　　众所周知，房贷利率一直参考的是基准利率，目前是4.9%，从市场上来看，在杭州、苏州、南京、西安、郑州、南宁、武汉等二线城市房贷利率涨幅较大，部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%，而二套房房贷的利率最高至基准上浮25%。

　　此外，银行对于消费类贷款和房抵贷经营性贷款资金用途严加防范，避免资金“绕道”进入楼市。

　　在这种情况下，以后如果参考LPR，有人会产生“房贷利率下降”的预期，难免会引来部分投机资金对楼市的“觊觎”，因此，央行直接表示“房贷利率不变”，意味着打破了“高杠杆炒房”的“幻象”。

　　除此之外，还有两个消息紧跟着“浮现”出来。

　　第一，集体建设用地入市有望全国推开。

　　据第一财经8月21日报道，土地管理法的修订工作进展可谓“神速”，集体经营性建设用地入市有望全国推开。土地管理法修正案草案将在北京8月22日至26日审议，这已经是该草案在八个月内的第三次上会审议，距离二审也仅仅过去两个月。

　　中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎表示，如果集体经营性建设用地直接入市，增加了产业用地，现在搞特色小镇、搞乡村振兴的地从哪来，这就是一个有效渠道，还增加了农民收入。

　　更重要的是，改变了原先地方通过卖地增收的办法，各城市需要更多的考虑转型，这也是增量效应。

　　根据不完全统计，目前全国大约有4000万亩存量集体经营性用地，也就是说，未来的房地产市场，既有大量的潜在供应平抑房价，又能将这些增量地块发展为“租赁市场”，一旦租赁住房的体量成倍增加，自然会解决刚需族“居住有其屋”的问题。

　　第二，回款压力凸显，房企降价“抢收”行动升级。

　　8月20日，某龙头房企祭出促销大旗，“全国532楼盘，闪购7.8折”，集团旗下之区域公司，悉数推出全员营销优惠升级活动。

　　据统计，广州远郊区域已有9个楼盘出现不同幅度降价现象。以某TOP3房企项目为例，去年推出90-128平方米户型，均价3.6万/平方米，楼王户型均价3.7万/平方米以上。如今，90平米户型均价降至2.8万左右，楼王单位售价仅在3.5万元。

　　据多个消息源透露，厦门某项目近日频频推出特价房源，带精装，最低29800元/平方米起，一口价267万，折后均价在3.2万/平方米，对比此前预售最高价达3.7万/平方米，降价幅度引人瞩目。

　　何为“抢收”？要知道，现在8月份还没过去，各大房企就忍不住在“金九银十”的旗号上做文章了，提前把口号打出去，早点把回款要出来，开发商肚子里打的小算盘，所有人都明白。

　　毕竟，今年房企的处境太差了，数据显示，以42家发布年度销售目标的房企为样本，上半年目标完成率过半的占40.48%，47.62%的房企目标完成率在40%-50%，更有5家房企目标完成率仅10%。

　　如果说央行的表态，直接打破了投机客的“幻觉”，那这两个消息，直接预示了接下来楼市的走向。

　　笔者认为，2019年的楼市，如同“抓蚂蚱”一样，投机客们刚开始还略有挣扎，步步逼近之后，早晚会落入调控的“手中”。

　　事实上，这些表现有点像2014年，我们不妨看一组数据。

　　5年前是什么时间，中信建投宏观与固收分析师黄文涛此前指出，2014年2月，全国近4成银行上浮房贷利率，超1成银行停止二套房贷。

　　受到政策影响，房价同比增速自2013年11月的9.1%持续下滑，到2014年9月达到-1.1%，商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月达到-8.6%。

　　销售走弱的同时，带来了库存的快速累积，商品房待售面积不断上升，2014年底待售面积已经突破七亿平米，地产业入冬，去库存压力显现。

　　同样是房贷利率上浮，同样是房价、去化率、销售面积回落，与今年是不是很相似？

　　但是，相似的表象，并不意味着历史走势会重复，答案很简单，当时有棚改货币化、农民进城落户、房企下沉三四线城市等因素加持和影响，居民杠杆率尚在低位。

　　现在的购房者，却早已对“六个钱包”不再感冒，城镇化空间、人口结构也与当时大相径庭，可以预见的是，稳中有降、告别炒房和投机，才是未来的大势所趋。