麦田房产分析：部分刚需重新入市 二手房市场成交止跌

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买卖双方市场博弈仍在继续

“小阳春”后，二手住宅月度成交量首次回升

新房分流影响二手房，下半年市场整体趋稳

今年上半年，北京二手房市场整体表现较为平稳，这也是买卖双方博弈下较为理性的反映。进入7月后，调控方向未有变化，政策环境依然是“有保有压”。麦田房产统计显示，在经历了3月“小阳春”后近三个月成交持续下滑后，7月市场成交量有所回升，同时表现的是成交均价出现明显下调。

据麦田房产统计，7月份北京二手房市场活跃度比上月有所回升，与此同时，7月份麦田二手住宅成交均价环比下降4.3%。

就业主报价走势来看，今年以来挂牌均价在各个月份之间均出现轻微下降，7月挂牌均价环比上月也是微降了1.3%。

与此同时， 7月份买方整体议价幅度（客户议价=成交价/最后一次报价-1）为-5.6%，比上月下滑0.4个百分点，议价空间持续5个月扩大。一定程度上可以看出，卖方价格预期有所走低。

麦田房产分析认为，需求小幅回落是正常且理性的市场表现，在需求平稳波动的市场环境下，由于受成交结构影响，价格在不同月份出现小幅上下波动属市场的正常走势。而在买卖双方博弈的过程中，买方市场特征更加明显，议价空间持续扩大，卖方降价达不到买方心理价位依然很难成交。

就月度市场表现来看， 7月份全月北京二手房市场成交量有所回升，本月北京二手住宅网签量12744套，环比上个月同期上涨8.2%，但仍比去年同期下降14%。

从今年以来的情况来看，政策调控下的北京二手房市场在经历了调整动荡期之后，市场总体表现关键词在于“平稳”。麦田房产统计显示，在经历了3月份“小阳春”阶段性释放之后，随后的3个月呈现逐月下滑的走势。根据住建委网签数据，2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套，月均网签量同比去年下降5%，但仍超出2017年下半年（3.17政策出台后）网签量50%。

麦田房产分析认为，在楼市政策环境整体未变的背景下，本月二手房成交量略有回升，主要是由于近三个月成交持续下滑后，部分房源价格降幅较大，一些刚需重新入市。但是因为置换需求这类成交主力仍受入市门槛所制约，整体市场活跃度仍然不高。

与此同时，二手房市场整体不够活跃，与新房分流不无关系。主要是因为新房受“限价”管制等因素影响，在价格上有相对优势。从今年北京市场来看，新房供应量加大，包括纯商品房、限竞房、共有产权房等多类型物业产品均有所增加，很多购房者置业逻辑发生改变，不再把二手房作为第一置业选择，优先购买新房或变为主流置业观念。

麦田房产认为，在政策走向稳定的环境下，目前市场的供需也相对稳定，预计接下来北京二手房市场将以企稳为主，综合来看下半年北京市场成交走势或将呈现阶段性小幅波动的整体稳定态势。

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