123万拍下256㎡的房子,40年内无法住?法拍房要注意这些雷!

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  去年12月30日,距离拍卖结束最后的72秒,成都市民刘正坤在淘宝网上花123万拍下了一套法拍房,这套房子面积256平方米,属于产权40年的公寓,但这套房子已被原房屋所有人李娟出租了40年。也就是说,如果按“买卖不破租赁”的原则,在40年租赁期內,买房人刘正坤都无法行使该房的使用权。

  原房主李娟认为,刘正坤明知有人租赁而购买,应该自行承担责任;而新房主刘正坤认为,李娟的租赁合同是虚假的,利用“买卖不破租赁”法律原则逃避法律惩罚。

  

  刘正坤起诉书(部分)

  8月14日,刘正坤诉李娟、李浩宇、刘畅排除妨碍纠纷一案在武侯区人民法院第一次开庭审理。

  原告:

  拍下房子前多方查询,认为租赁合同假的

  据拍卖公告显示,这套房子位于武侯区科华中路2号,建筑面积为256平方米,拍卖时间为去年12月13日,截止日是去年12月30日。

  在法庭上,刘正坤陈述说,他留意到成都高新法院拍卖这套房子,他联系了高新区法院进行咨询,该院工作人员跟他说,有案外的人对房屋主张租赁权。“高新法院工作人员跟我说,这个我们只是告知,你要自己去核实判断。”刘正坤据此揣度,这是高新法院工作人员“对租赁不认可”的暗示。

  去年12月29日,他到房屋所在的物业中心进行核实,物业最后给他提供了两个电话,一个是李娟的,一个是李浩宇的。

  “李娟的电话没有打通,李浩宇在电话中跟我说,不要买这个房子,已经租赁了四五十年,除了他在租之外,后面还有人租。”刘正坤说,他想去找李浩宇当面核实,要求其出示租赁合同,询问合同签订时间等,均遭到拒绝。

  刘正坤说,第二天一早,他再次跑到物业中心,当时物业中心的人跟他确认,这套房子就是业主李娟在使用,根本没有对外出租。而在庭审后,记者就物业核实部分向刘正坤确认,他是否向法院提供相应的书面证据,他表示“无可奉告”。“物管跟我确认后,在距离拍卖结束最后的72秒,我拍下了这套房子。”刘正坤说。

  而据《高新区法院拍卖确认书》显示,成交价为123万。

  庭审前,原、被告分别交换了证据,刘正坤从高新区法院复印了李娟与李浩宇、刘畅的租赁合同,但仅有复印件,没有原件。

  租赁合同显示,李娟由于拖欠李浩宇电线货款250万,无力支付,以科华中路这套房子的租赁使用权作为抵偿,自2013年11月1日至2033年10月31日止,20年使用权租赁价共计246.7万,签订日期为2013年10月26日。

  李娟与刘畅签订的租赁合同显示,李娟拖欠刘畅管材货款275万,以科华中旬这套房子的20年使用权作为抵偿,从2033年至2053年止,年租金价为13.824万,总价276万,合同签订日期2013年7月6日。

  

  李娟(乙)与李浩宇(甲)所签协议书

  被告:

  拍卖前原告已知有租赁瑕疵,应承担后果

  8月16日,红星新闻记者见到了被告李娟和李浩宇,他们回应了庭审中的一些疑问。

  李娟说,2008年她在一房地产开发公司担任工地项目经理,负责水电安装,由于公司拖欠货款和工人工资,导致她无法跟材料供应商李浩宇、刘畅结清货款。

  “他们逼我逼得很紧,我又确实没有钱,只好跟两人商量,用房屋使用权来抵偿。”李娟说,她先与刘畅商量好,将房子后面20年租给他,再将前20年租给李浩宇,所以刘畅的合同要早于李浩宇签订。

  李浩宇向记者解释说,李娟拖欠他500多万货款,用了两套房子的使用权作为抵偿,其他货款用现金偿还,现在已全部结清。拿到房子使用权后,他又拜托李娟将房子出租给第三方使用,直到2018年4月,他将房子收回。不过记者留意到,李浩宇与房子所属的物业管理协议时间为2018年11月。

  李娟说,2016年1月,因为前夫与某公司有借贷纠纷,被人起诉至高新区法院,然而,由于缺席审判,2017年4月14日,到了判决执行阶段,她才知道自己被列入失信人黑名单,自己名下的5套房产被冻结。

  2018年12月29日,科华中路这套房子被拍卖。拍卖前,刘正坤致电李浩宇确认是否有人租赁房屋,也是拍卖前的唯一一次核实。“我已经跟他说过,有人在租,可是他还是要买,这套房子,参与竞拍的只有他一人。”李浩宇说,刘正坤拍卖前已经知晓有租赁,已经知晓房屋有租赁瑕疵,应该自行承担后果。

  转眼到今年2月15日,刘正坤拿着执行裁定书,要求李浩宇从科华中路这套房子搬出,要求搬出不成,于今年5月26日提起诉讼。

  庭审焦点:

  公告表示确认?债权债务关系是否成立?

  记者梳理发现,原、被告庭审争议焦点有二:

  

  李浩宇

  

  李娟

  1、法院是否认可李娟和李浩宇、刘畅租赁合同?

  李娟提供的《拍卖标的调查情况表》中载明:有案外人主张租赁权,租赁情况请买受人自行核实。“刘正坤在2019年1月18日签过的拍卖成交确认书签过字,上面就载明,对拍卖过程及结果予以认可,对自己的竞买行为负责,证明刘正坤对标的物存在租赁权瑕疵及风险是明知,是接受的。”李娟和李浩宇代理李律师说,这套房子估价为219万,正因为存在租赁权瑕疵,价值贬损,才以123万元的低廉价格成交。“买受人明知拍品存在瑕疵,中拍后又要求回复权利原状,是一种无视拍卖规则,违背诚实守信的表现,要求法院驳回他的诉讼请求。”

  李浩宇认为,如果刘正坤对高新法院拍卖公告的认可有异议,应该去找高新法院。

  刘正坤在庭审中抗辩中说,高新法院的拍卖公告是一种格式公告,而公告也明确“让买受人对租赁主张进行自行核实。”

  “如果高新法院认可这份租赁合同,它就会在公告中对租期、租金以及租金缴纳方式进行公示,可是高新法院并没有展示,说明是对租赁合同的否定,被告抓住公告中‘房屋瑕疵由买受人承担’这一点,被告即便签订虚假租赁合同也要买受人遵守,不是这个逻辑。”刘正坤说。

  2、李娟与李浩宇、刘畅的债权债务关系是否成立?

  在答辩环节,李浩宇自称经营电缆,然而对经营项目一问三不知。被告没有提供双方有交易的第三方证据,如银行流水、交税证据。

  刘正坤认为,李娟与李浩宇、刘畅的债权债务关系是否成立,是两份租赁合同是否成立的关键。“如果租赁合同是真实的,那我认,如果不是真实,就是以合法的形式逃避法律惩罚,以掩盖非法侵占他人财物的目的。”

  对于庭审中刘正坤一直紧追不放的“李娟与李浩宇是否存在债权债务关系”,被告代理李律师认为,与本案无关。

  买法拍房需要注意什么?

  根据目前成都市“单身无房限购1套住宅、家庭限购2套住宅”的政策,法拍房不限购、低于市场价等特殊购买属性逐渐被购房人纳入选择范围。但参与司法竞拍时应该注意哪些问题呢?

  

  淘宝上显示成都有上万套法拍房源

  法拍房注意事项

  1

  租户不搬

  根据我国法律的规定,如果房租在拍卖之前存在着正常的租赁关系,那么即使是拍卖成功租房人也有权在租约期间继续居住在该房屋中,竞得人无权要求租客搬离房屋。

  但值得提醒一句的是:租赁纠纷存在的问题多且复杂,在核实、排查、向法院提起诉讼等的过程中程序繁琐、耗时较长,所以在参与司法竞拍之前应该了解清楚该房屋存在的租赁时间、金额等情况,否则得不偿失。

  

  2

  债务纠纷

  通过正当司法拍卖程序拍的房屋,一般来说,房屋的产权是没有问题的,正常拍卖付款之后新屋主便可拿到房产证,但不免存在原屋主有个人债务缠身、将房屋私自抵押出去却没有在房管局登记交易等情况。

  遇到这种情况时,在法律层面上这类债主是没有资格干预房屋买卖的,因此竞得人一旦受到原屋主的债主上门催债或者是闹事,应当立即报警处理。

  3

  拖欠物业费

  竞买人在参与司法拍卖之前应当了解清楚原屋主是否存在拖欠的物业费、金额是多少等问题,以免竞拍成功后物业费较高无法承担。

  除此之外,还未出售过的新房也可能产生物业费。一些尚未出售的新房因为开发商的债务问题进入拍卖市场时,可能存在着开发商和物业不是同一方的情况,物业要求竞得人缴纳之前产生的物业费后方可入住。

  这样的情况同样需要竞买人在拍卖之前了解清楚拍卖公告的内容,房屋权属、有无产权证(暂未办理、或无法办理)、物业费的结算问题等,当与物业产生纠纷后,二者需要协商,协商不成将另案处理。

  4

  税费问题

  据司法行规:司法拍卖产生的买卖双方的税费问题均由竞得者支付。其中包含房屋是否满两年免征增值税、出让方的房屋是否满5年唯一住房可以免征个税、房屋二次抵押(先完成上一次交易流程才能进行下一次)需要两次过户等费用,这可不是一笔小费用。

  

  5

  户口问题

  如果原屋主的户口挂靠在该拍卖房屋的名下,竞得人的户口将无法正常迁入,需要在拿到房产证后,到公安部门申请将原屋主的户口“空挂”(原屋主的户口仍在,但是不影响竞得人的正常迁入)。

  同时还有一个值得注意的问题是,如果原屋主占用了该房屋的学位,竞得人也不能正常使用。

  行业人士:

  “买卖不破租赁”是保护善意的租客

  “四川安企汇利”不良资产处置团队负责人李国均认为,“买卖不破租赁”在《物权法》中是为了保护善意租客,在房屋产权变动过程中,不因产权的变动而影响已经生效的租赁合同。该条款的规定,仅是保护善意租客。

  

  如被执行人为了干扰法院的执行,恶意设置执行障碍,擅自在房屋查封后,或者在房屋已经设置了抵押权的基础上,与案外人签订虚假的租赁协议,以达到对抗法院执行的目的,这种租赁关系是不受法律保护的,人民法院除了依法判令租赁合同无效外,还应当依据拒不执行判决、裁定的相关条款,对被执行人、案外人处于罚款、拘留等处罚。情节严重的,应当依法追究相关人员刑事责任。

  四川美地律师事务所周茂梅律师认为,司法实践中,被执行人往往通过将租赁协议签订时间提前、虚假交付房屋、虚构债权债务关系等方法,恶意干扰人民法院执行。这种违法行为可以通过对合同签订文本、笔迹的形成时间进行鉴定、走访核实房屋交付时间,以及核实房屋实际使用人等方法予以查实。

  综合红星新闻 记者 钟美兰 编辑 邓凌瑶

  

  主编:余鸽

  图片来源:成都商报资料库/视觉中国/IC photo

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