关于房地产税影响的十大问题详解

3月5日，十三届全国人大二次会议上，总理在政府工作报告中表示，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。3月8日，全国人大常委会委员长栗战书作关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告。栗战书说，集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等。

去年两会政府工作报告中提出，“稳妥推进房地产税立法”，从“稳妥”与“稳步”的变化，一字之差，会有多少含义。中原地产首席分析师张大伟对媒体表示，从文字语法上来看，是指立法调研、起草等可能性，意味着房地产税正逐渐进入立法程序制定中。

房产税渐行渐近，再一次牵动老百姓的“神经”，关系到买房和要不要抛房？也关系到持有多套住房的人怎么交税？以及对房价会带来多大影响？我们准备了你需要关心的十大问题。

问题1：房地产税推出要多长时间？

从一般的立法程序来看，一个法律公布需要经过“提出法律草案”、“审议立法议案”、“立法议案表决通过”、“公布法律”等主要阶段，其中涉及到征求意见、修改方案等环节，还要经历人大一审、二审、三审等程序才可以最终通过，整体时间周期较长。

图：中国立法程序示意(点击图查看大图)

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从立法的层面看，房地产税至少要走5个核心环节。

第一、立项和立法人员确立，即所谓的组织架构需要搭建，这需要一些既懂财税又懂房地产的人士加入，同时也需要一些懂得住房制度改革的人加入。

第二、调查研究，不排除包括上海和重庆会成为重点调研的对象，同时针对近期的类似公摊面积等热点问题，也会纳入到调研之中，另外也包括国际历史经验的研究。

第三、发布征求意见稿，估计这个征求意见稿至少需要一年的时间，即会比别的法律更为谨慎。

第四、审查。审查的过程，其实就是对房地产税开征以后的市场影响进行评估，这个评估要结合类似物权法等概念进行。

第五、发布。这个过程预计需要一段时间。”

2018年3月，财政部有关负责人在十三届全国人大一次会议记者会上曾透露，全国人大常委会预算工委、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法草案。当年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，包括各类立法项目116件，其中，房地产税法被列入“条件比较成熟，十三届全国人大常委会任期内拟提请审议”的第一类项目中。

全国人大常委会相关负责人表示，“对于列入立法规划一类的立法项目，原则上应当完成，因情况发生新变化，确实难以按计划提请审议的，或者需要作出调整的，有关方面要向全国人大常委会作出书面说明”。这也就是说，在2018年3月-2023年3月的五年之间，房地产税法应当完成立法或提请审议。

3月9日，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图在十三届全国人大二次会议上表示，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

房地产税立法作为新一轮财税改革的重要任务之一，按照财税改革时间表，2020年前要完成重要领域关键领域的改革，因此有些财税专家认为，房地产税立法将在2020年前完成。

问题2：为何要开征房地产税？

从国际经验来看，土地和财产税已是大多数发达国家悠久的税种之一，对稳定政府财政收入，维持城市运转具有重要的作用。同时，随着整体税收政策体系的不断完善，无论是短期还是长期，在房地产市场运行中确实起到了一种正方向的引导。房地产税长期有利于降低房价的波动性，提高房地产市场运行的稳定性已被许多国家证实。

在我国，部分城市存量住房规模庞大，部分城市快速城镇化阶段下仍然有较多的增量住房需求，因此，针对个人自用住房持有环节税从无到有的改变将直接对市场的供求机制形成新的预期引导，从而形成新的市场供求格局，由于预期的改变，对短期成交量有可能起到阶段性抑制的作用。

2018年的“两会”上，时任财政部时任副部长史耀斌称，房地产税主要是调节局面收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，满足政府提供公共服务的需求。也即，房产税首先是调节税，然后才是组织财政收入。

有专家指出，房地产税征收既是全国税制改革的重要一环，也是住房体制改革的需求。房地产税其实包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种。“征收房地产税将抑制投资、投机性需求，盘活存量，进而使房子回归居住本质，长远看有益于房地产市场平稳发展”。该人士表示。

问题3：房地产税和房产税有什么差异？

广义上来看，房地产税是指房地产开发、流转、持有过程中国家所课征的赋税。房地产税收体系根据课税环节不同，主要分为取得税、保有税、所得税三大类。

房地产税收体系中，国际上相对更重视对房地产保有税类的征收，即狭义上的房地产税。这是财产税的一种，又称为房屋税或房产税，是指单纯以房屋及其产权、使用交易为课税对象的税种，或以房产与地产的共同体为课税物所征收的赋税。

由以上定义可以看出，房地产税和房产税是有区别的，确切的来说，房产税是在房地产税的范畴之内。

2017年11月，时任财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》撰文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

这里提到针对“个人住房按照评估值征收房地产税”，正是大家关心的的持有型的房产税。

从目前我国房地产行业征收税种类来看，包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

2011年1月，上海、重庆开展对部分个人住房征收房地产税试点。上海适用税率暂定为0.6%，征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。重庆征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。

问题4：房产税征收涉及哪些因素？

房地产税在世界多个国家和地区征收，房地产税制设置和称谓上，存在一定差异，但也具有一定共性：

1，确定税基是前提

计税依据明确、税率水平合理，确定税基是做好税收工作的重要前提和基础，国际上都通过完善土地登记、地籍系统，提高税收的覆盖度，拓宽税收面。同时，在宽税基的基础上，房地产税率水平也较合理，与经济发展相适应，并在经济波动时适时降低不动产税税率。

2，地方政府征收

房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源，房地产税主要归地方政府征管，中央政府只承担很小部分的责任。

3，基于房地产价值评估体系

房地产税制内外统一，房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度，其中建立基于价值的房地产评估体系是房地产税征收的前置条件之一，根据价值征收房地产税。

4，不动产登记、申报查询技术支持

税收征管手段信息化，信息技术广泛应用于房地产税收的整个过程，包括房地产登记、评估、纳税申报、税款征收、税务稽查、税务行政复议和行政诉讼等各个环节，降低征税成本，提高征管效率。

问题5：征收标准是什么？

个人房地产税征收核心关键，与免征面积和税率区间直接相关。

2018年两会期间，时任财政部副部长史耀斌针对记者提问，回应关于房地产税问题，谈到全球房地产税收的共性问题，他说：“一是所有的工商业住房和个人住房，都会按照它的评估值来征税，也就是按照评估值来征税。二是在所有国家的房地产税制度安排里面，都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准，或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样，水平不一样，但是都有一些税收优惠。”

据东部某省财税系统内部人士表示，按照征税原则，在起征点的设置上，以面积计算起征点比按套数征收更容易计算，也更显公平合理。

财政部财政科学研究所税收政策研究室主任张学诞此前建议，房地产税应按照“低税率、广覆盖、轻税负”原则征收。主要分为两个方面：一是房地产税由国家统一制定人均免税面积40平米-60平米标的标准；二是个人住房房地产税税率为0.2-1.2%。

从2011年就开始试点房产税的重庆和上海来说，首套房就没有征收房产税，只从第二套房开始，并且税率也比较低，重庆为0.4%，上海为0.5%-1.2%。

对外经贸大学公共政策研究所首席研究员、央视财经评论员苏培科认为，房地产税是一个地方税种，具体标准由各个地方自己确定。谈标准之前首先必须要对不动产进行登记，如果不登记很难执行，假如你在西安有两套房，在北京有两套房，哪里的第一套房算首套房，按北京的税率征税，还是按照西安的税率征收，两个地方的房价相差甚远，征税带来的影响自然很大。

“在明确了上一点的基础上，一般而言首套房免税，第二套、第三套开始递增征税，但是也必须要考虑面积的合理性，假如你首套房500平方米，自然也会征税。”苏培科说，房地产税是一个很复杂的事情，除了标准问题，还涉及房地产相关税种，既包括土地出让和建设环节，也包括交易和保有环节，尤其是土地环节的税收和持有环节之间是否存在重复征税问题；此外，还涉及房屋性质界定，我国的房地产市场除了商品房，还有大量房改房、福利房、小产权房、经济适用房等。

此外，张学诞也谈到，房产税的征收必须要有两个技术前提，那就是房产登记信息系统和房产价值评估系统，即掌握好个人住房信息和房产价值信息。

问题6：房产税如何计算？

房产税如何计算， 根据1986年9月颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，条例中规定：

1、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。（上海之前为依照房产原值一次减除20%的余值计算缴纳）

2、没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

3、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

4、房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

通常情况下，个人房产税大致有两种计税方法：从价或从租征收两种情况。

从价计征的房产税,是以房产余值为计税依据。

从价计算应纳税额的计算公式：

应纳税额=房产原值×（1一减除比率）×1.2%

假如你在上海有一套原值500万的房产，如果按照上海市房产税细则征收的话，每年的房产税是：500万×80%×1.2%=4.8万元。

从租计征房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。

从租计算应纳税额的计算公式：

应纳税额=房产租金收入×12%

中原地产首席分析师张大伟分析，因为是持有期税费，的确很难转嫁，但需要注意的是，住宅类物业不同于商用，政策会有很大比例自用豁免扣除，肯定是按照人均面积，不可能按照套。

关于房产税征收时间：

1、个人住房的房产税缴纳：原有房产用于生产经营的，则从生产经营之月开始缴纳房产税；自建房屋的，则从建成次月起；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起；购置商品房的，则从屋交付使用次月起；购置存量房的，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，开始缴纳房产税。

2、出租房的房产税缴纳：出租、出借房产，自交付出租、出借房产的第二月开始；房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房的，则从房屋使用或交付的第二月起，缴纳房产税。

问题7：房地产税会导致房价大跌OR大涨？

我国的房地产税税负结构呈“重增量住房轻存量住房，重开发建设与交易环节轻保有环节”的特点。房产税自始至终都是整个房地产税收体系的重要组成部分，只不过因其属于房屋保有阶段的税种，对民众持有住房的成本产生较大影响而成为大家关注的焦点。房地产税推出，是否会短期内造成大量的房产抛售，对市场产生冲击？

“首先要明确一点，房地产税与房价上涨没有必然关系，也就是说房地产征税不一定会导致房价上涨，房价的走势一是看货币供给情况，二是看房屋市场的供需关系，房产税的征收只能从一定程度上促进房屋市场供需关系的改善，因为房地产税针对的是存量市场，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给部分市场带来一定的存量供给。从市场的供需关系来讲，住房交易市场供给的增加会缓和供需矛盾，平抑房价。 ”苏培科说。

房地产税究竟会如何影响？中国经济体制改革研究会副会长，央行货币政策委员会委员樊纲在央视中国经济大讲堂上说：

房产税基本的功能就是增加持有有成本，美国2008年房地产泡沫破裂以后，中国有炒房团听说美国房价跌了要去抄底，走了一圈房子是便宜，但每年要交3%左右的房产税，大家全部回来了。房产税是房产市场的自动稳定器，美国有一个朋友，当年50万美金买了一个豪宅，涨到了150万，这房子是涨钱了，但是他张罗着要卖房子。为什么卖房子呢？百分之三点几的房产税，他的工资收入不够交税了。卖大房子就是增加供给，换一个小房子就是减少需求，这样在市场上，房价涨一方面增加了供给，同时减少了需求，这就使得房价容易趋于平衡。

反过来如果房价跌了，就可以卖小房子买大房子，增加需求，减少供给。有了房产税，别的因素还可以使房价上涨，但是没有房产税，容易失衡的供求关系会引起房地产价格暴涨。

问题8：哪些人群受影响最大？

房产税的征收，将带来楼市投资逻辑的变化，房屋持有成本大幅度增加。但是，房产税一定也会有个起征面积或者豁免条件。这就表示，对于普通的老百姓，也就是刚需一族，其实影响并不大。但对于投机炒房客和租客有不同程度影响。

炒房客。持多套房的投资者，持有成本加大，流动资金有可能会受到一定影响。有投资需求的购房人需要判断房地产税的征收，对持有成本和投资收益的影响。

租房者。房地产税开征将提高房产持有成本，因此房东会有可能将其转嫁到房租中。这其中要观察租房市场的均衡程度，像以卖方(房东)市场为主的城市，因为租房比较紧张，税收的成本会转嫁给租客，而租房供需平衡的城市，甚至供大于需的城市，房主需要承担一部分的税收成本。此外，如果租赁房源增加，则也可能导致房租下跌。

9：房地产税推出对房企有什么影响？

中指研究院报告指出，对企业来说，房地产税制的改革将推动房企在城市布局、产品定位等方面的调整。

城市布局方面，由于房地产税在抑制投资投机需求方面将起到了一定作用，房地产税对市场预期的影响不容忽视，投资比重较高的城市受到的影响相对较大，房企应调整布局策略，提前准备好应对措施；

产品结构调整方面，若房地产税征收标准考虑到房屋面积，针对大户型征收率较高，且结合多数国家在房地产税设计上，体现出了保护刚需及低收入群体的原则，购房者购买中小户型产品的倾向或将加重。为更加契合市场核心需求，房企需优化产品结构，以需定产。

10：中国房地税推进历史进程

近几年来，房地产税的立法在政府工作报告上屡次被提及，但表述上略微有调整。2014年房地产税立法首次被提及，政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”。从2015年起，房地产税正式列入全国人大立法计划。时隔四年，2018年的政府工作报告对此独立成句，表述是“稳妥推进房地产税立法”；到2019年，表述是“稳步推进房地产税立法”。