住建部发文:拟取消公摊面积!住宅按套内面积计算!

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  近日,一则“住建部拟取消公摊面积,住宅按套内面积计算“的话题再次引起购房者的广泛关注。”买100平米只得70平的“现象或将得到终结。

  那么,取消公摊面积意味着房屋总价会降吗?实则不然!

  

  来源:微博@合肥图王

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  住建部发文:拟取消公摊面积

  住宅建筑应以套内使用面积进行交易

  此前,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

  

  

  在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中 第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

  据了解,这是 住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

  01住建部为何拟取消公摊面积?

  事实上,对于我国大部分省市来说,目前购买的房屋面积包括连个部分:即:套内面积+公摊面积。

  

  图片来源网络

  分析人士表示,此次出台这一规定主要是因为:本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧 “公摊面积伤民” 的矛盾。

  虽然该政策目前处于征求意见阶段,但是对消费者和开发商又会产生哪些影响呢?我们一起来看。

  02取消公摊面积有何影响?

  1、只是计价方式不同,对总价影响不大

  对于取消公摊面积,购房者的第一反应大都是 “公摊不计算价格,房屋总价要降?”, 实则不然。

  

  据业内人士分析:套内面积计价与建筑面积计价,只是计算方式不同,对房屋的总价没有什么影响。 在总房价不变的情况下,按照套内面积计算,单价要高于按照建筑面积的计价方式。

  用一句更直白的话来说,那便是 “羊毛出在羊身上”、“买的没有卖的精”。

  2、开发商或将降低公摊,以降低企业成本

  对于开发商来说,如果按照这个政策执行,就必须对产品的规划设计严格要求, 尽量降低公摊,降低企业的成本

  但是,降低公摊后,实则也是在降低居住的品质, 购房者的使用舒适度也在降低。

  

  公摊面积一般包含两大部分:

  第一部分包括: 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

  第二部分包括: 楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

  如果公共门厅、过道、地下室等公摊面积缩小,入住的体验感可想而知。

  所以,不得不警惕的是:一旦取消公摊面积计价,为了争取更大的获利空间,或许会有房企采用此方法。

  3、可以有效减少精装房关于计价的相关纠纷

  对于精装房来说, 只按套内面积进行计算可以有效减少精装房关于计价的相关纠纷。

  

  当前精装房是按建筑面积计价,但是装修范围并不包括公摊部分 ,开发商相当于两次收取了公共部分的装修价格。

  因此,取消公摊面积,对于精装房来说是利好的。

  4、物业费、供暖费的支出或将减少

  众所周知,目前我们的物业费、供暖费均是按照建筑面积来计算总价的。

  一旦取消公摊面积,计价总面积得以减少,可能影响按面积收取的费用。 如果单价不变,那么购房者交的费用将大大减少。

  但是, 也不排除收费面积减少,进而引起的服务收费单价上涨 。后期如何定夺,还有待官方文件最后确认。

  2

  买100平房子只得70平, 伤民伤财

  全国多城已执行取消公摊面积

  随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台,都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱, 未来购房时是否有可能只看套内实际使用面积呢?

  去年8月,新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米,“公摊面积”让我们很受伤!》。

  文中指出:诚然, 公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。 而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

  2018年9月14日,新华社发表调查文章《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象》指出, 在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50% 。记者采访了解到,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

  

  常见公摊区间(图片来源网络)

  其实早在2002年, 重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定广州、北京 等地近年也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

  01重庆:取消公摊已经执行17年

  其实,早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,对商品房的计价方式做出明确规定和要求: 商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。

  不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正, 并处以商品房交易金额5%~10%的罚款

  02北京:取消公摊已经执行16年

  2003年12月1日开始执行的 《北京市城市房地产转让管理办法》中也规定,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价 。在2008年修订时,该办法进一步明确为“新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价”。

  03中山:政协委员建议按套内面积计价

  2月22日,据中山日报报道, 广东省中山市政协委员钟国平建议,对商品住房销售进行立法,制定具体的操作细则。 明确商品住房按套内面积进行销售,并将此规定纳入住房销售合同。

  虽然,根据目前多方综合因素来看,买房取消公摊并不能降低房价,但是不可否认的是,当实际面积及公摊面积详细区分后,能很好的保障购房者的权益。

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  公摊猫腻越来越多

  合肥55条公摊投诉触目惊心

  近年来因公摊问题导致的维权及投诉也在源源不断的增加。去年7月下旬, 武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻

  

  据中国房地产报报道,有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。 一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

  不仅武汉,在合肥近年来关于公摊的投诉也越发增多。 打开12345政府直通车,关于公摊问题的投诉高达55条。

  

  来源:12345政府直通车

  1公摊面积、层高与宣传不符

  

  近日,有网友反馈和昌悦府公寓房屋的 公摊面积与宣传严重不符,宣传是29%,可是业主购买的房子公摊却高达36.59%。

  对此,肥西县给予了回复: 关于近期接到部分和昌悦府公园业主举报开发商在广告宣传中存在涉嫌虚假宣传一事,县 市场监督管理局正在根据《市场监督管理行政处罚程序暂行规定》第十七条第一款的规定进行核查,并将依法进行处理。

  2精装房对于公摊部分的收费是否合理

  

  信件内容: 现在我市在商业住宅备案时,毛坯与精装部分分开备案。在购买精装房时,发现精装部分收费除去涵盖室内面积外,公摊部分也算在里面。100平米的房子,按照我市当前公摊标准,公摊面积在20平方米以上,这部分装修远低于室内标准,且即使是毛坯房开发商也应该装修好。 咨询下,公摊部分收精装房是否合理?目前,长沙市对这精装房收费问题已有相应文件规定,明确公摊部分不列入精装收费,请问我市是否也有此方面的有关规定。

  官方回复: 根据国家政策规定,商品住宅价格实行市场调节价,即商品房销售价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价。按照依法行政的要求,政府价格部门不得核定商品房价格。 根据现行的合肥市人民政府《关于贯彻落实合肥市绿色建筑发展条例的实施意见》(合政[2018]63号)文件规定,自2018年6月6日起,合肥市全装修商品住宅明码标价备案价格分为毛坯价格和装修费用二部分,由企业委托第三方机构对其装修费用进行评估并承担法律责任。对装修费用,我市价格管理部门目前依据此《实施意见》执行相关规定。新建商品住宅小区明码标价备案信息现可在市发改委网站进行查询。

  3全世界是否只有中国有公摊面积?

  

  信件内容: 查询码为16245728330264的信件, 我就一个问题:合肥什么时候才能按照实际的套内面积征收住宅和商业性质用房的物业费? 请正面回应!

  官方回复: 经了解,目前根据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第十七条规定, 物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼的),以房屋所有权证登记的建筑面积计算

  4业主投诉物业占用业主公摊面积

  

  信件内容: 阿奎利亚小区私自 把公摊面积圈起来改成电动车停放车库并且收费 ,没有经过业主同意。

  官方回复: 经双凤开发区核实,来信中未说明阿奎利亚哪一个小区,且未留下联系方式,故无法得知具体情况。 阿奎利亚物业不存在占用业主的公用面积 ,对于充电收费问题,是按市场价结合周边小区定价充分考虑,充电收费同时也有专人负责看管车辆,车库圈起是充分考虑电瓶车停放安全,现物业已在室外安装充电桩,业主不充电可以不交费,可由业主自己选择。

  从信件的投诉内容我们可以看出,因为公摊导致的纠纷及投诉不在少数。关于小区公摊部分的认定,购房者与开发商往往也是各执一词。到底哪些算在公摊里面了,买房人仍是一头雾水。

  THE END

  随着房价不断攀升,精装修楼盘占比加大,公摊部分被精装是已成当前购房者的一大维权诉求。此外,因为小区疑似公摊部分占用,引发的住户与物业之间的矛盾也在越发加剧。买房取消公摊,虽然不能降低房屋总价,但是起码能让购房者明明白白购房,最大限度的减少交易纠纷,保障双方合法权益。

  来源:合肥房地产交易网

  注:文中部分资料来源齐鲁晚报、澎湃新闻等网络综合,图片来源网络。如有侵权请联系删除。

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