华润置地的焦虑：毛利现金减少 负债上升

（图片来源：壹图网）

经济观察网 记者 陈博 “毛利率下降主要是由于结算结构的变化调整造成的。”在8月20日举行的华润置地半年业绩会上，对于2019年上半年毛利率下降原因，华润置地董事会主席唐勇表示，

2019年半年报显示，华润置地物业开发毛利率由去年同期的48.6%下降为36.0%。按照华润置地提供的数据，一线城市结算的收益占比达28%，二线城市的结算占比则达到59%；去年，这两个指标分别为45%、41%。

“一线城市的结算结构有所回落，去年深圳湾悦府一个项目的毛利率就高达72%，把整体毛利率拉到历史高点。”唐勇说，今年开始毛利率慢慢回到正常水平，全年毛利率预计还维持在35%-40%之间。

已经走过25个年头的华润置地有限公司（HK.01109，以下简称“华润置地”）有些焦虑。除了毛利率下降之外，2019年华润置地现金也同比减少，而负债及负债率则进一步上升。

唐勇表示，焦虑表示我们对目前所遇到的挑战，或者存在的问题其实有所思考。

现金减少 负债上升

物业开发业务在华润置地营收大盘中占比近八成，2019年上半年物业开发营业额达366.1亿元，按年增长仅0.3%。

除了结转增速缓慢之外，从过去两年销售增速来看，华润置地物业开发板块发展相对保守——2018年签约额是2170亿元，同比增速为22.3%；而2019年销售目标仅同比增加15%至2420亿元。上半年，华润置地实现了1188亿元的销售额，同比增长26.0%，目标完成度达49.1%。

唐勇对达成全年销售目标非常有信心，“去年大概4300多亿元的可售资源，只要去化率达到56%以上就可以达标。”

相对于销售增速的保守，这两年华润置地在开发物业的土地获取道路上却勇往直前。

2019年上半年，华润置地以总地价820.6亿元（权益地价527.0亿元）增持了39宗地块，新增土地总计容建面达1021万平方米，同比增长24.8%。粗略估算，平均土地成本约8037.2元/平方米。

去年，华润置地新增的土储总建面约2213万平方米，为此付出的拿地金额达1513.5亿元（权益地价1036.8亿元）。平均土地成本约6839.1元/平方米。

如果比对2018年全年，上半年拿地支出相当于去年的54%左右，平均拿地成本上涨了将近1200元/平方米。唐勇告诉经济观察网，土地成本的增加主要跟投资布局相关，去年获取土地的城市包括区位分布，与上半年有所差别。

华润置地对下半年的拿地策略依然保持出积极的态势，唐勇表示，长远来看，华润置地仍然看好中国的经济增长，同时城市化的进程还在继续，“如果出现合适机会，我们会积极参与土地的竞买。”

不过，进取的拿地策略在抬升拿地成本的同时，也直接影响了华润置地的现金流及负债水平。

截至6月底，华润置地的现金及银行结存约631.59亿元，相比去年底减少了11.0%。同期，华润置地的综合借贷额折合1459.6亿元，比去年底增加了10.4%；总有息负债比率为43.4%，净有息负债率为43.6%，这两个数据都相比2018年底分别上升了1.1%、9.7%。

唐勇向经济观察报表示，资产负债率的上升是正常，跟是否拿地相关。按照华润置地过去的惯例，都是三四季度的销售相比上半年多一些，反映出来的结果也是下半年的资金结余相对更多一点。

不过，他同时说，华润置地一直保持动态管理的融资目标，包括公司的销售回款和总负债比例控制等。“总体来说，就是保持公司资本结构是健康、安全的，而且具有一定弹性。”

在华润置地中期业绩报告中，“严格执行财务回报指标要求”、“采取适当的区域资源配置策略”、“低成本土地储备”等关键词都被列为未来增加土储的相关条件。

除却两大主营业务，一直践行“2+X”战略的华润置地，虽然没有在报表上对“X”战略单独列项并给出盈利数据，但却在业绩会的现场首次正式披露其中8个业务的进展。

“X”实际上是多元化业务的代码，华润置地将这些地产衍生业务的发展定义为“阶梯式”，并划分成培育期、发展期、成熟期三个不同的发展阶段。在现有披露出来的10个多元化业务中，仅物业管理、建造装修两个业务处于成熟期。

其中，物业管理是最成熟的板块，目前在管面积超过1.1亿平方米，其中34%来自华润置地自有物业，66%则来自于外部物业。上半年的营业额已经超过24亿元，同比增长30%以上。预计2020年底，物业管理的在管+储备面积将超过2亿平方米。唐勇透露，将准备在年内启动物业上市的安排。

投资性物业增长迅速

在一二线城市的核心地带持有优质物业仍是华润置地的双轮驱动战略之一。有别于其他单纯依赖房地产开发作为主业的房企，对于华润置地来说，投资物业是与开发物业齐头并进的一个重点业务板块。

今年上半年，华润置地实现综合营业额达458.5亿元，按年增长4.7%。其中投资物业贡献了57.0亿元的租金收入，按年增长30.4%，高于整体营收的增速。

同期华润置地的综合毛利率虽然同比下降9.9%至38.2%，但投资物业（包括酒店经营）的毛利率反而同比小幅上升1.0个百分点至67.6%。

截至6月底，华润置地在营投资物业的总建筑面积约949.79万平方米，在建及拟建投资物业总建面共计969.94万平方米，在规模上位居行业前列。

在物业投资的57亿元租金收入中，购物中心业务的营业额达42.9亿元，占比达75%。截至今年上半年，华润置地总共运营了53家购物中心，其中35家由华润置地自持，另有18家为管理输出。

35家自持购物中心，如果按照物业成熟程度来对比，其中有5个万象城和2个万象汇开业时间集中在2014年以前，平均开业年期达8.8年。

这类成熟购物中心今年上半年贡献的租金收入达18.33亿元，同比上涨12.6%；平均出租率达到96.5%，同比反而下降0.7个百分点；平均成本回报率为35.8%，同比增加2.5个百分点。

剩余的17个万象城和11个万象汇则均在2014年及以后时间点开业，平均开业年期只有2.6年。

这些新开业购物中心在前6个月贡献的租金收入为24.54亿元，同比上涨幅度高达69.8%；平均出租率为92.0%，相比成熟购物中心，它们的平均出租率同比还在上涨，涨幅达3个百分点；平均成本回报率仅为12.4%，同比只增加2.3个百分点。

早在3月份的年度业绩会上，唐勇就对这部分新开业的购物中心给予厚望，这是华润置地预计2019年租金收入增速超过20%的最大底气。

作为主营业务之一，投资物业这几年的业绩增长甚至有大超开发物业之势，华润置地也持续在这一优势业务上进一步扩大规模。截至6月底，华润置地储备了48间自持购物中心和9间管理输出购物中心，下半年，华润置地还将陆续开业7间自持购物中心。

未来两三年仍将是华润置地新建购物中心投入运营的持续高峰期。按照华润置地披露的数据，到2021年，预计将有53间自持购物中心在营，2021年之后，还有分布在27个城市的30间自持购物中心开业。

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陈博经济观察报记者

不动产开发报道部资深记者
关注华南房地产，政策及地产相关上下游产业。