旧改成棚改后新增长点 时代规模超旧改之王富力

文 | 吴东周

7月30日的中共中央政治局会议，在楼市上重申“房住不炒”并新提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。

目前传统房地产开发模式到了天花板，面对核心城市土地供应愈发稀缺和珍贵，开发商拿地压力也越来越大。另一方面，随着社会经济的高速发展，许多城市原有的城市结构、经济模式和交通方式甚至房屋功能等与城市现代化发展显得格格不入。而旧城改造就成为了许多嗅觉灵敏的开发商眼中的“香饽饽”，在寸土寸金的城市中心改造项目反倒是一种较好的选择。

旧城改造，也就是房企的城市更新业务。虽然目前城市更新业务收入目前在房企业务收入的占比还很小，但机构预期旧改将成为棚改后一个新的增长点。

在8月6日的时代中国2019年中期业绩发布会上，城市更新业务被重点提到。时代中国做了6、7年的城市更新业务开始进入收获期。

【时代中国城市更新超越租赁物管蝉联第二大收入业务】

2018年，时代中国首次实现城市更新项目的转化，使得时代中国的城市更新业务收入实现零的突破。

2018年，时代中国确认收入373.75亿，物业销售收入约307.79亿元，而城市更新业务收入约27.76亿元占总收入的7.43%，高于租赁收入及物业管理费收入之和的8.2亿元，成为仅次于物业销售的第二大收入业务。

2019年上半年，时代中国确认收入159.43亿，物业销售收入约147.64亿元，而城市更新业务收入约6.41亿元占总收入的4.02%，继续高于租赁收入及物业管理费收入之和的5.28亿元，蝉联第二大收入业务。

新增毛利率较高的城市更新业务，也带动时代中国2019年上半年的毛利按年大幅上升75.5%，至51.87亿元。

（招银国际证券预测时代中国2019-2021年各收入比率）

【时代中国城市更新业务加速转化 旧改规模超越“旧改之王”富力】

提到旧改，不得不提“旧改之王”富力地产。富力地产90年代初就开始接触旧城改造项目，2007年广州首个城中村改造项目“猎德村旧村改造”缔造了富力的“猎德传奇”。除了招拍挂拿地，旧改也成为富力扩大规模的一种重要方式。截至2018年底，富力在全国各地有超过40个已签约合作的旧改项目，涉及总建筑面积估计超过2000万平方米。

而后起之秀在城市更新业务中做了6、7年的时代中国，截至2018年底，旧改项目共有80个，规划建筑面积合共2523万平方米，已经超越“旧改之王”富力地产。

2019年1-7月，广州17个旧村改造招标，时代中国揽下了3个村，预算金额共118亿元，改造面积共259.86万平方米，这也超过了只有白云陈田村1个的富力地产（预算金额105亿元改造面积62.61万平方米）。

2018年，时代中国成功完成81万平方米建筑面积的旧厂改造项目的转化，相对2016-2017年实现零的突破。预计未来2-3年旧改项目的转化将是时代中国补给土地储备的主要途径。

2019年上半年，时代中国城市更新业务加速转化，共转化4个城市更新项目，总货值近319亿元，已经超过时代中国2018年全年307.79亿元物业销售收入，预计中短期内还将有更多项目转化。

【物管收入大增6成 得益于旧改管理面积增加】

2019年上半年，时代中国物业管理费4.39亿元（不计算抵消部分，下同），同比2018年上半年的2.75亿元大幅增长59.64%。

时代中国董事会主席岑钊雄在发布会上表示，2019年上半年物管的收入有不错的提升，得益于旧改管理的面积增加，集团结转移交给物管的项目正在增多，也有新收购的管理面积的增加。