一线江景=广州起拍价新高？3.6万+，凭什么？

广州起拍地价，再创新高。

8月20日，广州挂出三宗宅地，分别位于花都区府、汽车城板块以及荔湾冷冻厂片区，三宗地总出让面积232134.54㎡，总起拍价678906万元。

其中，最受关注的，莫过于荔湾冷冻厂片区地块。

几个简单的数据：宗地面积3.76万㎡，起拍总价超30亿元，起拍楼面价高达36060元/平。

这个价格，是广州的起拍楼面价新高。

在土拍降温的背景下，自带“故事”的荔湾冷冻厂片区地块能否顺利成交，又将花落谁家，还不得而知。

如果正常的话，9月19日，就会有答案。

1.

一线江景，是冷冻厂地块的最大优势。

从公开信息来看，荔湾冷冻厂片区地块为二类居住用地兼容商业金融用地，紧邻珠江，无论是从地段，还是产品的规划来看，都将是打造一线江景豪宅。

广州的一线江景住宅，有多贵？

土地市场可以给出答案。今年2月，位于广州金融城板块东区，同样还拥有临江一线优质资源的金融城地块被合景以370676万元+55%自持，楼面价37465元/平拿下。

再往前看，海珠广纸地块、雅居乐华大物流地块、广纸金融街地块最终楼面地价都是高出同时期土地市场的整体价格。

他们共同的关键词，就是“江景资源”。

2.

江景豪宅未来进一步稀缺，还有另一个信号。

此前，广州市规划和自然资源局发布了《广州城市设计导则》，对于江景等一些细节做出了规范化。

举例来说，未来中心城区一线江景地块(从白鹅潭到南海神庙的“三个十公里”珠江精华段)，全部搞公共绿地，如果要盖房子，至少要和江边保持100到200米以上的退距，保证一线江景的公共性。

来源：克而瑞广州区域

这意味着，未来广州的江景豪宅，将会越来越少。

具体到荔湾冷冻厂片区地块，仅靠该地块的项目，同样是拥有一线江景的金众西关海，目前对外的报价是6.5万元/㎡起，部分单位，甚至去到了7万+。

3.

江景资源虽好，但要想大热出让，难度不小。

对于荔湾冷冻厂片区地块而言，无论是外部环境，还是地块自身，都存在着不少压力。

首先，是广州整个土地市场的降温。

相比此前不少地块的火热出让，近两个月来，广州土地市场明显感受到“理性”，与过去的“封顶、新高”的土地疯狂阶段相比，拿地开发商会更加理性，会更加判断地块的综合性价比。

要知道，此前创下起拍地价新高的，同时也是广州第一宗起拍楼面价破3万/平的地块，是番禺易兴地块，但最终，以流拍收场。

相比番禺易兴地块，荔湾冷冻厂片区地块虽然含金量会更大，但并不保险。

换句话说，目前的整体趋势是，让地块回归价值，而不是停留在虚高。

4.

外部环境如此，内部因素也值得关注。

荔湾冷冻厂片区地块周边所在的荔港南湾21万㎡土地，就经过了城启集团（如今的粤泰集团）、中信地产、深圳建工（金众）多层接手，复杂程度足以单篇讲述。

目前在售的西关海项目，恰恰就是这背景。

而据广州地产派报道，该地块此前就曾经挂出了“征地补偿方案征求意见稿”（广州市荔湾区南岸路冷冻厂地块项目国有土地上房屋征收补偿方案），涉及到房企的补偿问题。

在这样的背景下，该地块是否会引来众多房企的追逐，还不好说。

当然，在一线江景地块资源逐渐消失的当下，房企也不会轻易放过这样一个机会。