一勺言 | 郑州楼市「加戏真做」

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  

  在中国楼市,郑州楼市是什么样的人设?

  大概有三个。

  人口红利巨大收割机:背靠一个过亿人口产区的省内单核城市。

  米字型高铁轮轨上的地产之城:2018年郑州(含下辖区县口径)卖了3330万平米的住宅,约合40万套,妥妥全国前三。去年一年,光主城九区卖了20万套新建住宅。

  价格鄙视链最长的省会楼市:主城区销售均价13000元/平米,全市口径销售均价8261元/平米,但郑东新区北龙湖区域最新已经突破7万元单价。

  其实,还可以有第四个人设

  通常而言,除一线城市外,一个二线城市楼市里,总部设在本地的开发商市占率越高,销售排名越靠前,往往意味着,它最好的发展阶段还没有到来。

  这个评价的逻辑是,本地座次多意味着,竞争还不足够激烈。

  这个非主流指标,简单粗暴,有效命中率高达95%。只有5%的城市能够成为例外。

  在那些例外的城市里,一些本地开发商经过了激烈的鏖战,最终获得了持续性的竞争优势。整个市场的产品竞赛经受了高手对决,已经抵达了一个新水平。

  而95%的命中城市里,本地市场还在等待最高的竞技状态出现,不管谁最终吃到最大的那一口蛋糕,压力一定是从外到内输入性压力。

  说真话容易得罪人。但我个人觉得,郑州楼市的第四个人设是,外来开发商需要进一步「加戏真做」的楼市洼地。

  

  与很多人预期相反,开发商最喜欢的楼市,不是房价越高越好的城市,而是能够驰骋起来的楼市——价格不高,不会引来必要的干扰,无人打扰,闷头高周转,各种商业模式都可以跑通。

  一年40万套的销售量,没有人敢于无视。它足够大,提供的舞台表现机会足够多,一个开发商做不好,绝对不敢把借口放在市场身上,只能从自己找原因。

  但是,比20万套、40万套更重要的是,这两个数字是在过去三四年间快速递增实现的——郑州楼市的总容量空间被打开了,它再萎缩,也是一个年去化量15万套量级的楼市。

  于是,更多地产玩家义无反顾地被吸引进入,竞争升级了。

  与总市场容量空间一同被打开的还有价格空间。

  从8000元到14000元,从4万元到7万元,这样一个丰富的价格分层区间,事实上创造了一个市场生态系统,各种水平的地产玩家,不同能力结构的开发商,都能够找到自己在食物链当中的位置,因为有价格想象力,所以它们更努力

  于是,一个高度同质化的市场,会出现产品力的分化、丰富与设计提升,一个更好的市场出现了。

  总成交量与价格分层,在这两大指标的天花板大幅打开的背后,是一个正在快速崛起中的省会城市。

  这两个演化逻辑,适用于绝大多数二线城市,更适用于此刻的郑州楼市。

  郑州人民一定很有话说。

  

  如此好的市场需要加戏,更需要真做。

  用最直接的致敬方式,泰禾在郑州率先「加戏」真做。

  泰禾已经从产品序列里拿出两个爆款产品,中州院子与大城小院,未来半个月,还将拿出另一个大院——泰禾郑州·东府大院,兑现给郑州楼市。

  这意味着,泰禾在全国最有名气的三个产品IP已经全部集结郑州,在泰禾进入的众多城市里,这让大郑州的存在感超强。

  大城小院是泰禾在上海市场的原创,此次远征郑州楼市,主攻郑州郊区文旅度假需求,喊出的口号是,为郑州人民提供一个1小时自驾行的首要目的地选项。

  东府大院走高端大平层路线,瞄准的是郑州市区核心的高端用户。

  我判断一个楼市发育的水平如何,标准之一就是,一定要在产品的丰富度上有高水平的案例。每个产品品类都应该有代表楼盘。

  如果非要找两个品类来折射楼市发育水平,就我个人的视界看,一是大平层,一是公寓。两个产品的开发水平与楼市整体的水平是正相关。

  大平层的居住舒适度更好,天生更接近第一居所,它天然自带高端基因,对开发商的尺度感要求甚高,是楼市高端水平的体现。精装大平层做的好,开发商的能力通常都不会差。

  泰禾大院系,在北京有两个案例:金府大院与西府大院。过去十个月,二者共同创造了超过100亿元的销售额,早已验证自身。

  郑州楼市,大平层产品已经基本完成用户教育。现在,东府大院代表泰禾大院系,第一次参与郑州高端楼市比武,这是一次真正的加戏。

  这三个产品序列,经过泰禾在上海、北京市场的验证后,开始向二线省会城市布局。全部兑现到郑州,这是它在泰禾地图重要性的体现。未来,从郑州开始,我们也许能在更多的省会城市看到这个降维打击的产品战术。

  2017年,泰禾董事长黄其森面向媒体许了一个诺言,其中,对郑州单城的销售要求,今天看都还是比较高。

  现在,三个明星票面在手,从郊区到市区,从度假类到高端改善,黄老板的郑州总攻,虽然迟到,但总归号角即将吹响。

  然而,郑州楼市并不是那么容易搞定,先后几个外来开发商都一度兵败,具体名字就不说了。本地开发商的品牌黏性,远超外来同行。因此,在郑州站稳脚跟,确实需要产品层面,全面动员,如履薄冰。

  这就是郑州楼市的真相:你不加戏真做,它就加戏给你看脸色。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 1
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

一勺言

一勺盐,让地产有滋有味。

头像

一勺言

一勺盐,让地产有滋有味。

429

篇文章

4019

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码