郝恒乐：美的置业“稳”字当头

乐居财经 吴诗如 发自香港

8月20日，美的置业（03990，HK）在香港举行2019年度中期业绩发布会。刚结束了投资者会议，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐似乎还有点意犹未尽。发布会一开始，他就显得心情颇好。

今年上半年，美的置业的业绩表现仍是“稳”字当头，多项数据均实现稳健增长。报告期内，美的置业连同合联营公司的合约销售额约472亿元，较2018年同期404亿元增长约17%，完成了年度目标近半。实现营业收入141.9亿元，较去年同期增长33.4%，其中，物业开发及销售达138.8亿元。毛利为50.9亿元，同比增长35%，毛利率为35.9%；核心净利润为18.9亿元，同比增长28%，净利率为13.3%。

于2019年6月30日，美的置业的总资产为2137.4亿元，总现金及银行存款为278.3亿元，其中，现金及现金等价物为192.2亿元。尚未动用的银行授信额度达621亿元，现金短债比由报告期初的1.6提高至2.42。

在业绩会现场，拿地以及融资问题成为媒体关注的焦点。

土储货值约5500亿

上半年，美的置业通过招拍挂、土地收并购、项目合作开发、产业地产以及城市更新项目等方式，多渠道、低成本补充土储，新增土储总建面为966万平方米，新增货值约1254亿元。截至2019年6月30日，美的置业在全国54个城市布局了249个项目，土储总建面约5251万平方米，可售货值约5500亿，而土地储备成本为1406亿元。按土储货值来看，二线及以上城市占比达64%，其中，长三角及珠三角的占比分别是30%、24%。

郝恒乐表示，从去年下半年到今年上半年，公司新增项目基本上以一线、二线和强三线为最主要区域，并在已经形成优势的城市进行深耕。美的置业布局城市的基本策略是，机会型一线、重点二线、精选三线，在目前的行情下对四线城市会非常谨慎，基本不会再进入新的四线城市。

据郝恒乐透露，上半年美的置业除了新进入上海、杭州、天津等城市外，在大湾区城市如东莞等地也在找寻机会。

谈及上半年拿地金额已经超过200亿，郝恒乐认为，这个金额相对于公司的规模而言，“还是可以的”。至于下半年的拿地计划，他表态称，美的置业无论是存量现金流还是可用资源都相对充足，下半年还是会坚持城市升级的基本策略，选好时机继续拿地。但具体拿地预算，其则表示，这是动态的，要根据公司的经营以及资金情况来定。

融资成本处行业低位

而涉及融资的问题，则成为了首席财务官林戈的专场。

在房企多渠道融资收紧的大背景下，美的置业加权平均融资成本为5.95%，报告期内新增借款加权平均实际利率为5.84%，低于有关机构监测到的同期房企6.96%的平均融资成本。

据林戈现场透露，美的置业的存量债务中，低成本的银行借款比重为67%，成本较高的信托融资占比则由24%下降至8%。 “这8%中有25亿是工行并购贷。”其表示，剩下13亿是前融纯信托。此外，一年内到期有息负债占比也由34%下降至21%。整体债务融资结构在改善。

而近日发改委对房企境外发债的限制，在林戈看来，政策收紧对房地产来说是非常明确的，让行业能更加理性、合理地增长。在美的置业自身的融资方面，其则表示，“我们现在的融资很简单，大头是银行给我们的贷款，另外还在申请新的发债，借新还旧。”

“我们还会继续改善，到全年报时你可以再来检验。”被问及下半年有没有信心维持这样的低成本融资时，林戈信心十足。

业绩会现场问答实录（有删减）：

提问：新形势下，下半年公司布局和拿地逻辑是什么？是否会发生变化？

郝恒乐：关于下半年拿地的基本逻辑，下半年土地溢价起码没有4、5月份那么高，热点城市的土地相对供应比较短缺，房企的战略方向都是以这些城市为基本方向。下半年美的置业无论是存量现金流还是可用公司资源都相对比较充分，我们还是会选择在合适时机拿地，拿地一定是坚持城市升级的基本策略，在高价值区域、高价值城市坚定不移地进入。拿地的基本方式，无论公开招拍挂，还是跟行业优秀企业合作，抑或是旧城、旧工厂改造，或者通过公司产业投资和房地产、土地项目协同发展，这些方式都会形成公司综合拿地抓手。

提问：刚才提到美的置业将继续深化“房地产+产业”的发展策略，为主业赋能，产业如何支持主业？

林冬娜：今年我们把产业做了融合，成立了产业事业集群，产业发展事业部涵盖几大功能：首先是研发功能，有两个研究院（智慧研究院、建筑产业研究院），把研发产品做了一个落地设计院，另外有两个产业支柱，主要是在生产、施工、运维方面对研发产品落地。产业对主业赋能，最主要是体现在产品力、差异化、竞争力上的赋能，产品力主要是在智能健康产品力落位，涵盖绿色、节能等其他概念，通过两个产业支柱产品和落地能力来支撑智慧健康产品力的实施。智能化产品和装配式产品在行业内适应低端市场需求的产品比较少，所以它在市场上比较稀缺，在有些区域甚至对我们的发展起到了制约，比如华中区域，消费市场在当地很稀缺，我们自己的产业建构有利于我们自己在产业链上下游补足能力，提升整体运营和周转效率，降低成本。

产品力的提升对于房开产品的溢价、去化也提供了很好的支撑，在很多区域可以明显看到配备了智能化产品的楼盘项目去化速度远高于周边楼盘，在溢价上也有数个点的提升，对于我们提升整体利润率有很好的正向作用。这项业务也为我们带来新的业务增长点和利润增长点，目前智能化业务已进入相对良性运转周期，智能化业务已达到接近8个点的利润，并且还在稳步增长，业务规模也在不断扩大，对主业起到很好的补充。

提问：从融资工具来看，目前监管层对于融资基本上只能借新还旧，信托融资门槛趋严，发改委对境外融资又作了限定，请问下半年会否根据市场情况调整融资工具？以哪些融资方式为主？

林戈：政策收紧对房地产来说是非常明确的，让大家能更加理性、更加合理地增长。关于流动性问题，下半年还要加强回款，从市场上拿回钱。说到融资，我们也非常关注这个政策，我们现在的融资很简单，大头是银行给我们的贷款。