成交趋稳,开发商更改销售策略,广州楼市进入买方市场?

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  2019年7月,根据世联评估EVS监测,广州市新房成交环比下滑2.67%,但与去年同期相比上涨34.11%7月成交均价26,268元/㎡环比上涨8.80%。二手住宅成交均价与上月基本持平,成交均价为28,661元/㎡同比下跌1.93%;环比微涨0.01%

  

  

  广州市新房成交套数在5月成交量下跌后6月有明显冲高之势,7月则呈下滑趋势。而二手住宅成交市场总体趋于平稳,维持高位稳定状态。广州市场究竟如何走向,世联评估带你详细解读。

  新房市场分析

  新房供应

  7月广州新房供应主要集中在中下旬,影响7月成交表现。广州市新房成交供应套数为7,077套,环比上涨17.50%。近几个月广州新房供应表现平稳,没有太大波动,主要原因是开发商在“稳房价”的基调下推货更加谨慎,买家大多处于观望状态。从各区供应情况来看,增城区、南沙区、番禺区为本月新房供应TOP3区域,供应套数分别为2089、1602、1302套;中心区热点板块持续供应不足。

  

  

  新房成交分析

  7月市场表现平淡,虽较去年同期有提升,市场活跃度有所提高,但并不算火热。一方面,开发商调整销售策略,优惠力度、推货速率都不及前几个月;另一方面,不少尚未入市的买家有意留至传统“金九银十”销售旺季再入市。从各区成交情况来看,增城区、南沙区、黄埔区成为本月新房成交TOP3区域,而中心区成交主力为荔湾区,广钢、华南、亚运城等板块备受买家青睐。成交活跃的区域都集中在价格洼地片区,可见成交以刚需客户为主。

  

  新房存量及去化

  7月广州新房库存情况,整体存量套数去化时间为8.3个月,存量面积去化时间为9.4个月,持续在较低水平。由于近3个月成交“稳中向缓”,广州整体消化周期呈上升趋势,为2019年年内新高,同时为近一年最高点,与去年7月持平。从各区情况来看,由于本月中心区成交走红,加上越秀、海珠、荔湾三区本月“零供应”,导致其消化周期全线回落。相比之下,外围区整体存量套数去化时间以及存量面积去化时间普遍出现环比增加的情况。

  

  

  存量房市场分析

  各区域中,7月高于广州全市二手住宅均价的区域队伍为越秀、天河、海珠、荔湾四区,此意味着这四区二手房交易量大幅领先于其他区域,为广州二手住宅最被看好区域。

  

  住宅租赁市场分析

  7月,中央支持住房租赁市场发展,地方大幅加大租赁住房供给。中央层面,财政部、住房和城乡建设部公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单,大力推进租购并举住房制度建设,各地积极响应出台措施规范发展住房租赁市场,重点解决新市民住房问题。地方层面,加大租赁住房供给,允许符合条件的商业用房、办公用房等改建为租赁住房。

  广州入围2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,规定住房租赁合同期限不得超过二十年,一次性收取租金的不宜超过一年,租金收取鼓励押一付一。《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》,明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,可以按规定改建为租赁住房。

  

  土地市场分析

  7月,广州全市成交土地共25宗,成交建筑用地面积352.36万㎡,成交土地面积157.86万㎡,同比激增432.22%,环比增长54.80%。从区域性看,本月中心五区成交4宗地块,合计成交面积4.32万㎡,占全市总成交面积的2.73%;外围城区成交21宗地块,合计成交面积153.55万㎡,其中黄埔区成交地块宗数最多,达7宗地,而成交面积最多的则为番禺区,合计成交面积达54.39万㎡,占全市总成交面积的34.45%。

  从用地类型看,本月全市住宅或商住混合地成交3宗,合计成交面积27.93万㎡,占全市总成交面积的17.69%;商服用地本月全市共成交4宗,合计成交面积16.86万㎡,环比微涨7.66%;工业用地本月全市成交17宗,合计成交面积73.67万㎡,环比激增255.55%,占全市总成交面积的46.67%。另有一宗位于番禺区的游乐公园用地成交。

  本月增城有2宗地块流拍,猜测是因为两宗地块起拍价高,而宗地面积与周边楼盘相比体量相对较小,楼面起拍价高,且区位相对广州市区较远,因此不受房企青睐,这意味着房企拿地更为理性,更为注重考虑地块价格、区位等因素。

  小结

  新房住宅方面,本月市场表现平淡,虽较去年同期有提升,市场活跃度有所提高,但并不算火热。一方面,开发商在“稳房价”的基调下推货更加谨慎,优惠力度、推货速率都不及前几个月;另一方面,买家大多处于观望状态不少尚未入市的买家有意留至传统“金九银十”销售旺季再入市。

  库存方面,由于近3个月成交“稳中向缓”,广州整体消化周期呈上升趋势,为2019年年内新高,同时为近一年最高点,与去年7月持平。

  存量房方面,全市二手住宅成交均价与上月基本持平,总体趋于平稳,维持高位稳定状态。

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