未来10年，留着现金“养老”，还是“囤房”等升值？只有一个选择

　　前几天，备受注目的70城房价指数出来了，像往常一样，引来了不同购房者的解读。

　　有朋友跟我说，明明自己所在的城市二手房难卖，名下的房子挂出去了两个月，也没几个买家上门来看房，据他了解，他所在的华中某三线城市，最近三个月降了降价千把块，房价指数却连续保持“微涨”的状态。

　　还有朋友在抱怨，从公布的指标来看，所在城市均价一直很平稳，但是，平日里感受到的，却是房子不愁卖，地王频出的火热现象。

　　看来，位置不同，观察的角度也不相同，同样一份数据，不可能做到人人都认同。

　　笔者认为，这恰恰是楼市进入“纠结期”的重要特征，放在几年以前，在房价“普涨普跌”的时期，几乎所有人的感受都是一致的，正是因为2019年房地产行情变得日益复杂，有的城市依然“热情似火”，有的城市却“冰冷如冬”，才让人们有了“矛盾”的感觉。

　　正因如此，房子作为过去十多年国人最钟爱的“投机品”，地位正悄然发生着变化。

　　数据显示，2019年1-2月、1-3月、1-4月，商品房销售面积分别同比下降了3.6%、0.9%及0.3%。1-5月、1-6月及1-7月，商品房销售面积的同比降幅则分别达1.6%、1.8%及1.3%，而2018年全年则为增长1.3%。

　　看得出来，房子确实“一天比一天”更难卖了，在趋势改变之前，一个典型的问题是：未来十年，假如手里有积蓄，该留着现金“养老”，还是“囤房”等升值？

　　我们不妨从以下三个角度展开分析。

　　首先，货币增速的变化。

　　先看一组数据，在2007年，广义货币总量只有40万亿，而2018年，这个数字达到167万亿，翻了4倍。其实还不止，因为没有算影子银行。

　　十年以前的银行理财规模只有5000亿，十年以后翻了60倍，达到30万亿，因此，再加上影子银行以后，真实货币总量其实是从40万亿翻了5倍到200万亿，平均每年增速17%。

　　所以，过去这些年以来，由于货币每年增长15%-20%，大家默认每年对内购买力减值了15-20%。

　　虽然货币可以印出来，但房子是印不出来的，尤其是在一二线城市，土地就那么多，这意味着，我们可以把15-20%的货币增速，看做是买房的潜在收益增速。

　　也就是说，只要货币能维持15%-20%的增速，那么“囤房”等升值似乎是个不错的选择。

　　但是，从近两年的数据可以看出，银行理财、信托、券商资管等影子银行的规模都开始下降。从商业银行总资产来看，2018年同比增速仅为6.8%，创下有史以来的最低增幅，不到过去10年增速均值的零头。

　　显然，未来货币增速很难与过去10年相比，也意味着，在货币“低增速时代”，投资囤房还不如留着现金“养老”。

　　第二，居民财富配置的变化。

　　据估算，截至2018年末，我国居民的总资产规模达465万亿元，大部分配置在实物资产（房地产）中。

　　具体而言，居民财富中的房地产规模约占总资产的70%，而金融资产规模约占30%。在金融资产中，存款占据半壁江山，保险和银行理财分别占14%与13%，其他类型资产规模占比偏低，权益类规模约占6.3%、仅占总资产的1.9%。

　　这是什么概念呢？目前绝大部分人，依然把买房当成最重要的投资渠道，每个家庭把7成的财富都押注在了房产上面。这是过去十多年绝大部分人的选择：囤房。

　　但是，这样的情况迟早会发生变化。

　　参考国际上的经验，以金融资产为例，韩、日、美这一比例分别为20%、30%和56%，未来十年，我国居民财富配置也势必会有所调整。

　　此外，人口红利见顶，自2013年开始，劳动力人口便从10.06亿的巅峰持续下降，专家预计未来10年会减少3000万以上，受此影响，住房刚需的下滑也将成为必然。

　　况且，最新数据显示，目前城镇人均居住面积已经达到了39平米，房子以前作为居民财富的主要配置，是因为其“稀缺”的属性，未来住房不再是“稀罕物”，自然没多少人会感兴趣“囤房”，更别提等升值了。

　　第三，城市群的分化和演变。

　　澎湃新闻此前报道称，2018年人口净流入量排名前三的地方分别是，广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人)，均为南方地区。

　　换言之，粤浙皖三个省份，去年流入了超过150万的人口，仅一个广东，就足以令其他地区汗颜。与之对应的，是北方人口大省的无奈，山东、河南分别净流出20万人和7万人，豫鲁两地流出近30万人。

　　这说明什么问题？人口流向，正在带动城市群逐步分化，而且速度变得越来越快。

　　在十年前，我国一二线大中城市人口占比只有17%，而截至去年末已经突破了20%；从人口增速来看，过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上，而全国其他地区的增速不到0.4%。

　　照这样的趋势发展下去，一线大都市的人口可能会受控制规模等因素停滞不前，但是，周边城市圈会享受到持续的“外溢”和“涌入”，比如长三角沪苏宁杭周边的地市，比如珠三角广深和莞佛周围的区域。

　　因此，下个十年，假如你所处的区域在人气极旺的城市圈内，适当买房等升值是可以考虑的，但是，对于几百个绝大部分的中西部城市而言，拿着现金“养老”、“消费”、“教育”，才是重中之重。

　　未来是否买房，我们不妨再参考专家的观点。

　　经济学家李迅雷在年初接受采访时曾明确指出，2019年房地产将进入减持的时间窗口。

　　一方面，2019年商品房销售面积将出现负增长，居民的杠杆率处于高位；另一方面，楼市今后最大的隐忧是：人口老龄化背景下城镇化进程的放缓，大部分三、四线城市都呈现人口净流出，所以，尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。

　　事实上，对大部分人来说，手中积蓄有限，无论是现金“养老”还是“囤房”等升值，未来十年，只能有一个选择，不可能两者兼顾，关键看是否适合自己。

　　比如，有的家庭本身的养老就不成问题，所处城市人口源源不断，手中资金尚有余力，在仅有一套自住房的情况下，不管为儿女置办婚房，还是为自己留条后路，买套房无可厚非。

　　但是，假如你是本来就背负着房贷、车贷、借款、上有老下有小的“中年男人”，留着现金，用于比换套钢筋水泥的房子更重要，人之渺小，只有在经历重压的时候才能感觉的到，房子只能给人以虚荣感，却无法给家庭以“安全感”。