楼市越来越冷!房价越涨越多!这个城市逆天了!| 檀楼市

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  Flatford mill,John constable

   文/楚乔

  全国楼市越来越紧!有个城市越涨越凶!
连续三个月加速上涨!终于“登顶”房价涨幅榜榜首! 7月份,平顶山新房房价环比增幅1.6%,“荣登”全国70个大中城市榜首。 地方政府摊上事儿了。你懂得。 因为,7月份,是全国房价调控力度最大的月份。 7月单月:

  

中央首次明确不将房地产作为刺激经济的工具!
全国城市房地产调控次数累计高达56次!
各主要城市银行纷纷上调房贷利率,杭州最高上浮20%!
百强房企销售价格环比下降近3成!

在全国收紧调控力度如此之大的背景下,平顶山房价为何锋芒毕露?

  

  
实际上,平顶山已默默积蓄了一个季度的增长! 5月份,该市新房房价增长率为0.6%,6月份逆势增长到1.0%,7月份更是加速增长到1.6%。 与之形成鲜明对比的是,本轮全国性政策调控加码始于4月中旬,6个一季度房价波动较大城市被住建部点名之后,楼市风向迅速收紧。 4月、5月、6月,全国各城市房地产相关调控分别为60多次、41次以及46次。 房价上涨的城市数量从67下降到63,进一步跌至7月份的60。 平顶山却反其道而行之!为啥?

  

   供给亚健康!需求不停涨! 看看供给端和需求端近三年的数据,你就能找到答案。 平顶山本次“荣登”榜首并非空穴来风。 2016年至2018年,平顶山年均土地成交建面保持在千万以上的巨量水平。 但是其三年累计土地成交量复合增长率仅为-20%,在中原三四线13城中垫底。 更关键的是,平顶山的商品房市场已经陷入不可逆的亚健康状态。 以衡量商品房市场健康状况的重要指标——商品房土地消化周期来看,平顶山需要8.2年才能够将已成交的土地转化为有效的商品房供应投入新房市场。 8.2年是什么水平?13城中倒数第一!洛阳只需要2年,新乡只需要3.2年。 该城不足500万平方米的年均商品房成交量远远无法消化巨大的土地成交存量。
这意味着不仅原始土地供应量开始下滑,土地供应转化为商品房供应的周期也是旷日持久。

  

  (图片来自视觉中国)
因此,新房市场供应量哪能不拙荆见肘。 供应不足,那需求呢?可不少。 按照统计局发布的2018年各城市统计年鉴数据,平顶山的人均可支配收入达到32084元,在中原三四线城市群中排名第三,轻松跻身第一梯队。 衡量居民新房购买力的房价收入比更为强劲,以5.02位列第二,仅此于4.86的焦作。 居民购买力突出,可支配收入高,房价收入比低,需求潜力怎会不大? 且平顶山的常驻户籍人口比仅为70%,在13城中垫底,这意味着本地人返乡置业的潜力巨大。在逃离“北上广”成为潮流的今天,返乡人口回乡置业已经成为大趋势。 说到三四线城市房价上涨,就离不开棚改货币化。 据报道,截止7月份,平顶山已经完成2019年棚改目标的80%。

  

据克而瑞地产研究数据显示,平顶山2019年棚改目标为25359套,在中原13城中排名第二。横向来看,在其他城市整体未来棚改力度大幅减弱的情况下,平顶山2019年的棚改目标却相对于2018年全年的棚改开工量大幅上涨56.9%,形成鲜明反差。

全国范围内来看,据21世纪经济研究院不完全统计,各省份2019年棚改目标均比2018年有所下降,且下降幅度较大。在经历了2018年的棚改高峰之后,全国棚改目标的普遍下调被认为与整体政策环境的收紧步调一致。 平顶山为何与众不同?一定程度上与其前期货币化安置比例较低有关。2018年全年,平顶山棚改货币化安置套数仅为366套,货币安置化比率仅为2%,在中原13城中排名垫底,为后续给房地产市场托底留出了一定的政策空间。

  

  (图片来自视觉中国)

  
此外,政策宽松也起到了推波助澜的作用。 2018年全年,对比利率上调幅度最高达到40%、调控手段丰富多样的开封、洛阳等地,平顶山利率涨幅在中原核心发展区的三四线城市中垫底,调控手段较为单一,尚无限价、限售、限购、限签等政策,政策整体最为宽松。

  

   出头必打!收紧政策必将加码! 枪打出头鸟,隔壁兄弟洛阳就是前车之鉴。 6月份,洛阳以2.5%的环比增幅蹿升至榜单第一位。 于是在“住房不炒”的大政方针之下,洛阳市打出组合拳,不仅再提楼市限价,且规定开发商的在售房源价格均不得高于2019年4月签约均价。 7月份,洛阳新房的环比增幅已经跌至0.5%,跌出前十名。 此前被住建部点名的苏州也是血的教训,在近几个月持续加码调控楼市。 5月份,苏州三次出手调控楼市。7月下旬,更加紧出台《完善房地产市场平稳发展的工作意见》,收紧政策全面覆盖土地出让、限购、住房信贷税收等多个领域。 新房统一限售3年,二手房限售5年!限售范围更是扩大至苏州全部6个市辖区。 在楼市调控政策再度收紧,“出头必打”成为常态,主体责任下放至地方政府的背景下,房价增速过于惹人注目,或不幸“荣登”榜首的城市,必将面临收紧调控的加码! 平顶山,这次轮到你了。

  
看完就完事儿啦?

  

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