咋整?拿到房票一年后,这个老城区一次性出了5个新盘

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  天南海北看房的严肃君,经常要面临一个现实问题——从售楼处出来后,没地儿吃饭。

  毕竟现在的北京新房项目,五环甚至六环外居多,售楼处进去雅座喝茶,出来工地吃土。

  当然也有例外。从通州京澜誉府售楼处出来,严肃君就溜达着去万达广场吃饭了,恩,沿途是繁华老城区的味道。

  老城区的好处显而易见,衣食住行全靠步行;但另一面是,土地资源利用殆尽,新房项目少,未来发展也缺乏想象。

  不过通州最近有点儿猛。

  先是北京·东湾、华业玫瑰东筑、金融街·融御入市,接着是通州永顺镇限竞房案名定为禹洲·朗廷湾,筹划开盘,还有一个福星惠誉京澜誉府也默默上线,预计10月开盘。

  

  这下网友不淡定了,这么多我该怎么选?严肃君赶紧安排上,挨着看了一圈~

  禹洲首个北京项目,是否值得期待?

  不错,禹洲·朗廷湾是禹洲地产在北京首个独立开发的住宅项目。

  这里面有点儿众所周知的曲折。

  这块地本来是禹洲与金茂联合拿的,当时业内就猜测该地块可能会打造成通州金茂悦。后来金茂退出,转身与万科合作,从东望分了一杯羹,做了台湖金茂悦。

  少了金茂“招牌”加持和熟手带路,禹洲能否打响进军北京的第一炮,在很多人心中也是个问号。好在从目前流出的信息来看,还算稳的。

  

  查阅当时的土拍文件,整个项目建筑面积约10万㎡,住宅混合公建部分容积率仅 1.6,在限竞房项目里算十分难得了, 除5.2万㎡住宅,还有1.6万㎡商务空间、0.5万㎡配套商业,另外教育地块配建的是品牌幼儿园。

  可以说除了医疗设施,禹洲·朗廷湾建成后基本能自给自足了。

  项目距离最近的是通州焦王庄小学和范庄小学,范庄小学更近,但禹洲·朗廷湾地块属于焦王庄村,具体划片未知。

  禹洲·朗廷湾距离最近的6号线也有3.4公里左右,紧邻通顺路,上通燕高速很方便,未来出行多依靠自驾。

  由于容积率较低,禹洲·朗廷湾定位为低密花园社区,整个社区为7-11层小高层,全明纯板楼,主要得看楼栋如何排布,克服三角形地块的先天不足。

  目前禹州·朗廷湾流出的户型图很糊,但也能看出来真不错。

  尤其是90平三居两卫,南北通透,全明户型,南向三面宽,客厅带大阳台,主卧带独立卫生间,私密性更好,但同时牺牲掉最小功能间面积,从户型图来看,无法作为卧室使用。

  如果得房率靠谱,这个设计能排进北京限竞房TOP5了。

  125平是四居两卫,但严肃君从图上只数到了3个卧室,两个朝南,主卧带独立卫生间,还有一个北向卧室。至于第四个卧室,严肃君认为,可能是客厅隔离出来的小书房,只能等待项目官宣高清户型图了。

  不过不得不说,这个户型南向面宽确实尺度惊人,加上超大阳台,十分有诱惑力了。

  

  (抱歉,这是严肃君找到的最高清的户型图了)

  禹洲地产成立于1994年12月8日,创办于厦门。在住宅方面,禹州已然形成嘉誉系(刚需)、朗廷系(改善)和雍禧系(高端)三大成熟系列。

  限竞房扎堆下,去化堪忧,倒逼产品升级,禹州将进军北京楼市的第一个限竞房项目,定位为朗廷系,看来势必是要在产品上一决高下了。

  京澜誉府:123平三居最能打

  京澜誉府临时售楼处已开,设在国泰百货底商。地块位于通州万达广场南侧300米处,距离地铁通州北苑站仅600米,更是紧挨着北苑南路,向西进城不管是自驾还是公共交通都很方便。

  项目距离最近的小学为北苑小学(200米),通州目前最好的小学后南仓小学也在项目西侧600米处。 不过销售自己也表示,后南仓小学大概率上不了 。项目1公里内还有北京市通州区第二中学,首师大附中(通州校区)、潞河中学。

  京澜誉府周边医院也很多,最近的是北京京大医院,泗河中医院,2公里内还有中国人民解放军263医院,东直门医院(东区)、潞河医院等。

  整个项目不大,总共6栋楼,还分了两个小社区。项目南侧全部为7层左右的老小区,不存在挡光问题,东侧还配建有幼儿园。

  

  (京澜誉府沙盘图)

  京澜誉府可售房源总共606套,预计均价6万/平左右,毛坯交房,2020年底就能交房。

  一期也就是西侧3栋楼,预计10月开盘。3#楼为7层,1#、2#楼为18层,一梯两户。边户全部为123平三居,中间为100平左右三居。其中2#楼东边户由于靠近3#楼,为保证私密性,12层以下房源卫生间为暗卫。

  从楼栋排布来看,首选3#楼,当然价格大概率也最高。2#楼采光要好于1#楼,在意正南正北的,可选1#楼西侧房源。

  二期房源开盘时间待定,其中4#两栋楼为回迁房,5#楼西侧建有社区活动中心,且除了西侧边户,全部为139平四居房源。

  京澜誉府得房率80%左右,主力户型为123平三居,另有100平左右三居,139平四居。

  

  123平三居户型方正,南北通透,主卧、客厅、次卧全部朝南,采光面达9.95米,主卧带有独立的卫生间和衣帽间,其中客厅阳台计入面积,主卧次卧的飘窗为赠送,客卫干湿三分离,但次卧距离两个卫生间都略远。

  厨房和儿童间为北向,由于总面积够大,儿童间建筑面积也超10平。

  

  100平左右三居,采取的是市场上89平三居的主流设计方式,但尺度空间感并未相应扩大。客厅面宽仅3.6米,主卧面宽3.35米,甚至不如某些限竞房89平三居。另外进深过长,玄关处浪费面积严重,书房相当逼仄,而且只有一个卫生间。

  严肃君建议努努力买123平。

  

  139平四居与123平三居设计相似,不同的是北向多了一个次卧,更为方正。面积够大,相较于123平三居,各个功能间也更为开阔。不足之处在于主卧卫生间为暗卫,而且从书房、次卧去卫生间,要穿过客厅或餐厅,动线不合理。

  前面仨项目,有何进展?

  自严肃君6月初曝光通州新入三个纯商品房后,北京·东湾、金融街·融御、华业玫瑰东筑,都有了一些最新进展。

  其中,北京·东湾和华业玫瑰东筑已于7月份开盘,华业玫瑰东筑仅一栋楼,还推出了部分优惠房源,目前已所剩无几。

  北京·东湾首期推出的是3、5、7#楼,共543套房源,精装修交房,均价6.85万/平, 60-130平米2-4居 都有,可选余地较大,目前售楼处有88平和106平样板间。

  

  北京·东湾平面图

  

  北京·东湾工地图

  严肃君还去看了下工地现场,临河而建,住宅和商业办公楼都在同步建设中,当天天气很给力。

  值得一提的是,北京·东湾打造了6000平大型绿地,住户可自由使用,在当前住宅项目中还是十分奢侈的,当然后期维护也是对物业的考验。另外东湾还有1.6万平购物街区,2400平多功能会所。

  融御目前尚未取得预售证,预计9月底开盘,但 售楼处和样板间都已开放 。产品为 50-90平米1-3居户型 (精装),销售表示,均价约在6.3-6.7万之间,比之前严肃君的预估略低,而且50平一居虽仅有84套,但并不难买。

  融御的公租房部分已交房入住,且全部为处级以上干部,商品房部分已近封顶,应该是这几个项目中最快交房的。

  互动时刻

  2018年8月,通州三年限购期满,大批房票到手,却面临无房可买的窘境。

  除了尾盘在售的几个老盘外,通州老城区在售新盘仅有通州万国城MOMA,面积112-149平,均价7.1万/平起,而即将开盘的珠江·中国阙,更是177平起 低总价小户型房源在通州核心区基本绝迹。

  等了一年,又一次性“冒”出5个刚需刚改新盘。选项多了,总是好事,剩下的就是怎么选的问题。

  先说不可避免的硬伤,除了禹州·朗廷湾,其余项目全部为捂地十几年的项目,产权50年左右。但优势是纯商品房性质,没有五年限售的规定,而且当初地价便宜,在产品上也能有更多发挥空间。

  未来地铁通行为主的,首选京澜誉府,而且其123平三居,实在不错。

  从通州未来发展潜力看,最有潜力的毋庸置疑是商务办公区,教育医疗等各类顶配资源都在此聚集,但需要一定建设周期才能更宜居,为了投资的话,可以多看看融御。

  如果是着眼当下,老城区的几个项目周边配套都相对成熟,着急住的可以选交房时间较早的融御或京澜誉府。

  通州这几个新盘,你怎么看?欢迎在评论区留言讨论~

  严肃测评

  海淀 西山锦绣府丨四道口丨西山龙胤丨山屿湖丨翡翠云图丨紫郡兰园丨欧洲公馆

  丰台 和光逸境丨春风和院丨佑安府丨融府丨西城天铸

  石景山 禧悦学府丨长安云锦丨寰宇天下丨翡翠山晓

  昌平 未来金茂府丨萬橡華府丨萬橡悦府丨国子郡

  大兴 中海云熙丨大兴金茂悦丨招商雍合府丨瀛海府

  朝阳 中海望京府丨华樾北京丨禧瑞春秋丨朝青知筑

  房山 华发中央公园丨大湖风华 熙悦观湖 熙湖悦著

  顺义 公园十七区丨祥云赋丨阅墅丨观承别墅大家

  通州 城市之光东望丨融御丨东湾丨华业玫瑰东筑

  东西城 永定府丨天坛府

  区域 未来科学城丨回龙观丨大兴丨石景山丨通州丨青龙湖丨五环内丨燕郊丨高碑店丨环京丨亦庄

  政策 共有产权房丨不限价宅地丨新供宅地丨新房强险丨公积金新政

  

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 0
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

头像

严肃买房报告

不开玩笑,有趣有料。

262

篇文章

7723

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码