奥园半年报：房地产业下半场的增长样本 | 無房

房师按

8月立秋，半年报的季节。一叶知秋，半年报知兴衰。

半年报发完就是金九银十，它既是上半年的总结，也是下半年的总动员，这方面尤胜年报。

如何解读半年报，在那些靓丽财报数据下面，隐藏着哪些秘辛？企业上半年的布局，如何影响下半年的走向？这些投资者关心的问题，也是無房(xinwufang007）半年报系列试图回答的。

房地产业已经进入下半场，如何保证规模与效益并重的高质量增长，成为所有房企共同的目标。

这几年冲击千亿成功的房企不少，但往往顾此失彼，偏科严重。相比之下，中国奥园在这几方面都有一个不错的平衡，成为业界关注的一批黑马。

具体而言，决定房企规模的销售额要破千亿大关，才能拿到低利率融资，同时负债率不能太高，以降低财务风险；毛利率不能低于行业平均值，一般在30%左右；如果在住宅业务之外，还能有高溢价的增值服务，则反映了房企未来持续增长的能力。

8月16日晚，中国奥园发布2019年半年报，继续保持了高质量增长，给市场注入一支强心针，半年报发布后的首个交易日8月19日，公司股价大涨9.47%。

房师关心的是，在亮丽的财报数据背后，中国奥园的三好学生是如何炼成的？

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半年报显示，2019年上半年，奥园录得合同销售人民币536.3亿元，权益比保持84%的较高水平。一般而言，房企上下半年销售额比是4:6，下半年有金九银十，按这个销售节奏，奥园全年破千亿，超过1150亿元的销售目标是个大概率事件。

今年早些时候，对于2019年的销售目标，中国奥园集团主席郭梓文曾表示，“在2018年基础上增长25％。”

对比去年上半年销售额403亿，今年奥园上半年销售金额同比增长33%，远远超过2019年房企销售目标增长率均值，据中房网统计，该数据为18.36%。

难得的是，在销售额快速增长的同时，奥园也保持了不错的利润率且有大幅增长。半年报显示，报告期内奥园毛利润同比增长81%至人民币70.5亿元，毛利润率29.8%。净利润同比增长90%至人民币28.0亿元，净利润率约11.8%。核心净利润同比增长79%至人民币24.9亿元，核心净利润率约10.5%。每股基本盈利同比增长87%至人民币84.8分。

由于预售制的影响，房企业绩结算存在1-2年的时滞，房企2019年的财报实际上主要反映的是2017、2018年的销售。今年上半年，中国奥园已签约但未确认的合同销售约人民币1390亿元，这意味着提前锁定了未来两年的利润空间，盈利持续性强。

报告期内，奥园净负债率为64.2%，处于行业合理水平；总银行结余及现金约人民币548.4亿元，流动性充裕。

值得注意的是，半年报再次公布了销售额各省市来源及金额比例，其中来自华南区域城市贡献合同销售约人民币228.20 亿元，约占总合同销售的42%，广东省销售额171亿元，占比达32%。

之前7月8日，奥园在官网上发布六月通讯，公布了各省份和城市的销售占比。其中，华南区域占比42%，华东区域占比19%，中西部核心区占比27%，环渤海占比10%，境外占比2%。当天稍晚奥园更新了6月通讯补充版，直接公布了公司在广东省各城市的具体销售金额及占比。

此次在更具法律效力的半年报中，奥园再次公布销售额省市明细，无疑增加了投资者对奥园业绩的信心。

8月19日，半年报发布后的第一个交易日，奥园股价大涨，开盘10.06港元，报收10.4港元，涨幅高达9.47%。

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孟子曰，天时不如地利，地利不如人和。

进入2019年以后，由于受宏观调控影响，天时有亏，房地产行业整体向下。奥园销售额、毛利率与负债率各方面表现良好，实现逆势增长，有赖于地利与人和。

地利，可以理解成区域布局。

由于总部位于广州长期深耕华南区域，奥园收获了粤港澳大湾区红利。当其他房企争相进入这块黄金地带的时候，奥园早已近水楼台成为大湾区主要开发商。

截至2019年6月30日止，中国奥园拥有230个项目，分布逾75个境内外城市，土地储备总建筑面积达4012万平方米，权益比81%，总货值约人民币4255 亿元，大湾区占比约27%。

在聚焦大湾区的同时，奥园也注重全国区域均衡。从投资布局的城市等级来看，2015年以前，奥园集团的城市等级选择较平均，相对偏重一、二线城市，2016年以后二、三线城市土地储备增长明显，2018年为打造城市群规模效应，奥园集团明显加重了一、二线城市周边城市的投资。按地价来分，一、二线城市及其周边城市与国际城市约占75%，三、四线城市占25%。

人和，则体现为房企的综合运营能力。

奥园在拿地方式上主要通过收并购方式增加土地储备。据同策研究院数据显示，上市以来中国奥园通过收并购取得的项目约占67%，通过招拍挂获得的项目约占33%。

收并购是与企业打交道，讲究的是和气生财，可以说是投资中最体现技术的领域，投资人员必须具备财务、法务、土地、谈判、测算等多种素质，还要有创新能力去研究双赢的交易模式让交易能够达成。

事越难做就越有价值，收并购拿地最大的优势是成本低，2018年奥园集团楼面价为2167元/平方米，地房比为21%，这在谁钱多谁拿地的招拍挂市场是不可能实现的。

为啥成本可以做到这么低？

一方面因为这两年收购的大部分项目都是早几年拿的地，当时拿地成本很低，地段也不错。另一方面，被并购目标要么是要转型退出地产行业的企业，要么是有项目或土地，但体量比较小，融资渠道少、背景小的中小房企，这些中小房企并购成本相对比较低。

但随着这两年房企的疯狂争夺，早几年的土地资源都被大房企瓜分得差不多了。

某房企投资拓展总监抱怨：现在市场上可并购的优质项目太少，大部分都像40岁以上的大龄剩女，有这样或那样的问题，很难啃得下，当然，偶尔也能发现几个像林志玲这种优质项目，但要价太高了，很少房企能有实力拿下。

另一种拿地方式开始占据舞台中央位置。

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就如黄金时代的高杠杆高周转一样，房地产业下半场，“三旧”改造能力将成为房企新的核心竞争力。

“三旧”改造，是指对旧城、旧村、旧厂的城市更新项目，盘活城市优质存量资产，提高物业的增值空间，实现房企、城市和业主的三赢局面。相比收并购，“三旧”改造需要房企更强的综合运营能力。

随着城市化进程放缓，特别是在一二线城市，地方政府可出让的土地越来越少，“三旧”改造开始接棒下一个赛程。

6月19日，国务院召开常务会议，决定启动城市旧改工程，用来替代接近尾声的城市棚改工程。根据估算，本次全国性的城镇中心旧城改造工程可能会涉及全国16万个老旧小区，总建筑规模40亿平米，动用的资金高达4万亿。这些资金投入进去，不仅会带动居民的消费（旧改同样需要居民出一部分钱），同时会明显拉动经济增长，提高房地产上下游各类消费的增长。

“三旧”改造方面，奥园同样表现不俗，遍布珠海的“三旧”改造项目，占有量最大的房企就是奥园。

作为珠海市极具代表性的城中村改造项目，珠海奥园广场奠定了奥园在广东省旧城改造项目的“江湖地位”。

从2015年开工到2018年7月竣工，这片城中村发生了翻天覆地的变化，曾经的工业区经过奥园的改造现如今已经变成了集购物、娱乐、商业和居住于一体的多功能商业业态，项目开业两天时间的客流就超过了30万人次，一时间珠海奥园广场成为行业旧城改造项目的范本。

半年报显示，目前奥园在大湾区及其他地区拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建筑面积约1600万平方米，预计货值约人民币2197亿元，占到了上述总货值4255亿元的一半，将提供额外的销售贡献及增长动力。

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房地产业下半场，市场从增量走向存量，纯粹的房地产业务无论怎么精耕细作，都很难做大，恒大、碧桂园等头部房企干脆凭借雄厚的财力，开拓新能源汽车、机器人等高端制造业。

但是对于大多数中小房企而言，这种高投入跨行业运营是不现实的，奥园的“一业为主，纵向发展”业务格局，做强主业做大产业的发展思路，提供了操作性更强的参考。

广东人很喜欢上一家跨境电商网站“奥买家”购买进口商品，不知道的人常以为这是阿里京东投资的互联网企业，其实八杆子打不着一撇，“奥买家”的母公司是奥园，一家典型房企。

“奥买家”成立于2015年，以线上线下双线购模式全面铺开。据半年报，“奥买家”在线商城（App、小程序商城）访客数、注册数、新客数等增长均超预期，其中2019年上半年访客数同比增长2035%，新客数同比增长2458%。

这种互联网式的爆发式增长，在房地产行业是不可想象的。

奥园健康作为奥园旗下的上市子公司，依托物业服务，重点打造以医美、社区康养、健康管理等业务为主的大健康产业。

此外奥园的多元化业务还有金融、文旅、商业等等，于是有人不禁要问，一家二线房企，哪来这么多精力财力同时布局这么多的多元化业务？

其实深入理解“一业为主，纵向发展”，就能明白，奥园这些多元化业务，都是从房地产主业发展而来的，姑且可以称之为突破边界后的主业衍生式多元化业务。

如何理解这个概念呢？以阿里巴巴为例，电商需要在线交易，衍生出来支付宝业务，再衍生到小贷、银行等金融领域；电商需要快递，衍生出菜鸟公司；电商产生大量交易数据，衍生出大数据服务，进入人工智能领域；电商交易需要的强大服务器支撑，衍生出阿里云业务……每个多元化都是主业发展到一定程度后产生的业务需要。

奥园的业主群体主要在南方，生活精致，对健康医美需求旺盛，衍生出健康生活集团；南方区域离出海口很近，有大量的进口消费需求，衍生出奥买家跨境电商业务；“三旧”改造不是粗暴拆迁盖房子，而是要结合原有地方特色升级，衍生出商业与文旅……

多元化业务，不是将鸡蛋放在多个篮子里面更安全，而是在扎牢一个篮子的同时，在其周围建设配套的孵化器、鸡舍、鸡肉供应链，这样才能实现可持续性高溢价增长，而又不至于分散竞争力什么事都干不好。

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2019年无疑是中国房地产行业的分水岭，高杠杆高周转高速度的规模化增长模式，已经走到了尽头。

本质上，是粗放的高举高打发展模式让位于精耕细作与创新突破，从数量到质量再到结构化改变，任何产业发展到成熟阶段，都会具备这样的特点，房地产行业自然也不能例外。

在房地产业下半场，奥园半年报的意义，就在于提供了一个高质量增长的参考样本。