广州楼市还会跌多少?怎么办?

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  看到最近楼价下跌的消息,有不少粉丝问雁姐:今年房价还会跌吗?
按我的判断,在现有政策的情况下,房价会继续降。
一、政策的滞后性影响
宏观经济情况目前比较复杂,毛衣战的影响不用再说,但去年以来的政策对楼市的影响很值得研究。
去年9月,国内不少城市出现了降价的情况,然后随之而来的就是退房潮。地方相关部门深感压力,所以政策上出现了一些调整。
以广州为例,10月限价放松,12月公寓取消限购。
政策的影响一直发酵,在差不多四五个月之后。今年3、4月份,楼市就出现了让领导不放心的小阳春。尤其是苏州这个小网红,最近腰椎间盘特别突出。
上面一看,这哪儿行,所以又立即在5月收紧各方面的政策,特别是融资。我们当时写过一篇“楼市不许入夏”的文章,在此就不复述了。
但这一系列政策在业内人士看来,其实是有点误判的,杀伤力过猛,因为市场参与者其实心理很恐慌,有点像股灾来临前的逃顶。8月广州这次郊区集体降价就是在这样的背景下来的。
而要命的是,政策是有滞后性的。政策趋严的态势起码还要维持几个月的时间,所以你可以看到,现在各地房贷利率还在上调,就是这么魔幻。
二、今年广州还会继续跌吗?
与最高位相比,个别楼盘降价幅度超过30%,这时很多购房者的心理防线就崩了。祈福缤纷汇就是一例。但目前降幅这么大的还不多,而且主要以郊区为主。
按我的判断,今年的降价还是会蔓延到中心区。当然,有些嘴硬的人可能会说,那是特价甩货,对于这种说法,在前一篇雁姐说里,我已经解释了特价和降价的本质区别了,爱信不信。
但是呢,大跌也是不被允许的。一旦多个楼盘降价幅度超过30%,引发了退房潮之类,房企就会被约谈,这是维稳的需要。
接下来,为了让房企活下去,过严的政策可能会微调。当然,明面上,我们绝不会承认放松了限购,以免让市场产生不该有的预期。
所以,其实基本面一直就是这样:打个巴掌,给个甜枣。
三、下行期能买房么?
后台也有粉丝问我们:现在房价下跌,还能买房吗?
我们先说说楼市的另一位难兄难弟。
今年上证指数从4月最高3288点下探到8月14日2808点,单边下跌480点,跌幅高达15%,但雁姐的一位朋友今年仍能在股市获利超过60%的收益。
这张图真把我气坏了,我感觉自己立即变身柠檬精。

  

  点击此处添加图片说明文字

  
在买房这个问题上,很多人买涨不买跌。但盲目的从众心态,可能会让人失去很好的机会。
雁姐的建议是,可以在下降通道中买房,无论是出于刚需,还是出于投资保值的需求。
拿刚需客来说,在上涨通道中买房,往往会因为恐慌性购房,买在不该买的地方,而且还拿不到什么优惠,要被迫接受各种苛刻的付款条件,比如双合同。
上一波上涨期,就有粉丝跟我抱怨,因为害怕房子涨得太多,本来在佛山上班的她,居然买了增城石滩的房子,现在住也没法住。
而当时双合同买房的刚需客,大多承担了近七成的首付,还要用上信用贷之类,家里短期的资金压力特别大。
而如果在下降期,大可从容地在自己的目标区域和预算内,选择降价较多的目标盘。
对于投资客而言,他们一般对房价波动了如指掌,在这个时间段往往可以争取到更少的首付成数,更长的付款期限之类。
至于保值需求,目前除了黄金以外,其实国内投资渠道真的相对很少,钱出不去。如果在下降期买入优质的物业,长期收益还是不错的。
雁姐最近就得知,有一些出于保值需求的实业老板在万博CBD扫写字楼,客单价在8000万以上。
有人可能会问,买完之后如果继续降价怎么办?其实,一般项目选择降价都是阶段性的,在半年之内连续两次大幅度的降价情况较少出现。
因此,抓住一次较大的优惠,基本可以确保在短期内是低点买入。
四、技术面如何操作?
不过,下跌期应该买什么样的房?确实是一个技术活。
如同股市一样,在下跌通道中,大部分股票会跌,但少数股票不跌,甚至还会逆市上涨。如何购入类似逆市上涨股票一样的房产,才是在下降通道中购房的关键。
一般来说,有几个原则: (一)回避郊区房,买入中心区
这一点对于刚需型的购房者犹为重要。
刚需型的购房者往往因为资金量有限,所能选择的项目单价往往偏低,但这样的房子大多都在郊区。
有人会说:买得起市区,谁会买郊区啊?如何解决这个矛盾呢?有三个方法:
在总价相同的情况下,选择市区二手房,放弃郊区一手房。
在选择郊区房时,通勤时间控制在1小时左右。注意,不是发展商告诉你的通勤时间,而是实际上下班高峰期的通勤时间。
因为一般情况下,通勤时间超过40分钟,实用性就大为降低了。
很多有上车心态的购房者就面临购入的郊区房子住不了,又租不出,还要在市区租房住的双重困境。
同样是买郊区房子,要买配套相对成熟的,不要买交通配套都还在纸上的。
虽然通勤比较辛苦,但至少社会生活配套方便,有生活氛围。不然,真的就是每天花两小时回家睡个觉。
不过,如果郊区房降价较大,在遵循第一条原则的同时,参考第二原则:
(二)回避已经成熟的片区,买入有前景的区域
一些远景规划确实不错的板块,在降价期可以挑好货入手。
(三)回避投资客为主的区域,买入有真实居住需求的区域
投资客集中的区域,单价可能并不高,但是实际的房价却可能已经透支了。
如何判断一个区域的投资客数量呢?对于成熟市场,可以参考二手的挂牌数量和交易数量。如果一个区域的挂牌数量与交易量之比,明显高于其他区域,那就是投资客多的区域。
而一个还没有二手市场的全新区域,如果有地铁和好学位,入住后的真实需求也会比较多。对于刚需客来说,将来想转手置换也容易。
(四)回避非限购区域,买入限购区域
对于有房票的人来说,这一点是比较重要的。没房票的人可以看前面三条原则。
2019下半年,祝你能超越大多数人,成为逆市中的成功者。

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