世界上最悲催的事，是“天降甘霖”的时候，单单与你无关！
对于炒房客来说，今天就是这样。
传说已久的降息和利率制度改革，终于在今天（8月20日）兑现了。今天上午9点半刚过，在“全国银行间同业拆借中心”诞生了中国最新的贷款利率，学名为“贷款市场报价利率（LPR）”。
根据官方公告，两种LPR的最新利率分别是：
1、1年期为4.25%，这比上周的1年期利率降低了6个基点，此前是4.31%。而央行贷款基准利率（1年和1年以内）为4.35%。 2、5年以上期限为4.85%，此前没有这个档次的LPR利率，而央行贷款基准利率（5年以上）目前为4.90%，也就是说降低了5个基点。
解释一下：
由于中国已经基本实现了“利率市场化”，所以央行轻易不会调整“银行存贷款基准利率”（2015年10月以来，没有调整过）。未来加息或者降息，将通过“市场报价利率”的方式来实现。
具体来说，就是找18家有代表性的银行，参照央行的政策利率（比如“中期借贷便利”1年期利率），加上自己的成本、利润、风险等因素，报出自己的利率。由人民银行授权“全国银行间同业拆借中心”接受报价，剔除最高价、最低价，平均出来一个“平均价”对外发布。
这就是从今天开始，官方利率的“新玩法”。先推出的，是贷款利率；未来会有存款利率。
央行可以通过调整政策利率，或者增加资金供应量，来引导LPR利率变化，实现降息或者加息。
那个5年以上期限的LPR，就是给楼市预备的，房贷的利率将主要参考这个利率。
或许有读者会问：这是不是意味着房贷基准利率今天开始降息了？4.85%比此前的4.90%低5个基点呀。
然而，并不是！
今天上午10点，央行副行长刘国强、银保监会副主席周亮出席了国新办举行的发布会，介绍了这次利率新政的情况，堪称“打脸炒房客”。
下面是关于房贷利率的问答：
中央广播电视总台央广记者： 新的报价机制下，个人房贷业务会不会有单独的方案，新老的贷款合同划断的具体要求是怎么样的？另外个人房贷利率下限的政策会不会做相应的调整？ 央行副行长刘国强： 这次改革完善LPR形成机制，重点在于深化利率市场化改革，并运用改革的办法推动降低实体经济的融资成本。也就是说，利率市场化重点是要降低实体经济的融资成本。 对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。 具体怎么操作，过几天人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告，有一些细节现在我们还正在调研，调研以后再明确。但是有一点是肯定的，房贷的利率不下降。 我再稍微归纳一下，有两点：一是定位，“房住不炒”的目标定位不能偏离。二是避免把房地产工具化，不把它当做刺激经济的一个手段，不把它工具化这个政策的要求不能违背。金融工作怎么样落实这样的定位和要求，就得做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。这次“利率并轨”改革，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。
看到了吗？央行副行长连续三次强调，这次降息跟楼市无关，房贷利率“不下降”、“不能下降”。
关键是，刘国强还说了一句“房贷的增量不扩张”。
这到底意味着什么？
我的理解是，“新增房贷”占“新增人民币”贷款的比例，将被严格控制。这意味着，不仅买房子的钱不会“降价”，增量还会被控制！
根据央行刚刚公布的7月数据。7月份人民币贷款增加1.06万亿元，其中住户部门贷款增加5112亿元。所谓“住户部门”，就是居民家庭、个人的贷款。居民家庭、个人贷款干什么？你懂的，绝大多数是房贷或者变相的房贷。
也就是说，中国新增贷款的超过一半，给了个人购房者。而这，还没有算开发商的贷款。
至于今年上半年，制造业中长期贷款增速，只有住户贷款增速的三分之一。
这意味着，楼市调控了两三年，楼市仍然占用了大量的贷款资源，资金流入实体经济仍然不明显。这种局面如果不改变，中国经济的转型很难顺利完成。
所以，这次降息必须跟房贷无关，房贷（和变相房贷）的增速要控制住才行。
几天后，央行会明确房贷的“新玩法”。我猜测大致如下：
1、未来房贷利率会高度地域化，因为楼市调控的责任主体在地方政府，“一城一策、因城施策”是基本格局。
在这种情况下，央行在各地的分支机构会跟当地政府、住建局密切沟通，根据市场冷热程度，来调整首套房、二套房利率的“上浮幅度”。所以，一个城市的房贷是加息还是降息，要看市场状况，看地方政府的态度。每个城市的房贷利率，可能都不太一样。
2、房贷利率会以5年以上期限的LPR为参照，然后加上各银行的“点数”（考虑资金成本、风险控制等），再加上当地央行要求的上浮幅度，并考虑贷款人的信用，是首套房还是二套房来执行。
3、如果利率出现较大变化，执行中的房贷利率会调整。之前的老办法是，无论今年降息或者加息几次，都到下一个1月1日之后统一调整。未来或许还会参照这个办法，因为每月都变化太麻烦。至于新增房贷，则相对简单，参照当时的LPR定价加上上浮即可。
4、房贷利率对房价影响非常大，相当于房价的杠杆。现在央行表态，要管好杠杆。再加上限购、限价、限售等行政手段，房价将被牢牢关注，未来只能“稳定”，这对于炒房客来说，绝对是一个大利空。
今天降息的消息公布后，股市的房地产板块一度上涨接近1%，但随着央行三次表态“房贷利率不会下降”，房地产板块开始走软，到收盘只上涨了0.21%。
至于银行股板块，则出现了0.61%的跌幅，因为这次降息只降低了贷款利率，没有降低存款利率，对于银行是利空
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