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万科期中考:上半年销售3340亿 净利润118亿增三成

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年初提出“收敛聚焦、提升基本盘”的万科,上半年成效如何?

8月20日晚间,万科公布中期业绩,上半年销售3340.0亿元,同比增长9.6%;营业收入1393.2亿元、归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比分别增长31.5%和29.8%;全面摊薄的净资产收益率为7.35%,较2018年同期增加0.59个百分点。

上半年, 在龙头房企销售增速纷纷放缓甚至负增长的背景下,万科依然实现近10%的增长,在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三;营收、净利润增约30%,在行业调整期内凸显其稳健。

年初曾有观点认为,“收敛聚焦”意味着万科将收缩甚至削减对其他业务的投入。彼时万科董事会主席郁亮指出,收敛不是收缩,而是“修剪”,万科依然会投入各类新业务。

半年报显示,万科各项新业务亦有明显增长。其中,作为最成熟的一项非开发业务,万科物业市场份额持续扩大。1-6月,万科物业实现营业收入52.3亿元,同比增长25.9%;上半年的新增项目饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)达21.64亿元,同比增长113.8%。

另一项备受关注的业务是长租公寓。经过近两年的野蛮生长,长租公寓逐步进入洗牌期。半年报显示,万科虽然在“万村”的探索上遭遇了一些困难,但仍然坚定发展租赁住宅。上半年,万科租赁住宅业务新开业项目达到101个、总计2.06万间。截至6月底,该业务覆盖了37个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业半年及以上成熟期项目的平均出租率为91%。

商业业务方面,万科管理的总建筑面积已超过1350万平方米。其中,印力管理商业项目110个、管理面积915万平方米,所管理的购物中心整体出租率达到约97%(不含改造项目)。

物流仓储业务方面,万科旗下万纬物流上半年新获取项目9个,合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。截至6月底,万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米。目前万纬物流共运营64个项目(含55个高标库项目和9个冷链项目),其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。

面对外部环境的高度不确定性,万科坚持审慎的现金流管理。上半年,万科实现经营性现金净流入88.5亿元;截至6月底,持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;净负债率较2018年底上升约5个点至35.04%,但仍处行业低位。

在房地产融资环境趋紧的背景下,万科的融资成本仍处于较低水平。其中,万科于今年2月完成2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期),最终发行规模为20亿元,票面利率为3.65%。

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