财务结构优化土储红利释放 美的置业开启业绩增长新周期

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  在房地产行业销售规模增速放缓的背景下,美的置业稳稳抓住调整期中的机会,交出一份扎实的半年成绩单。

  财报显示,2019年上半年,美的置业实现合约销售金额472亿元,同比增长17%;营业收入约为142亿元,同比增长33%。

  与此同时,美的置业的盈利能力亦在持续增强。其中,核心净利润约为19亿元,同比增长28%;毛利率和净利率分别为35.9%、13.3%。

  今年年初,美的置业确立了2019年冲击1000亿的目标,今年上半年完成近半,按照目前美的置业的发展速度,完成既定销售目标已成为大概率事件。

  而在业绩发布会上,美的置业高级副总裁徐传甫先生亦表示,会坚定地推进销售目标的完成,并加快产品去化。

  在销售规模与盈利水平再上新台阶的同时,美的置业高度重视财务风险控制,秉承稳健的财务策略。异于行业不断攀升的融资成本,截止报告期末美的置业的加权平均实际利率仅为5.95%。

  值得一提的是,美的置业的核心城市群布局进入收获期,其深耕的长三角以及珠三角地区成为业绩和利润主要贡献地,销售占比超过50%。

  良好的资本市场表现、稳健的财务策略、以及坚持聚焦与深耕高潜力增长城市的战略驱动,使得美的置业开启业绩增长新周期。

  财务指标优化

  2019年以来,针对地产行业融资端的调控持续加码,面对市场调整,美的置业强化资金管理,提升自身抗风险能力。

  2019年上半年,在行业债务融资成本普遍上升的业态下,美的置业的低成本融资优势凸显。1月28日,美的置业发行了一笔30.6亿债券,票面利率仅为5.3%;7月3日,美的置业再次披露了一笔17亿元的公司债,票面年利率仅为5.2%。

  今年上半年,美的置业的借款总额加权平均实际利率为5.95%,其中新增借款加权平均实际利率为5.84%,截至2018年底下降17个基点。

  在不断优化债务结构的同时,美的置业开拓多元化融资渠道,不断降低短债的占比。

  截至2019年6月30日,美的置业低成本的银行借款及债券融资的占比由年初的62%提升81%,成本较高的信托融资占比由年初24%下降至8%,一年内到期有息负债占比由年初的34%下降至21%。

  6月21日,美的置业与中银香港签订融资协议,获得香港银团25亿港元定期贷款融资,并设“绿鞋机制”,通过此次低成本融资,美的置业的债务结构得到优化,短债占比进一步降低,并保持财务稳健。

  执行董事兼首席财务官林戈先生表示,下半年,美的置业继续拓宽融资渠道,发挥跟银行合作优势,加快发债,加强险资合作,并运用ABS等多种融资工具。

  在融资环境趋严的背景下,美的置业的现金流安全意识不断提升,在手现金逐年增厚。截至报告期末,美的置业持有总现金及银行存款人民币 278.26亿,比年初增长4.95%,其中,现金及现金等价物为人民币为192.24亿。尚未动用的银行集团授信额度620.86亿。

  除此之外,美的置业的从现金短债比也在提高,由年初的1.6至2.42,高于行业平均水平,据统计,截至2018年底80家上市房企的现金短债比平均为1.73。这也意味着美的置业的偿债能力逐渐增强,具有一定优势。

  凭借着良好的经营表现,美的置业受到了资本市场的高度认可和积极评价。

  2019年4月26日,中诚信证券评估有限公司信用评级委员会评定美的置业控股主要附属公司美的置业集团有限公司主体信用评级为AAA,评级展望稳定。

  土储持续扩容

  “兵马未动,粮草先行。” 在当前政策调控日渐深入、市场回调压力增大的情况下,开发商对于区域的考量与选择无疑显得格外重要。

  通过区域深耕的投资策略,美的置业在土地市场斩获颇丰。

  今年上半年,美的置业新增地块46个,土地储备总建筑面积达966万平方米,截至2019年6月30日,总土地储备面积达5251万平方米,可售货值约5500亿元,有210个规模化的项目,覆盖全国15个省份、2个直辖市的54个城市。这些新增土储为今明两年业绩的进一步增长打下坚实基础。

  纵观美的置业近年来的拿地情况,主要呈现出两个特点:一方面,拿地成本较低,平均成本约为每平方米人民币2677元。土地成本优势使得美的置业具有较好的盈利能力和抗周期风险能力。

  另一方面,美的置业坚持城市升级,聚焦重点高价值区域。整体土储布局上看,美的置业深耕一线及核心二线城市,精选强三线城市优质土地,其中二线及以上城市占比达64%,长三角及珠三角占比分别为30%、24%。布局的重点区域包括珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区及西南经济区五大核心经济区。

  今年上半年,美的置业新进上海、杭州、天津、武汉等一线、新一线城市;加大在重庆、佛山、苏州等区域中心城市的布局力度;持续在邯郸、徐州、株洲等原有城市深耕。

  这些城市具有强大的经济产业基础,区位优势明显,是人口净流入的城市,这也为房地产发展提供强大支撑,抗风险能力较强。

  事实证明,聚焦高价值城市群的布局策略逐渐奏效,随着长江三角洲一体化上升为国家战略,粤港澳大湾区利好持续释放,美的置业开始收获前瞻性布局的红利。报告期内,珠三角合约销售金额占本集团19%,长三角合约销售金额占比35%,除此之外,该区域的销售增速高于本集团整体销售增速。

  关于今年下半年的投资策略,美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐先生表示,下半年,土地市场的溢价相较于4、5月份可能会有所降低,美的置业会根据自身现金流情况,通过招拍挂、旧改、产业投资等多种方式来获取土地资源。

  除了招拍挂市场,美的置业也将城市更新作为增加土地储备的重要途径。目前美的置业预计可逐步转化成土储的主要城市更新项目有10个。2019年,旧改红利将进一步得到释放,预计今年可转化为土储的城市更新项目有4个,规划总建筑面积达103万平方米,可售货源为155亿。

  除此之外,今年上半年,美的置业成立了产城及城市更新中心,加大产业地产与旧区改造的投入力度,并以较低土地成本,成功获取佛山顺德锦纶厂旧改项目。

   如果可能、那就走在 时代 的前面 如果不能、那就同 时代 一起前进 但决不要落在 时代 的后面 ——布留索夫

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