产业观察 | 长租公寓接连爆雷 “资金池”问题亟待监管

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

摘要:“高进低出”模式正破坏着整体租赁行业的信用,目前租赁行业还缺乏法律化的约束,也没有押金保障制度或担保金制度。

   本报见习记者 马睿琪报道

  刚付了一年房租住进某品牌长租公寓的郭先生,在接下来的租住时间里,或许要过得提心吊胆一些,因为他不知道下一家爆雷的地方会不会就是现在的安身之处。 近日,乐伽公寓在微信公众号上发布公告称其已停止经营,早在20天之前,乐伽公寓还曾发布过辟谣跑路的公告。然而,倒闭传闻在纷纷扰扰近一个月后终成事实,令租客和房东大失所望。根据资料统计,此次爆雷涉及到的房东以及租客在万人以上,波及到的地区分别有西安、合肥、南京、苏州、杭州、成都、重庆等城市。 记者整理资料发现,从2017年至今,先后已有23家长租公寓宣告倒闭或被收购,资金链断裂成为悬挂行业头顶的魔咒,此次的乐咖公寓再次敲响了长租公寓的警钟。

  1

  “高进低出”违背商业规律

  

  
据乐伽方面表示,停止运营的最大原因是其“高进低出”的经营模式,不同于一般长租公寓,它以高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金,再以低租金出房,但一次性收取租客的租金为半年甚至一年,若租客想月付,租金价格就高。 根据《2019 年上半年中国长租公寓规模排行榜》数据显示,乐伽在短短三年房源管理数量就达到10万所,这样的扩张速度甚至超越了市场上不少更知名的长租公寓。记者了解到,乐伽公寓能够快速扩张市场份额依靠就是这种模式,但每成功一单就要损失几百元。 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时说道:“对于此类‘高进低出’的模式,本质上是在抢房源和客源。为了获得更多的房源,这个时候需要通过提高收购房源的成本,让房东主动把房源进行委托,现在很多房东看到此类高收益,也会主动把房屋交付出来。而对于低租的模式,本质上是为了吸引更多租客,这个时候往往也会吸引类似大学生、农民工等租赁需求。” “高进低出”模式的前提是客源得到保障,若租房需求下降了,公寓将无力偿付房东租金。当下风云变幻的长租市场并不能保证公寓的高周转率,资金链出现问题后,金融加杠杆的结果就是崩盘。 “这种做法显然是违背商业规律的,或者说不符合盈利机制。不过此前部分大的长租公寓可以做,是因为有资本在推动,其承受得了这个过程。但类似企业若是资金不到位,那么就会出现各类难以承受的做法,进而出现各类压力。”严跃进补充道。 “高进低出”模式正破坏着整体租赁行业的信用,目前租赁行业还缺乏法律化的约束,也没有押金保障制度或担保金制度。“高进低出”与租金贷一样利用资金池运营长租公寓。这一模式缺少风险控制,一旦企业经营管理失误,最终会导致房东、租客两方面严重损失。 财经评论员刘艳在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,此经营模式表面上是经营扩张需求,实际上是忽略了实体租赁的现金流为王的本质,低估了金融投资市场波动的风险。租赁现金流与企业经营成本不匹配,最关键的瓶颈在于,平台发展过早金融化会加速资不抵债。

  2

  “资金池”问题亟待监管

  

  2018年之前,长租公寓是一个万亿级别的“蓝海”。据统计,中国目前房屋租赁市场年成交总额为1万亿元,预计到2030年将达到5万亿元,而2018年全年中国房地产总销售额约为15万亿。显然对于房地产企业来讲,租赁是一个巨大的诱惑。 可是清风并未徐来,2018年以后,与入局时的争先恐后不同,长租公寓玩家们正在接二连三地退出。据克而瑞监测数据显示,目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%~3%,低于办公租金回报率4%~6%,且远低于国际公寓8%~10%的水平。从2017年至今,先后已有23家长租公寓宣告破产,除了装修甲醛超标、讨要押金难、合同陷阱等问题,大部分原因在于资金链出现问题。加上近几年资本陆续退出,最近两年兴起的资产证券化融资受阻,长租公寓在“资金池”层面不容乐观。 “乐伽公寓”爆雷后,南京市迅速作出反应,多部门已启动审计调查程序,对乐伽公寓的账目进行审计调查。据了解,此次检查由南京市房产局、公安局等四部门联合开展,覆盖南京市1100家房地产经纪机构和住房租赁企业,重点检查利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源等九类违法行为。 对此,严跃进指出,从此次南京发布的公告来说,其对于乐伽公寓形成了较好的管控,也说明“租赁稳”也成为当前管控的思路。类似管控也会对全国其他租赁市场等形成借鉴意义和影响。从此类管控来看,政策层坚持“方便客户、属地调处”的原则,这体现了对于此类租赁公寓问题的解决是有积极的作用的。同时从实际情况看,其也在协调一些长租公寓企业积极参与问题的解决,尤其是提到了“促成重新建立租赁关系”的表述,这是有助于形成相对稳定的租赁关系,防范租赁企业破产或爆雷后问题的扩大。 从各方数据和行业发展前景来看,长租公寓的市场依然诱人且潜力无穷。但由于所需要的资金量巨大、回报周期较长,并不是所有玩家都能有资格分食这块蛋糕。“类似企业的破产事件,实际上引起了很多问题,甚至是民愤。这也会引起大家对此类长租公寓企业未来经营的信心。后续很多长租公寓或也面临收房困难等问题,同时若是存在租客租房方面的租房问题,那么更需要去解决,尤其是在各类资金赔偿等方面需要做到位。”严跃进说道。 关于后续如何对长租公寓企业进行管控,严跃进表达了自己的看法:后续建议积极关注长租公寓企业的金融风险,适当在保证金、准备金等方面落实新的政策。有三点意义,第一,类似资金发挥了防火墙的作用,这有助于对租客形成保险作用。第二,类似资金能够约束企业盲目扩大,进而有成本的概念。第三,类似制度也利好后续对长租公寓资金面的监控,这是企业稳健运营的保障。 事实上,长租公寓的爆雷事件对于整个行业来说并非完全是坏事,此事给激进的企业敲响了警钟,逐步从资本驱动回归运营驱动;同时也推动整个市场重新洗牌,推动长租公寓市场更规范化、标准化;并让那些真正用心做服务的公司得到更多的关注和更大的发展空间。当褪去所谓风口的喧嚣和浮躁,行业或许才真正迈入良性发展阶段。 (本文图片来自互联网,若涉及版权问题请联系本公众号编辑。)

  

  

  中国产经新闻

  经济成功人士的标志读物

  投稿 :cien2015@163.com

  讲述,你在产经一线的故事

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 4 参与 29
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

中国产经新闻

新闻拼盘,品味中国

头像

中国产经新闻

新闻拼盘,品味中国

6284

篇文章

30387

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码