华夏幸福：平安入股一年后的“幸福”变迁

去年3月份，著名地产上市公司华夏幸福（600340）突然被网报资金链断裂，在当时媒体的争相报道下，华夏幸福股价也随之一泻而下。

许多人都在关心公司的资金情况，华夏幸福的董秘用了张国荣的《沉默是金》中一句歌词来回应：

“是错永不对真永是真”。

在三个多月后，华夏幸福方面资金危机的对错似乎得到了验证。去年7月，华夏幸福的控股股东华夏控股将其19.7%股权转让给平安，平安集团由此入股华夏幸福，成为第二大股东。

后来的事情我们都知道了，大股东把股份转让给平安后，华夏幸福多个部门开始裁员，随之在今年三月，中国平安董事长马明哲的好朋友吴向东，带着从华润置地挖去的几十个手下赴任华夏幸福。有自媒体更是爆料：

华夏幸福的大老板王文学隔三差五就去深圳向马明哲汇报工作，公司已几近委身于平安。

不过华夏幸福并不在意，在被平安入股的一年多时间以来，公司可以说活得“幸福”。

据华夏幸福近期公布的2019年半年度报告，公司上半年营业收入387.3亿元，同比上涨10.74%；归属上市公司股东净利润84.8亿元，同比上涨22.44%。

除了业绩得到了明显的提升之外，华夏幸福亦获得来自平安等多方面的资金支持。今年上半年华夏幸福的筹资性现金流量净额为317.42亿元，去年这个数据则是-97.20亿元。其中，取得借款收到的现金高达676.44亿元，比去年上半年增长近300%。

大量的筹资现金流增长使得华夏幸福资金面开始充裕，在公司半年报发布的同一天，公司还公告称，将以58.3亿元的价格向平安方面转让北京丰台项目。

既是大手笔入股，又是提供资金支持，随后还能接盘项目。这一年时间以来，华夏与平安不断进行的化学反应有目共睹，两方这一年业绩看上去都相当幸福。

按照此前平安入股时与华夏幸福签订的对赌协议，2018 年度、2019 年度、2020 年度华夏幸福的净利润增长率应分别不低于 30% 、65% 、105% ，即净利润分别不低于 114.15 亿元、144.88 亿元、180 亿元。

华夏幸福2019上半年利润完成接近6成，下半年只要再完成60亿的净利润即可平安完成今年任务。

简单地就像喝汤一样。

可是从这份半年报中可以看出，华夏幸福后面需要面对的挑战依然不小。

上半年华夏幸福的应收账款增长至398.34亿，同比增长41.53%，以年报告期来看，2016年、2017年、2018年公司应收账款分别为95.01亿元、189.10亿元、344.38亿元，增长幅度不免让人感到心惊胆战。

在应收账款爆增背后，经营性现金流亦在不断恶化，上半年华夏幸福的经营性现金流为-205.01亿，缺口仍在不断放大。从2017年一季度至今，公司该项指标已经连续多个报告期为负值。

同时览富财经注意到，这一年多时间华夏幸福筹资能力大增，但是其拖欠现象也非常严重，数据显示，2019年上半年，其他应付款高达240.51亿元，较2018年上半年增加了56.65亿元，增幅达30.81%。虽然说公司上半年清偿债务花了354.25亿元，但是如今来看仍然存在较大的债务需要偿还。

另外，据公司2019年中报显示，报告期内华夏幸福的新增融资为632.55亿元，其中529.92 亿元为非房地产项目融资。

这个所谓的非房地产项目就是华夏幸福近年的招牌——产业新城项目。截至今年上半年，华夏幸福在全国范围内布局了 15 个核心都市圈，累计布局近 80 座产业新城。在异地复制方面，2017年是其元年，从这一年起华夏幸福环加大加深了北京以外区域的产业新城建设，而2018年是异地复制深化的一年， 从这一年至今，华夏幸福新增23个产业新城，全部为环京以外区域。

这也就意味着，华夏幸福正在减少对环京区域的依赖，“冲出”发展多年的环京“舒适区”。

可惜这条路对华夏幸福来说并不好走，作为一个在环京领域布局多年的老牌地产，开始往外阜扩张多少还是会面对许多竞争，另外其产业新城项目是采取的PPP合作模式， 这也对公司未来现金流能力也是一种挑战。

所幸在今年上半年，华夏幸福环京以外业务收益明显，外阜收入贡献营业收入38.47%。

从长期坚守的环京区域的地产商，到目前全国化布局产业新城的新角色，在平安助力下，华夏幸福这半年间的变化让人眼花缭乱。至于后续这家老牌地产会如何应对挑战，览富财经会持续关注。