中国房产中介20年:与存量市场共成长,迈入新经纪时代

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  当下的中国,房子几乎是所有国人最关注的话题。1998年国务院出台的23号文宣告了福利分房制度的终结,拉开了新的商品住房制度的序幕,也催生了房产中介这一行业。经过近20年的发展,房产中介行业已呈现规模,市场格局也已基本形成。

  如果说前20年是房地产开发商的黄金时代,那么随着我国存量房时代的到来,房产中介企业将取代开发商,成为房地产行业的主角。

  从最早的贴条、发传单等原始方式传播房产买卖信息,到互联网时代线上线下结合、全民信息共享,房产中介行业发生了翻天覆地的变化。下面通过几组数据,来还原房产中介行业的发展现状。

   中国房地产存量资产高达 200万亿

  2017年,全国房地产存量资产达到250—300万亿,同时,全国房地产增量资产大约为10万亿;全国存量(二手)房交易总额占楼市总交易额超过40%,其中京沪深三大一线城市的存量(二手)房交易额均超过总额的70%。存量房时代的到来,给了房产中介企业充足的成长空间,为房产经纪行业的发展提供了广阔的可能性。

   145万 经纪人服务于 2亿 社区家庭

  据贝壳研究院统计数据显示,目前全国房产经纪公司门店数超过20万家,有145万经纪人服务于2亿社区家庭,房产经纪人的市场缺口很大。中国的千人经纪人覆盖率约为0.25%,低于美国的0.6%,从人效来看,中国经纪人目前人均年单量约为3单,与美国相当,但时间投入却是后者的2倍。据调查,有36%的经纪人一天工作10小时以上,87.4%的经纪人每周休息时间少于一天。

   10% 的经纪人获 50% 的收入

  房产经纪人收入过于集中在头部经纪,头部10%的高收入经纪人,在收入中的占比高达40-50%;尾部50%低收入经纪人,其收入占比仅有10%左右。经纪人的收入水平差别,收入差距明显;另外,房产经纪人的收入波动性大,75%城市经纪人的工资水平低于当地平均工资,收入总体偏低。中国经纪人平均从业年限0.9年,流失率较高。

   2% ,较低的佣金收入水平

  目前我国的佣金仍保持在相对较低的水平,仅有2%,而最高的国家则达6%。由于房产中介是典型的人员密集型企业,人力资源成本高,较低的佣金挤压了行业的生存空间,企业之间无法进一步通过价格进行竞争,则只能降低成本进行服务,造成消费者对中介行业的服务不满,这不是一个良好的行业增长循环。

  房产中介行业需要变革

  

  国外房产中介多是只负责买方或卖方,房产买卖是两家中介代表各自客户进行对接,我国的房产经纪人“双边代理”,涉及到博弈双方利益,造成最恶劣的结果是房地产中介“双边吃”,侵占两边客户的利益。这是我国房产交易市场目前存在的核心难题,造成了诸多行业顽疾。

  中国房产中介行业的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等指标均未达到国际成熟市场的标准。不过,不论形式如何变化,房产中介的信息平台作用无可替代、房产中介的安全保障作用不可或缺,房产中介在商品房交易市场的主导地位不曾改变。

  房产经纪行业走过20载春秋,传统意义上的中介业务已无法适应行业的变化。如何提高行业整体效率、降低边际成本,拓展业务范畴,推动行业向专业化、标准化演化是摆在每一个房产中介企业面前的难题。传统房产中介行业急需变革。万家客的“房产经纪全民代理人”模式,给房产中介行业的改革带来新思考。

  房产中介行业进入新经纪时代

  

  人力成本高、信息成本高,这是传统房产中介企业普遍面临的困境;报盘率是决定一家中介企业市场占有率的关键因素,也是最难突破的发展瓶颈。而万家客房产则从一开始就优化了商业路径,创造性地推出“城市交易中心+连锁门店+经纪人+代理人”的经营模式。

  这一商业模式在传统门店运营的基础上,加入全民代理人元素,将经纪人的职责转化为专业交易服务,大大减少了人力成本;无处不在的代理人,提供身边独家的房源、客源信息,大大提高了报盘率、报客率,加之代理人与房客源主体的亲情纽带,房屋信息多为独家房源,更真实、更安全,成交率更高。

  可以说,房产经纪“全民代理人”模式是房产交易行业的一次史诗级的变革。它打破房客源信息的区域限制、降低门店运营成本、提高人员利用率,提升服务质量,转变服务理念,实现标准化管理模式,打造公司、经纪人、代理人、客户的多方共赢,形成“全民参与、全民受益”的良性循环,也将房产中介行业带入新经纪时代。

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