债务攀升长期偿债能力欠佳，时代中国千亿目标或存变数

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作者：李佳

“去年定的目标500多亿，最后实现600多亿，今年定750亿元，有可能做到800亿元，就是在向1000亿元靠拢。”这是2019年初业绩发布会上时代中国控股有限公司（01233.HK）对于今年的销售目标的描述。

时代中国自2018年更名之后，就设立了公司的新愿景是成为世界500强企业，新定位是变身为城市发展服务商，新目标则是致力于短期内成长为千亿级企业。这也被时代中国董事会主席岑钊雄称为时代中国更名后的第一仗。

但从8月6日发布的中期业绩来看，时代中国的千亿计划暂时受阻。公告显示，上半年时代中国合同销售为312.3亿元，相比2018年同期增幅为20.1%；营业额为159.43元，相比2018年同期增幅为52.2%。

虽然销售业绩有所提升，但相比于去年同期53%的销售额增速，今年20%的增速显得相对较低。同时，时代中国今年上半年750亿的目标完成率为41.6%，更不必提800亿。同行业来看，克而瑞统计数据显示，今年同期TOP100房企平均完成率为46.2%，时代中国的目标完成率低于行业平均值。

拿地力度增加，布局单一

虽然销售目标完成度不佳，但从上半年的拿地力度来看，时代中国仍在为冲击千亿增储。

上半年，时代中国以约187.59亿元的总成本通过公开招拍挂、城市更新、一级开发、合作及收购等模式购入21块土地。对比2018年全年，土地收购成本总额也才129.67亿元，上半年的拿地金额不仅超过上年全年拿地成本，相较于年初定下的302亿的拿地预算也已经完成了62%之多。

土地储备的骤增也令时代中国上半年的土地储备倍数11.18超过行业中位数，时代中国认为这些土储足够应付未来三至五年发展所需。

相较于其他的老牌粤系房企，1999年就成立于广州的时代中国仍“徘徊”在珠三角地区。从上半年新增土地来看，新增21幅地块分别位于广州、佛山、江门、清远、长沙、东莞、成都、肇庆、汕头、汕尾、杭州以及河源，其中汕头、汕尾、杭州及河源均为新进入城市。

杭州作为新进城市，却也占比“可怜”。不仅杭州，截至2019年6月30日，公司在15个城市共有120个处于不同阶段的项目，其中有113个分布在广州、佛山、江门、东莞等广东城市，仅有7个项目出省，4个项目位于湖南省长沙市，2个位于四川省成都市，1个位于浙江省杭州市。

这明显与几年前就提出的全国化布局战略不符，时代中国的城市布局明显失衡，另外这种单一性布局也存在着极大地风险。

盈利能力上升，营运能力增强

盈利方面，上半年时代中国营业额为159亿元，同比增长52%；毛利为52亿元，同比增幅达76%；毛利率同比上升4.3个百分点至32.5%；净利润17亿元，较去年同期增长50%；股东应占核心净利润为17亿元，同比增长44%。

实际上，时代中国近两年盈利方面的不错表现可以归益于其新增了毛利率较高的城市更新业务、产品确认收入，其中城市更新业务成为亮点。上半年城市更新业务凭借6.41亿元营收贡献了5.34亿元分部业绩，时代中国董事会主席岑钊雄在投资者会上透露，上半年时代中国城市更新业务毛利率高达84.9%。

据统计，截至2019年上半年，时代中国共持有城市更新项目数量85个，总用地面积约1236万平方米，预计可转化为土地储备为建筑面积约2801万平方米。随着未来这些项目的收入结转，将会进一步改善时代中国的盈利水平。

除此以外，时代中国除了广东汕头市澄海区的地块之外，公司上半年拿地的溢价率皆在33%以上，未来公司要确保企业在高于30%的毛利水平, 仍要看未来的新增拿地成本及旧改项目转化情况。

值得关注的是，上半年时代中国的期间费用出现了大幅度增长。其中销售及市场推广成本、行政开支和融资成本分别为5.46亿元、7.20亿元和4.32亿元，分别同比增长了约49.9%、65.1%和74.9%，其他开支为3.32亿元，同比增长86.4%。

时代中国报告显示，销售及市场推广成本增加主要是由于销售量的增加所致;行政开支的增加主要是由于本集团业务扩充以致员工人数上升所致。期间费用的增加会进一步影响企业的利润结转，吞噬净利润，时代中国的期间费用骤增现象应该引起重视。

从近五年来看，时代中国的去化速度较为稳定，反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”均位于2.5左右，始终处于行业中位数水平之下。2019年上半年，受到存货增加的影响，时代中国“存货/平均预收账款”指标为2.63，同比上升8.68%，去化压力略增。

预收账款周转率在2018年升至近五年的最高水平后，今年上半年该指标为0.79，同比增长61.22%，预收账款结转收入的速度再次加快。

净负债率攀升，长期偿债能力下降

债务方面，时代中国的负债率也出现明显上升趋势。截至2019年上半年，时代中国的现金及银行结存账面结余约为257.826亿元，计息银行贷款及其他借款合计约为501.204亿元，由此计算出时代中国的净负债率为70.8%，较2018年底的62.56%增长约8.2个百分点。调整后的资产负债率由2018年的70.56%增长至72.34%。

虽然时代中国的负债率有不同程度的上升，但较同行业相比，其反映杠杆水平的资产负债率和净负债率均未及行业中位数，债务控制能力相对较好。

大规模拿地令时代中国的融资成本有所攀升。2019年上半年，时代中国的融资成本由2018年同期的2.47亿元上涨至4.32亿元，同比上涨74.9%。对于融资成本上升的情况，时代中国表示，这主要是由于土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加所致。

时代中国调整后的速动比率近五年来看一直位于标准值“1”之上，2019年上半年时代中国调整后的速动比率为1.64，较2018年底下降27.3%，但仍位于行业3/4分位数之上。2019年上半年时代中国调整后的现金比率为0.47，较上年同期下降约7.8%，位于行业中位数之上，综合来看短期偿债能力较好。

2019年上半年时代中国反映长期偿债能力的指标较上年略有下降，“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标上半年为0.54，不及行业中位数水平，长期偿债能力欠佳。

根据时代中国8月5日发布的公告，时代中国2019年1-7月累计共实现销售额368.12亿元，完成全年销售目标的49.08%。如果时代中国想要实现全年750亿的销售目标，剩下的五个月平均每月需要完成约76.38亿元的销售额，而对比时代中国7月单月的55.82亿元销售额，时代中国仍然需要加快节奏。