高层+别墅？高低配的这些优劣，下手前一定要知晓

什么是“高低配”？高低配是指开发商将楼盘的由两种品质不同的物业组成在一个小区，比如高层+洋房、高层+别墅，不论每种组合都会有高层存在，然后搭配10层以下的低密洋房或别墅产品。

开发商为什么要做“高低配”

很多开发商们都做起了“高低配”，购房者若不能知道底层逻辑，很有可能会掉进开发商的营销陷阱里面，为了能做出正确、理性、有价值的购房决策，你必须知道开发商为什么要做“高低配”？

地产业的专业知识来了…

“容积率”，你必须要了解的

选房第1步：楼盘基础信息都藏有哪些专业知识

开发商拿地时就决定了这块地的容积率，能建设多少平方米的房屋，这是提前就被政府定好的事情。在这个建筑面积一定的情况下，理论上来说建两个高层比建一个超高层划得来，建几个多层比建两个高层划得来。

建设洋房和别墅，对开发商来说是：成本低、售价高！

开发商更看重洋房和别墅的高溢价能力。在相同土地指标，做足容积率的前提下，高低配社区能显著提高总货值。其次，高层需要考虑施工成本和技术。从多层到高层再到超高层，消防成本呈几何增长。

举个栗子：

一个10万㎡的“高低配”楼盘，假设高层为7万㎡，洋房为3万㎡，高层成交均价4000元/㎡，洋房的成交均价为6000元/㎡，这个项目的总货值为4.6亿元；而如果这个10万㎡全做成纯高层小区，那么它的总货值为4亿。高低配社区比全高层总货值多出6千万元。

所以，在地价高起的背景下，洋房为开发商提升楼盘品质和溢价能力；而高层则是主力产品，用以保证项目的资金流和整体收益。

这样的高低配又有哪些优势呢？

1、面子问题：对于刚需高层客户，小区里有洋房或别墅，感觉上比纯高层社区品质更高。单价较纯高层社区更高；

2、视野问题：对于刚需高层客户，小区内高层可以拥有无敌的景观视野，和更为开阔的楼间距；

3、价格优势：对于洋房改善客户，纯低密的楼盘货源少、且价格普遍较高。高低配的洋房或别墅产品价格更亲民；

4、容积率：对于洋房改善客户，高层住宅承担了高容积率的重任，使得社区内的洋房或别墅就可以获得更大的室外宅间空间，舒适度更高。

从这些角度来看，高低配是互惠互利的的。但是透过表象看本质，将2种本不同需求的客户强挤在一起，带给业主的争执、摩擦、伤害往往更多…

那么，高低配的弊端呢？

1、两种不同的客群，高层住宅主要针对刚需客户，洋房或别墅主要是改善或优质客群。本质上是将物质基础、购买力、生活方式等存在巨大差异的两个类型的客户群体，群体间的差异必将带来社群的不适与裂痕；

2、高层区域承担了大部分容积率，导致整个小区的绝大部分室外景观资源、公共活动空间都被有意无意的配置到洋房或别墅区，这就导致高层住宅区公共绿地、公共活动空间等公共资源极度紧缺。

3、为了享用社区公共资源，高层业主不得不频繁的前往洋房或别墅区，这毫无疑问的减弱和影响了洋房或别墅区应的高端定位和居住私密性。

4、洋房或别墅业主付出了比高层区业主高得多的房价和物业费，本应有的公共资源供将收到极大影响；

5、高层、洋房或别墅不同阶层群体日常心理或利益会冲突，不平衡，长期损坏业主们身心健康。

试想一下，高层业主想得到更多的公共区域或资源，洋房或别墅客户由于付出更多又想得到应该有的舒适、私密，这样的对立纷争屡见不鲜…

综上，高层+洋房/别墅的“高低配”楼盘有利有弊。而有些弊病也是入住后才能了解得到的，所以购买高低配项目的时候，请谨慎决策，避免后悔。