重磅！“降息”来了，房地产会受益吗？

摘要：核心不是利率，而是开发商融资和购房者房贷难易

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

这几天，一个专业的英文缩写词汇，LPR，让大家知道了央行基准利率虽然暂时不降。但，实质性的市场利率下降到来。

LPR，贷款基础利率（Loan Prime Rate），是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

此前LPR报价银行团，主要由9家商业银行组成，大行为主。

所谓LPR新机制的市场化降息，源自央行上周末，发布改革完善贷款市场报价利率形成机制的公告。

新的LPR报价机制8月20日首次报价，核心就是每月20日按MLF利率加点形成的方式报价，报价行新增城商行、农商行、外资和民营银行各2家，报价扩充为1年期和5年期以上两个期限品种，新老划断，纳入MPA考核。

表述太繁复，简单说，这是央行顺应日前国常会“运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决融资难问题”的要求，出台的举措。

更简洁的意思就是，市场利息要降。

毫无疑问，大家第一反应就是，“降息”来了。是这样吗？杠杆游戏知道，很多杆友想问，楼市能分到一杯便宜的羹吗？

1、房地产会受益于市场化降息吗？

这个事，必须做旗帜鲜明的判断。

我非常直接回答，肯定受益。降息是雨露均沾的事。不管是基准利率，还是市场基础利率，只要降了，大家都开心。

降息的背景，杠杆游戏有必要小结两句：

一是全球很多国家都在降息，而且很多是央行直接操作，还不是我们这样偏市场化操作。

二是，国常会对改革完善，贷款市场报价利率形成机制的部署，落脚就在“带动贷款实际利率水平进一步降低”。

央行当然要执行。

其实去年末开始，市场利率整体一直就处于往下的状态。当时美国还在加息，但疲态开始显性。国内实体经济需要，所以我们有了操作的空间。

加上地方结构性放松调控，于是，我们看到春节后楼市迎来小阳春。

但是，杠杆游戏要提醒，主要不是利率的刺激。当时房贷利率整体依旧处于近期高位，大部分都是上浮10-20%不等。

如今道理一样，房贷利率上浮，主要根据央行基准利率，而非市场利率。因此，LPR机制的调整，对房贷和房屋销售影响基本忽略不计。

只要调控不放松，就没啥影响。

房企开发贷或其他融资，那个阶段利率确实有下浮。但关键是时间窗口当时打开了，才有了房企此前的底气。包括一些企业起死回生，挺了过来。

这次LPR机制调整，更多还是尊重市场，且主要目标不是帮助房企。所以，杠杆游戏同时认为，这比直接降息要温和很多。

如果此效果能够三季度让经济企稳，那么重启房地产的需求也就更小。

从这个意义上说，杠杆游戏的看法总结起来就是：市场化降息，利好所有行业，包括房地产。但不是明确刺激。

如此这般，房价维持稳定，多一个支撑。但经济的回升和企稳，又可以避免刺激楼市。

2、核心不是利率，而是开发商融资和购房者房贷难易

上文，杠杆游戏简单解释了，对楼市利好或利空，主要问题不在市场化利率的变化，而是资金的可得性。

两方面：

房企融资闸门是否放宽；

购房者按揭贷款，是否不再限贷，或者限贷门槛放松。

我们先从开发贷、房企融资说起。上周杠杆游戏和一个银行的朋友聊天，他告诉我，房企融资现在真是比之前严了。

同样，我也问了一个前十强房企的人，融资压力很大。不管是表内，还是表外，都一样。

经观就报道说，有信托行业的人说，如果还是这样，业务没法做了。

监管部门这一轮对房地产融资的“围堵”，主要聚焦在控制房地产业务增量规模、严禁信贷资金通过各种方式违规流向房地产领域这两大内容上。

而一切动作的最终落点，都指向房地产企业拿地等前融环节。

窗口指导这个东西，金融机构得懂事。开发商如今觉得有压力，其实恰恰说明，部分房企应该反思之前几个月自己的拿地、投资和融资节奏。

同样是房企，有的却金枪不倒。

而有的房企，如旭辉近期已经被传两次融资被限制。对此，旭辉行政总裁林峰予以否认，他说：“我们至少也问了名单上面其他的公司，包括我们在内，都没有收到正式的书面通知，甚至是窗口的指导。”

这句话值得玩味。

说完房企融资，杠杆游戏再说说按揭贷款有没有放松？

其实只用一句话就可以说清楚，有的地方利率上浮反倒又提高了，放款时间比之前变慢。

原因很简单，最高层重新说“房住不炒”，各地和金融机构都明白。而且房贷这东高，两年前我就写过。该贷的反正还是会贷，不上浮的银行简直是傻子。

既然全民都可以贷款买房、加杠杆成为历史，限购限贷，那么对于有资格贷款的，必须给你涨一点啊，否则赚什么赚？

银行不是搞慈善。

3、市场化降息，更要时间换空间，提升发展质量

老杆友都知道，杠杆游戏对房地产是又爱又恨。我非常明白，楼市对经济、就业的价值，同时又深刻感觉全民投机的时代必须告一段落，我们必须走上一条新的路。

一句话，不能走老路。

必须看到，企业层面，是需要钱的，而且有条件给较低利率时，必须要给。但也不能大水漫灌，而且我们经济也还没到，央行降基准利息的地步。

同时，近期数据反馈不管是M2，还是社融数据，依旧不够理想。宽货币、宽信用传达出了一些问题。当然，这个是长期性的问题。

社融数据领先于经济走势，M2增速也没有达到和经济增长相匹配的程度。想点办法，肯定是应该的。

LPR新机制，算是市场化改革方向。利率越来越接近美国利率传导模式。杠杆游戏并不是说美国的就好，但美国的利率传导方式确实有他精妙的一面。

以前我们主要是央行基准利率说了算，利率市场化改革也进行了多年，未来更多靠降低公开市场操作利率引导债券利率、贷款利率及实际利率下行。

这个好处显而易见，不到万不得已，不会再采取一刀切式的收紧，或者大水漫灌。

借钱利率，有了新的市场化定价基准。市场化降息后，对经济和企业的帮助，上文杠杆游戏阐释过了。这里我想说的是，根本上需要继续为企业发展，特别是民企发展创造更好条件。

我们搞房地产调控、长效机制的目的是什么？防金融风险、控制社会分配差距进一步拉大，稳定社会情绪……都对。

这不是全部，让经济结构更优，让其他产业重新具备赚钱效应，改变拜房地产投资主义的世道人心，也是重要目标。

而且，这是经济走上相对健康之路的关键。

所以核心就是，要让资金有更多的投资去处。比如重视科创，比如打破民企投资玻璃天花板，让更多行业可以进入、可以投资、可以赚钱。

版权及免责声明：本文系杠杆游戏创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！杠杆游戏任何文章之观点，皆为学习交流探讨用，非投资建议。用户据此进行的一切投资，请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。