楼市开始“煮饺子”!发生了“三件事”,十年来首次,非比寻常

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  经常有朋友问,分析房地产市场,需要知道哪些知识?

  这个问题不太好回答,往大了说,从人口、生育率到经济结构,从购房理念变化到城市群变迁,从平房,多层到高层住宅,都要有所涉猎。

  往小了说,几个最关键的指标更要明白,比如房地产投资额、住宅销售面积、房企拿地面积。

  投资越多,说明涌入楼市中的“真金白银”越多,销售面积越高,说明不缺来自购房者的人气,拿地面积越多,意味着房企对后市非常看好。

  值得注意的是,八月份,这三个指标全线走低。

  统计局数据显示:1-7月份,全国房地产开发投资同比增长10.6%,已持续四个月回落;商品房销售面积同比下降1.3%,持续6个月负增长;开发企业土地购置面积与新开工面积同比增速均呈现下滑,其中新开工面积已持续下滑4个月,购置土地面积降幅由收窄转为扩大。

  

  如同楼市开始“煮饺子”一般,这三个关键指标,一个接一个的“下到锅里”,被煮的“滚瓜烂熟”。

  除此之外,楼市还发生了“三件事”,或者说,八月份,有三个消息接踵而至,也像“煮饺子”一般,令人目不暇接。

  第一,土地流拍重现,“高地价时代”一去不复返。

  根据中指院等机构的统计,最近2年土地流拍的数量持续增加。就重点城市而言,2018年全年有1808块土地流拍,同比增长93.6%。2019年上半年,一二三线重点城市则共有2086块土地流拍。

  有心人应该还记得,在去年,同样也是八月份,各线城市的土地流拍潮蔓延,随后在“金九银十”的时间,楼盘降价大潮同时开启,可以说,土地流拍正是房地产由强转弱的重要标志。

  除了流拍之外,在2019年,前十大高价地块的溢价率皆低于46%,2019年也是诞生百亿元地块最少的年份,目前仅为1块。而在2016-2018年,分别有8块、2块和5块。

  不光是地王数量减少,热点城市分布数量也在下降,比如,分布在北京的总价前100地块,在2017年曾一度高达28个;上海方面,则从2018年的13个降至目前的5个。

  看得出来,溢价率走低,底价拿地,地王减少,楼市已经摆脱了“高地价”的束缚。

  

  第二,房企为了加快回款,不得不降价。

  最近,不少人都被一二线城市个别楼盘降价“刷屏”了。

  八月中旬,广州番禺某盘率先大降价,最高直降10000元/㎡,两天跌了6000元/㎡。南京地价降温、二手房成交量持续下滑。

  合肥高价盘加剧降价,新站、庐阳、包河都在降,最高降4536元/㎡;苏州新政之后,二手房市场更是雪上加霜;常州多家品牌楼盘特价房重现江湖,更有纯新盘还未上市,优惠就已出来了。

  正如广州远郊某知名楼盘老总所言,这是为了加快回笼资金的无奈之举,项目当初定价过高,在调控收紧、地市遇冷、资金面紧张的氛围下,开发商要想补充新鲜的血液,就必须要把旗下的楼盘一降再降,否则难以讨得购房者的欢心。

  第三,40个城市土地库存继续上行。

  据《经济参考报》近日报道,易居房地产研究院同日公布的《2019年7月40城土地库存报告》显示,目前40城土地库存面积仍处于上行趋势中。截至7月底,易居方面监测的40个城市土地库存面积为71005万平方米,环比增长3.9%,同比增长13%。

  该机构预测,未来五个月,月均土地成交面积需要在7月的基础上至少下降46.1%,才会减少土地库存面积。

  所谓“土地库存”上行,意味着当地房地产市场未来的潜在供应量非常大,源源不断的土地供出来,房源的供给也会持续增加,当房子出现“供过于求”,后果可想而知。

  综合以上三个消息,我们不难发现,今年它们同时出现,是十年以来的首次,我们不妨简单回顾一下。

  

  2008年到2012年,楼市刚刚复苏,各大城市的房价还没有像现在那样高高在上,买房利率也在打折,尽管开发商也有降价促销的行为,但是土地市场却表现出了稳步回升的态势。

  2012-2014年,属于典型的横盘震荡周期,虽然土地流拍偶尔出现,房地产待售面积和土地库存也在上升,但是并没有出现大规模的楼盘降价,更何况,当时的调控环境与现在更不可他同日而语,买卖房产也没有限购、限售、限贷等政策约束。

  从2015年至今,受棚改货币化的影响,加上农民工进城、房企加速扩张的因素,楼市涨势此起彼伏,根本没有这“三件事”出现的兆头。

  所以,正因为是十年来首次出现,调控环境收紧、房地产资金面紧张、土地市场库存上行、流拍重现、房企降价缓解资金压力这些因素,也就意味着楼市到了“非比寻常”的关口。

  经济学家巴曙松日前称,现在经常和自己的研究生谈论房子,在十年二十年前,人们还会说“再努努力弄个首付”,但现在硕士、博士毕业生在北京金融街工作,“我问他房子是什么情况?”他们说,“巴老师,不要跟我谈这些,我们不想”,都是自己找个地方租房。

  几乎所有人都对买房这件事“冷淡”的态度背后,折射出了目前楼市“非同寻常”的境地,当住房成为连“天之骄子”都高不可攀的“投机品”,回归理性之路也将是必然。

  我们有理由相信,在今年八月份发生的“三个消息”,既会引领下个十年的房价变化,也会成为房地产“稳中有降”的一个契机。

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