楼市开始“煮饺子”！发生了“三件事”，十年来首次，非比寻常

经常有朋友问，分析房地产市场，需要知道哪些知识？

这个问题不太好回答，往大了说，从人口、生育率到经济结构，从购房理念变化到城市群变迁，从平房，多层到高层住宅，都要有所涉猎。

往小了说，几个最关键的指标更要明白，比如房地产投资额、住宅销售面积、房企拿地面积。

投资越多，说明涌入楼市中的“真金白银”越多，销售面积越高，说明不缺来自购房者的人气，拿地面积越多，意味着房企对后市非常看好。

值得注意的是，八月份，这三个指标全线走低。

统计局数据显示：1-7月份，全国房地产开发投资同比增长10.6%，已持续四个月回落；商品房销售面积同比下降1.3%，持续6个月负增长；开发企业土地购置面积与新开工面积同比增速均呈现下滑，其中新开工面积已持续下滑4个月，购置土地面积降幅由收窄转为扩大。

如同楼市开始“煮饺子”一般，这三个关键指标，一个接一个的“下到锅里”，被煮的“滚瓜烂熟”。

除此之外，楼市还发生了“三件事”，或者说，八月份，有三个消息接踵而至，也像“煮饺子”一般，令人目不暇接。

第一，土地流拍重现，“高地价时代”一去不复返。

根据中指院等机构的统计，最近2年土地流拍的数量持续增加。就重点城市而言，2018年全年有1808块土地流拍，同比增长93.6%。2019年上半年，一二三线重点城市则共有2086块土地流拍。

有心人应该还记得，在去年，同样也是八月份，各线城市的土地流拍潮蔓延，随后在“金九银十”的时间，楼盘降价大潮同时开启，可以说，土地流拍正是房地产由强转弱的重要标志。

除了流拍之外，在2019年，前十大高价地块的溢价率皆低于46%，2019年也是诞生百亿元地块最少的年份，目前仅为1块。而在2016-2018年，分别有8块、2块和5块。

不光是地王数量减少，热点城市分布数量也在下降，比如，分布在北京的总价前100地块，在2017年曾一度高达28个；上海方面，则从2018年的13个降至目前的5个。

看得出来，溢价率走低，底价拿地，地王减少，楼市已经摆脱了“高地价”的束缚。

第二，房企为了加快回款，不得不降价。

最近，不少人都被一二线城市个别楼盘降价“刷屏”了。

八月中旬，广州番禺某盘率先大降价，最高直降10000元/㎡，两天跌了6000元/㎡。南京地价降温、二手房成交量持续下滑。

合肥高价盘加剧降价，新站、庐阳、包河都在降，最高降4536元/㎡；苏州新政之后，二手房市场更是雪上加霜；常州多家品牌楼盘特价房重现江湖，更有纯新盘还未上市，优惠就已出来了。

正如广州远郊某知名楼盘老总所言，这是为了加快回笼资金的无奈之举，项目当初定价过高，在调控收紧、地市遇冷、资金面紧张的氛围下，开发商要想补充新鲜的血液，就必须要把旗下的楼盘一降再降，否则难以讨得购房者的欢心。

第三，40个城市土地库存继续上行。

据《经济参考报》近日报道，易居房地产研究院同日公布的《2019年7月40城土地库存报告》显示，目前40城土地库存面积仍处于上行趋势中。截至7月底，易居方面监测的40个城市土地库存面积为71005万平方米，环比增长3.9%，同比增长13%。

该机构预测，未来五个月，月均土地成交面积需要在7月的基础上至少下降46.1%，才会减少土地库存面积。

所谓“土地库存”上行，意味着当地房地产市场未来的潜在供应量非常大，源源不断的土地供出来，房源的供给也会持续增加，当房子出现“供过于求”，后果可想而知。

综合以上三个消息，我们不难发现，今年它们同时出现，是十年以来的首次，我们不妨简单回顾一下。

2008年到2012年，楼市刚刚复苏，各大城市的房价还没有像现在那样高高在上，买房利率也在打折，尽管开发商也有降价促销的行为，但是土地市场却表现出了稳步回升的态势。

2012-2014年，属于典型的横盘震荡周期，虽然土地流拍偶尔出现，房地产待售面积和土地库存也在上升，但是并没有出现大规模的楼盘降价，更何况，当时的调控环境与现在更不可他同日而语，买卖房产也没有限购、限售、限贷等政策约束。

从2015年至今，受棚改货币化的影响，加上农民工进城、房企加速扩张的因素，楼市涨势此起彼伏，根本没有这“三件事”出现的兆头。

所以，正因为是十年来首次出现，调控环境收紧、房地产资金面紧张、土地市场库存上行、流拍重现、房企降价缓解资金压力这些因素，也就意味着楼市到了“非比寻常”的关口。

经济学家巴曙松日前称，现在经常和自己的研究生谈论房子，在十年二十年前，人们还会说“再努努力弄个首付”，但现在硕士、博士毕业生在北京金融街工作，“我问他房子是什么情况？”他们说，“巴老师，不要跟我谈这些，我们不想”，都是自己找个地方租房。

几乎所有人都对买房这件事“冷淡”的态度背后，折射出了目前楼市“非同寻常”的境地，当住房成为连“天之骄子”都高不可攀的“投机品”，回归理性之路也将是必然。

我们有理由相信，在今年八月份发生的“三个消息”，既会引领下个十年的房价变化，也会成为房地产“稳中有降”的一个契机。