楼市“柳暗花明”！两个消息在“暗示”，“无房者”要交好运了？

单纯从数据上看，楼市似乎已经到了“积重难返”的地步。

从购房者的角度而言，负债买房的空间越来越少，数据显示，居民部门一直在加杠杆，从2009年1季度至2019年1季度，杠杆率从18.96%上升到54.28%，上涨了35.32个百分点，平均每年上涨3.5个百分点，而且2013年后还在加速。

国际上，一般把70%作为居民杠杆率的极限，现在近60%的住户杠杆率，意味着购房者能够透支的债务空间已经很小了。

举个例子，现在随便找个家庭，又是房贷又是车贷，一家人月收入的50%以上都要用于偿还各类贷款，此时再让他们买房，也是勉为其难。

从房地产市场的角度来说，购房置业的需求，已经出现了“边际下降”。

什么意思呢？好比是一个饿极了的乞丐，突然间吃到了一口热包子，当然会表现的“狼吞虎咽”，但是，当他已经吃饱之后，再美味的包子，也不可能再提起一点兴趣。

对楼市来说也是如此，根据统计局公布的数字，目前我国人均居住面积已经达到了39平米，房地产市场的增长潜力将大打折扣，好比一个人已经吃饱，就不会再胡吃海塞了。

不过，刚需族、炒房客和房企们，他们的分歧也日渐加大，在居民杠杆率持续上行、人均居住面积越来越高的当下，依然有不少“无房者”没有跟上房价上涨的“末班车”，至今依然在为买房这件事所苦恼。

虽然表面上看，楼市显得“山重水复疑无路”，然而，在八月份，有两个消息在“暗示”，楼市又到了“柳暗花明”的时刻。

第一，房地产开发投资增速回落。

数据显示，2019年1—7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1—6月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资53466亿元，增速回落0.7个百分点。

值得注意的是，房地产开发投资额，已经是连续第四个月增速回落，也就是说，从3月份开始，表面上楼市“小阳春”热火朝天，市场上的大资金却在“打退堂鼓”。

房企不想再扩张了，信托规模又下降了，银行贷款和购房者的回款也在减少，对于房企来说，“钱袋子”不宽裕，必然意味着投资额下降。

第二，商品房销售面积下降。

1-7月份，商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5个百分点。

其中，住宅销售面积下降0.4%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.1%。商品房销售额83162亿元，增长6.2%，增速加快0.6个百分点。其中，住宅销售额增长9.2%，办公楼销售额下降13.3%，商业营业用房销售额下降10.9%。

这份数据有个很有趣的现象，商品房销售面积已经连续6个月在下降了，但是，从分项来看，住宅的销售额反而还在保持高增长，相比之下，写字楼、商用房的增速却大幅回落。

这只能说明一个问题：那些均价更高的省会、新一线城市，房地产市场依然保持着高活跃度。但是，之前占销售面积最多的三四线市场，却已经渐渐变得无人问津了。

笔者认为，这两个消息“暗示”的意味很浓，对投机客来说，未来持有房产会变得很“难熬”，对“无房者”而言，意味着要“交好运”了。

首先，楼市终于摆脱了反复上涨的“怪圈”。

进入“稳中有降”的趋势之后，刚需一族买房，有了更多的选择余地，不用再被“踏空”、“炒房”这些浮躁的情绪所干扰，虽然买房的难度依然不小，但至少能够长出一口气了，原来只能眼瞅着房价“一骑绝尘”，现在可以平静的入市挑选更具性价比的房源了。

其次，三四线楼市的购房者，将有更多机会。

上文说了，住宅的销售额在增加，销售面积却连续6个月下降，房地产开发的投资额增速也在下降，这只能说明房企和大资金在向一二线城市“流入”，房子的单价变高了，销售额自然会变高，三四线楼市的买家和卖家都少了，销售面积自然会下跌。

有了这个前提，对于中小城市的“无房者”来说，就可以“把心放到肚子里”了，前两年因为棚改、农民进城、房企下沉小城市等多种因素，不少小城市的房价动辄破万。

数据显示，自3年前开始，三四线楼市后来居上，截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平，同比增长达8%，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平，足见涨幅有多么强劲。

错过了这个机会不要紧，照现在的趋势发展下去，以后三四线楼市长期走弱是大概率，没买房的朋友应该庆幸，所谓“交好运”，是因为他们比大城市的刚需族拥有更多的机会。