成交量价齐涨,理性购房占上风,深圳楼市回归理性!

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  ▎城市地产丨By:世联评估

  




根据世联EVS数据监测,2019年7月,深圳市商品住宅成交3,629套,环比增加3.51%;新建商品住宅成交均价为52,572元/㎡,环比小幅上涨0.02%。存量住宅均价为51,206元/㎡,环比小幅增长0.73%。

7月,受政策影响,前期未消化的刚性需求逐渐释放,深圳商品住宅成交止跌回升,价格方面维稳。存量住宅近一年,均价在5.1万元/㎡上下波动,保持平稳走势。深圳楼市市场具体如何?详见下面各板块,世联评估带给你详细解读。

  新房市场分析和成交排行榜

   供应分析

  本月深圳新房住宅新增供应3,283套/21.6万㎡(数据包含了工业配套单身宿舍),供应套数环比减少31.63%。共有恒大时尚慧谷大厦、壹成未来花园、天谷大楼3个项目入市,仅有一个项目壹成未来花园取得住宅预售许可证。相比上半年,7月住宅供应减缓。

  

  图片来源:世联评估

   2019年7月深圳商品房新增项目一览 项目名称 开发企业 所在区 批准时间 恒大时尚慧谷大厦 建滔数码发展(深圳)有限公司 宝安区 2019年7月30日 壹成未来花园 深圳市鸿荣源实业有限公司 宝安区 2019年7月18日 天谷大楼 深圳市华讯方舟投资有限公司 宝安区 2019年7月15日 住宅新房成交分析

  从具体楼盘来看,位于宝安区的新锦安海纳公馆以495套/45,793㎡的成交量夺得深圳7月销售冠军。分区域看,由于新锦安壹号公馆、华强城市花园(三期)、万科星城、仁恒四季园、誉珑豪轩、桑泰龙樾府、东城中心花园(三期)、和成嘉业名园等项目的热销,7月宝安区和龙岗区为主力成交区域,成交套数分别为1,219套和982套,合计占比超六成。南山区成交均价最高,达96,226元/㎡,大鹏新区为全市价格洼地,成交均价为29,521元/㎡。

  

   住宅新房成交排行
2019年7月深圳商品住房新房销量Top25

  

   新房存量及去化 截至7月,深圳新房住宅存量24,269套/240.02万㎡,存量面积环比减少12.08%,全市存量套数去化时间为8.4个月,去化时间环比减少14%,去化速度明显加快。

  

  从新房住宅存量看,龙岗区为深圳新房住宅存量最大的区域,存量8,258套/78.42万㎡,存量套数占全市的34.03%;罗湖区为深圳新房住宅存量最小的区域,仅有344套/3.44万㎡。

  从7月存量套数去化时间看,宝安区为新房住宅去化最快的区域,去化时间仅为2.7个月;盐田区为新房住宅去化最慢的区域,去化时间为13.8个月;新房住宅存量最大的龙岗区去化时间为8.4个月,为全市平均水平。

  从存量套数去化时间环比变化看,宝安区新房住宅去化时间环比减少34%,去化速度明显加快;南山区新房住宅去化时间环比增加12%,去化速度放慢。

  存量市场分析

  2019年7月,深圳市存量住宅共计成交7,048套/ 59.30万㎡ ,成交套数环比增加21.56%,同比增加0.82%,前期积压的刚需、善性自住需求逐渐释放,7月存量房市场止跌回升。

  

  图片来源:世联评估

  分区域看,龙岗区和宝安区为存量住宅主力成交区域,成交套数合计占比47.01%;龙岗区存量住宅成交居首位,成交1,667套,占全市总量的23.65%,宝安和福田分别位列第二和第三。7月,南山区存量住宅均价最高,达78,807元/㎡;而龙岗区和坪山区均价仅为37,397元/㎡和32,913元/㎡,为深圳市房价洼地。

  住房租赁市场分析

  2019年7月,深圳市住宅月租金为70元/㎡,环比微涨0.72% ; 由于学生放假,租赁市场进入淡季,相比上半年,7月租金处于较低水平。7月存量住宅租售比为1:732(说明:本部分月租金为电梯房租金和楼梯房租金的均值,并据此计算租售比),投资回报率依然较低。

  

  
分区域看,南山区租金领涨,月租金为91.5元/㎡,然而高房价使得租售比为1:861,投资成本非常高; 福田区租金紧随其后,为89元/㎡。

  

  7月,深圳发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》。通过多渠道增加租赁住房供应,稳定住房租赁价格,有助于推进租购并举住房制度建设,进一步规范住房租赁市场,为新引进人才提供住房保障,促进深圳市住房租赁市场平稳健康发展。

  土地成交分析

  7月份以招拍挂方式仅出让一宗工业用地,成交宗地总面积30,772㎡,计容建筑面积12,3080㎡,成交金额1.07亿元。 和上月一次性出让5宗居住用地的“史诗级土拍”相比,本月深圳市无居住用地出让,土拍市场明显降温。
图片来源:世联评估

  住宅市场小结

  稳房价、稳地价、稳预期、稳租金是楼市主基调,深圳市新房住宅均价、存量住宅均价、住宅租金保持平稳走势,楼市步入平稳周期。在趋于理性的楼市环境中,购房者持观望情绪,更加注重性价比,地段优势突出、综合配套较好的产品将持续受到青睐。

  

   本文作者 : 世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,深度、前瞻市场解读,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!如需转载本文,请点击【转载须知】查阅转载规则。

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