1
这两天开发商的日子确实不太好过了。
全国32个城市,马上都要接受银保监会的检查,这次的调查的目标,不光是开发商的开发性贷款,和土地储备。
个人住房贷款,也在调查范围之内。
这次是不是要来真的?
根据最新统计局的数据,2019年1月-7月,开发商到位资金达到了99800亿元。
这个速度已经出现了下降,但是幅度还不大,相比较1月-6月,增速放缓了0.2%
但是7月份房企开发商的融资总额却达到了1159亿元,同比增加了96%,这个幅度可以说是大幅提升了。
这些钱融资到位后,是用来干嘛的呢?
还债。
基本上借新还旧,因为大量房企的债务到期,也就是到了所谓的偿债高峰期。
借来的钱,全部用来还以前的债务,真正用到拿地和开发资金上的,寥寥无几。
如果简单的这样看,好像是达到了这次政策调控的目的。
调控的本身,就是为了收紧开发商的融资渠道,让开发商在拿地上有所收敛。
最起码,土拍的时候,开发商不会不要命一样的抬价了。
但是,真的是限制住融资渠道,就可以解决问题吗?
不可以。
真正的问题来源于,货币超发和地方上的土地财政。
如果这两个问题,不能得到根本上的解决,只想靠着限制开发商融资,来解决问题的话,怕只是能得到暂时的平静。
虽然是暂时的平静,但也来的很珍贵。
想想看,只用限制开发商融资渠道就可以抑制住房价的话。
那恐怕我们的房价早在几年前,已经停止上涨了。
既然单纯靠金融调控不能让房价下降,那么租赁型住房可以吗?
2
8月9号,上海的租赁型住房的政策出来了,很多人说上海的房价马上就要降低了。
原因就是,要大量的建设租赁型住房了。
人们都有房子住了,商品房肯定要降价啊!
上海要建设租赁型住房这个事实不假,问题是,这是否能解决房子上涨的问题?
可能不能解决,相反还会推高房价的上涨。
首先最简单的一点,不管你是租赁型住房,还是什么人才公寓,这些房子都是盖在什么地方上的?
土地上,对吧?
那么第一个问题来了,这个盖租赁型住房的土地,哪来呢?
现在分为两种情况。
第一种情况。
在土地拍卖中,一些地块,不是你开发商出钱就可以搞定,还是要承担一些“责任”
也就是这样的土地,开发商拍到手后,需要有一部分土地面积用来盖成租赁型住房,或者人才公寓。
这部分的土地面积,是占用开发商拍下的土地总面积的,盖租赁型住房的钱,也是开发商自己出。
而最终,租赁型住房盖完后,需要无偿交付当地政府使用。
这样就很清楚了。
开发商先是花大价钱拍下了土地,然后需要拿出一块地来,盖成租赁租赁住房,最后移交当地政府。
而这一切都是无偿的。
开发商这些额外付出的成本,他会白白的承担吗?
不会。
羊毛出在羊身上,开发商只能选择提高可出售商品房的价格了。
这也是为什么商品房价格会继续上涨的原因。
没有任何东西,是可以凭空冒出来的,福利政策也是如此。
有人享受了低廉的租金,就要有人为此付出高房价。
所谓的福利,必然要付出代价,区别就是谁来承担这个代价。
不然你以为福利房是吹气球,吹起来的?
第二种情况。
以前几天上海的新闻为例,这次上海的租赁型住房,主要是上海城投公司来承建的。
城投公司可以说是国企。
然而你城投公司去做,依然需要拿地,这个环节你是躲不了的。
好在,上海市对租赁型住房用地,还是给了一定的优惠。
但再便宜,费用还在那放着,而且有一个最重要的事情正在发生。
那就是可建设用地的减少。
尤其是上海和北京,这种土地指标控制越来越严的大城市。
用一块,少一块。
3
那这样的话就出现了一个情况。
在寸土寸金的上海,把有限的建设用地划分为租赁房用地,然后盖起了房子,最终以很低的价格租给了年轻人。
咱们先不说这个收益和后期如何运营的问题。
这个土地指标是不是实打实的减少了?
本来已经严格控制土地指标的地方,在土地减少,并且没有收获较大收益的情况下,怎么办?
那就只让把剩余的土地,在土地拍卖的时候,把价格定的更高了。
这边少了,那边就需要赚回来。
结果就是,土拍价格还在继续上升,而随之而来的就是,商品房的价格水涨船高。
这还只是原因之一,城投公司的钱也不是天上掉下来的,他们也要为此融资。
这种融资,本质上也是一种地方债。
既然是债务,就需要偿还。
那么融资的钱,到时候怎么还呢?
杯水车薪,解决不了问题。
转到最后,还是需要靠土地出让金来解决。
这等于转了一圈,再次回到了原地。
为了还债土地出让价格继续升高,而商品房价格随之也继续上涨。
有人可能会说,那如果大量供应租赁型住房呢?
数量大到,大部分人不需要去买商品房了,那样不就可以了吗?
这种想法是好的,但是现实是不可能的。
还是那句话,土地指标和土地财政,这个是一个硬性关卡。
上海这次的计划是70万套租赁型住房,这个数字已经非常了不起了。
但是上海的人口是多少呢?
官方说法目前是2424万,而民间统计,可能已经接近3000万。
而这次的70万套租赁型住房,50%以上都是1室的小型户型。
那么就算平均每套房子住进去2.5人的话,那么能解决的只是175万人的住房问题。
这和上海的人口相比,还有太大的距离。
如果还要继续加大租赁住房,就要减少有限的土地指标,进而推高剩余的地价,最后减少地方上依靠土地出让而得到的财政收入。
这些问题,又怎么解决?
4
租赁型住房不能解决高房价,并不是我们特有的问题。
要知道,全世界的大城市,凡是有租赁型住房的地方,都是高房价的地方。
房价越高的地方,租赁型住房的数量也越多。
但是租赁型住房,却从来没有消灭过任何高房价的先例存在。
上海也不例外。
当下的节骨眼上,与其寄希望与这样福利房的存在,不如盯着哪个资金链紧的开发商。
这种资金链紧张的开发商,在当前的环境下,促销降价,是目前最可行的活下去的办法。
抓住降价机会,狠薅一次开发商的羊毛,省个几十万块钱。
这才是最现实的福利。
《这种不正常的城市,别买房》
《银行的骚操作,在给楼市升温》
作者:听三哥说
特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.