深圳楼市将迎劫难,专家:谁买谁亏,闭眼买房上涨的时代已结束

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  改革开放40年的深圳,从一座默默无名的小渔村到现在成为一座富有活力的超级大城。

  而随着外来人口的不断加入,房价一路上涨,甚至频频刷新记录,发出深圳永远涨的口号。

  可就在这几年,深圳似乎涨不动了。

  近日,深圳写字楼空置率上升的话题再度升温,从上半年开始,深圳的“写字楼”已经变得不好租了,而且退租的人越来越多,空置率高达23%。而且租金方面涨幅很小,许多业主为了寻找客户,不惜降低房租、给免租期、付中介等手段拉客。

  可写字楼的热度依旧不升反降,空置率一直在上升,被称为中国第一硅谷是怎么了?

  深圳写字楼空置率攀升

  根据第一太平戴维斯数据显示,2019年上半年,深圳甲级写字楼并无新增供应,然而其空置率环比上升0.2个百分点至18.2%。

  而且从去年2018年下半年开始,深圳全市甲级写字楼的空置率大概是在17%左右,今年2019年就已经上升到25%左右,其中南山的空置率相对其他几个区空置率会比较高,大概在22%左右,特别是前海,空置率为最高。

  究其原因,写字楼空置率一直创下新高,主要还是前两年涨租过快,而这两年互联网的行情不好,大部分公司赚不到钱而生存不下去。加上P2P模式的暴雷,导致退租情况增多。出现了供过于求的情况。

  要知道,深圳现在各大区域的新写字楼招租广告随处可见,很多负责写字楼区域的中介都叫苦不迭。之前一座写字楼下都是4-5个中介公司,而且同一个中介公司,不到20米之内,还会在开一个分店。可现在都缩减成一栋写字楼一间中介公司,并且还出现了多家门店倒闭的现象。

  与此同时,那些创新形式写字楼的空置情况也不容乐观,比如联合办公和共享办公等这种新模式写字楼。

  所以,在这种情况下,无论是房东、中介、租客,日子都不好过。特别是业主,前几年在写字楼疯狂上涨的时期买入写字楼,以为能高枕无忧收租,没想到还没过几年好日子。就迎来了写字楼的低潮期。

  据写字楼业主林先生的讲述,之前他在福田区国际文化大厦有一套150平米的写字楼,以前一直租约不断。可现在把写字楼再次放出市场,长达5个月都没人过问,也没有中介联系他,更没人上门看房。由于一直租不出去,他只能选择听中介的去降价。最后降到20%才成功租出去。

  由此可见,现在深圳的写字楼已经冷淡到什么地步了。何况现在深圳的写字楼已经供过于求了。根据高力国际的数据显示,截至2019年上半年,深圳全市的所有甲级写字楼存量会达到553万平米,对比往年环比和同比分别会上涨8.3% 和19.3%。预计下半年还会有超108万平方米的新增写字楼供应入市,主要集中在南山和前海。

  这么多的写字楼,可却没有那么多的租客。学过经济学的都知道,供需一定程度上决定了价格,所以供过于求的情况持续下去,我相信深圳写字楼的房价和租金还会继续走低。

  住宅处境也不好过。

  说完了写字楼,我们再来看下深圳的住宅。尤其是近三年上车的购房者,可能会发现自己的房子已经好久没涨过或者微涨了。

  比如:龙华超级大盘壹方中心,六区是在2016年8月19号和12月11号开盘,开盘均价高达6-6.5万,三年时间过去了,加上税费和利息,成本已经到7万以上。可现在已经形成二手市场的九区和五区成交均价都没有超过6.5万。

  何况今年2019年3区开盘的备案价才5.8万,这么算下来的话,前两年买的甚者还会亏损。据某位业主的爆料,表示自己16年花了474万卖了一套壹成中心88平米的房子,契税14万多。两年多的供楼利息50多万,成本价538万,现在以495万的价格出售,亏了43万。

  而且这还不是个例,现在龙岗、罗湖这些区域,很多房子都是处于有价无市的状态。所以,我们看到,随着房价缓慢的上涨,炒房客也开始亏钱了,而作为刚需购房者也不能够在任性了,闭着眼睛买房。

  中国房地产市场,正迎来一个重大而深远的转折点,房子暴涨已成过去式。

  我先给大家捋一捋最近发生的一些情况。

  1.从国家7月30日召开的会议,明确提出房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  2.房企融资困难,而且国内最大的三大开发商,万科、碧桂园、恒大,今年的销售额出现下滑。作为布局遍布整个中国各级城市的三大龙头房企,它们销售的下滑实则指示了整个市场的不景气。加上为了面对未来的不确定性,很多中小型房企为了加快资金的回收,纷纷降价促销,比如最近广州番禺的降价就是打响了一线城市降价潮的第一枪。

  3.关于银行收紧个贷的批款,多地贷款利率的上调,对于楼市都是一个不友好的现象。

  种种现象表明,楼市未来10年毕竟有一场改革,一场从未有之的变局,而深圳在这场风波中也不可避免。

  何况现在的房子只要不涨就是跌,因为,对于投资客来说购房最重要的是房价每年上涨10%以上,炒房客才能安心。但现在,这只能是奢望。毕竟深圳已经横盘三年了,未来几年应该有很大几率会继续横盘。

  对于刚需而言,在这个高位上车,实在不明智,但都说是刚需了,就一定是需要上车。所以,我的一个建议是,最好结合自身的情况,量入为出。那种需要动用太多杠杆买的房子,得慎重考虑。毕竟现在的情势不一样了。

  我是探房杜咔咔,专注房产研究,为读者把握地产涨跌周期,不唯多,不唯空,只唯实。

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