业绩会直击 奥园郭梓文：房地产天花板10年后到来（实录）

观点地产网 在经历过闪崩的过山车之后，中国奥园股民今天（8月10日）或感欣慰。

截至收盘，这家房企的股价升到了每股10.4港元，升幅接近9.5%。因为就在上周末港股普遍面临大盘冲击的压力下，不少人选择了卖出，如今不知道会不会后悔。

但在房地产市场低迷的大环境下，奥园的增长速度相比过往仍然大幅度下降。数据显示，奥园上半年实现合同销售额536.3亿元，同比增长33%；实现合同销售面积532万平方米，同比增长35%。目前受制于当下市场状况，国内房企增长率已普遍从前几年的40-50%下降至20-30%左右，奥园亦未能例外。

不过，年初业绩会时，集团主席郭梓文就已提出“2019年销售目标定为2018年基础上增长25%”，当时市场很多声音就认为这个目标是否太过保守。毕竟该公司去年的合同销售同比增长录得超过1倍，而2016年至2018年的复合年增长率曾高达89%。

目前，奥园期内营收236.7亿元，同比增长73%；毛利同比增长81%至70.5亿元，净利润28.0亿元，同比增长90%；核心净利润同比增长79%至24.9亿元，显然这是奥园过去三年快速规模增长的眩目成果。

或许，我们还是要看一看中报会披露数据中这家大湾区“网红”房企还有哪些秘密？

上半年去化率未达预期

相较于迅猛的合约销售规模，奥园过去的结算速度其实是偏慢的，这形成了奥园庞大的已售未结转金额。中报披露，截至6月底，奥园拥有1390亿元的已售未结转金额，是该公司去年销售额的1.5倍，及今年销售目标（约1141亿元）的1.2倍。

这是其他增速较缓的房企不会出现的现象，奥园称这些收入将在未来两年内逐步确认。粗略计算按照目前半年度的净利润率及核心净利润率，这相当于为奥园锁定了164亿净利润及145.95亿元核心净利润（按2018年数据算的话，将锁定131.78亿净利润及137.61亿元核心净利润）。

根据参加了奥园中期业绩投资者会的投资界人士向观点地产新媒体透露，这1390亿元的已售未结转金额毛利率在28-29%，当中250-300亿元能在今年年内结转；700-800亿元2020年结转；剩下的将在2020年以后结转。

另一方面，按投资者会的信息，奥园今年上半年的去化率其实差一点才达预期。据执行董事兼营运总裁马军介绍，这个数字是55%。不过2019年奥园的可售资源为1900亿元，去化率60%左右即可完成销售目标。

因此，奥园下半年将加快推货速度，并上市大量新盘。按郭梓文透露，奥园今年下半年可售货量达到1300多亿元，其中新推出的项目达到40多个。

公司执行董事兼营运总裁马军总结称，今年上半年各大开发商促销力度都不是很大。一方面政府调控价格受限，盈利空间受到一定程度的挤压。

“接下来我们也做了一定程度的促销，当然有一些是在价格方面的促销，另外一些我们希望通过在营销费用，营销激励，一方面激励内部员工，一方面激励合作伙伴，我们的一些中介机构加上销售的力度。”他说。

显然，回款率较低是奥园必须要面对的问题，公告显示，奥园上半年的回款率为75%（2018年全年为78%）依然处于行业水平的较低位。按照合约销售536亿元，实际回款金额为402亿元。

土地储备达4012万平

数据显示，奥园上半年新增34个项目，新增建筑面积726万平方米，令集团土地储备达到4012万平方米。其中，半年来购地支出约132亿元，占同期合约销售额25%，占回款金额32.8%。

这符合奥园的布局节奏，执行董事兼行政总裁郭梓宁说：“17、18年奥园拿地金额占比在30-40%左右，今年也是基本上差不多。当然拿地的途径还有并购、招拍挂，我们近一两年会比较多的通过城市更新来拿地。”

据透露，奥园目前已经实现的旧城旧村旧厂更新规划面积达1604万平方米，预计总的可售资源2197亿元。

其中，预计2019年可以实现转化的项目货值为718亿元；2020年可以实现转化的货值1039亿元；预计2022年或者以后实现转化总的货值440亿元。

同时，这部分旧改项目从区域上来看华南占了88%，大湾区占了74%。据参加了奥园中期投资者会的投资人士指出，郭梓宁在投资者会上透露：“目前公司在珠海就有十几个旧改项目。”另外，目前有两个村正在洽谈，“货值有200多亿，预计第四季度可以公布成为实施主体”。

“我们在广西南宁，环京，西安，东莞也有旧改项目。”郭梓宁称。

对于快速的规模需求与普遍进展缓慢的旧改项目之间，关系如何调解？

“奥园的主要拿旧改方式系——当地的中小企业房企跟进得差不多了，一般是取得村民70-80%同意后，我们收购过来。”郭梓宁表示，这样能保证旧改项目一两年就可以实现转化。

为何收购百年人寿？

奥园另一觅地方式是通过多元化业务协同进行，“现在奥园整个经营战略是一业为主、纵向发展，纵向发展即指跟原来的主业有关联的产应协同发展。”郭梓文表示。

他在投资者会上进一步指出：“目前招拍挂很难拿到心仪的地块。”而通过多元化业务在资源储备上反哺主业，“奥园有很多产业用地和政府有在谈……在广西，奥园有文旅产业用地和政府在沟通。”

今年7月中旬，奥园斥资32.62亿收购百年人寿保险股份有限公司13.86%股份，成为百年人寿的第一大股东。当时市场普遍认为，此次收购将对奥园旗下奥园健康的康养产业有帮助。

郭梓文亦同意这种说法：“百年人寿本身跟奥园健康的医美、康养这个板块，还有奥买家的客源板块是有关联的，所以我们认为公司在健康康养产业与保险业是有密切关系。”

另一方面原因则是：“现在广州、深圳都希望希望我们的百年人寿去开总部，均给出土地优惠……这是通过产业联动主业。”他在投资者会上说。

因此，百年人寿不能通过奥园健康这个平台进行收购，这解释了此前市场上一些针对此次收购的疑问。郭梓文解释，因为大集团需要协同的二次资源比较多，包括要协同奥园健康、奥买家，所以必须以大集团的名义来收购。

“将来如果百年人寿与某个业务关联性越来越紧，我们会再考虑由奥园旗下的二级企业持有。”

截至目前，中国奥园共拥有奥园地产、奥园商业地产、奥园国际投资、奥园金控、奥园文旅、奥园健康、奥买家七大板块。对于未来非房地产业务的投入力度，郭梓文在投资者会上透露，非房地产业务投入将占总投入的4-5%，或大概占销售额的3%。

因为，最主要的资金还是用来收购土地。

马军指出：“奥园至少在两年内，对规模还是有要求。”郭梓文更是说：“房地产业天花板10年后就会到来，以后再布局就太晚了。”

以下为中国奥园集团股份有限公司2018年中期业绩会现场问答实录：

现场提问：您对今年的房地产市场怎么看吗？

马军：今年上半年总体的成交面积，对比往年同比略降，成交金额略增一点，基本上与去年相持平，就总体的市场表现来看，一线城市表现比较好，无论是供货量、成交量，增幅都比较大，二线城市基本上同期持平，三四线城市确实有一些压力，整体成交量有些下滑。

整体的房价目前从统计的数据来看，还是在上行，尤其是一线城市，二线城市大多在上涨，三四线城市确实有一些分化，尤其受棚改政策影响。

下半年总体的预计，应该现在的市场态势会延续上半年总体的发展情况，因为大多数房企受去年买地相对偏少，上半年更多的压力在于库存不足经过上补货以后，下半年整体的市场竞争还是要看房企跟房企之间的竞争态势。从这个层面来看应该是基本比较稳定。

现场提问：资金、外债情况，下半年需要再发债进行融资吗？

陈嘉扬：刚才PPT介绍了境内外的借贷情况，在今年上半年总金额是775亿，境内占65%，我们还是以人民币占为主，境外占35%。大家看到这个，短债335.5亿，境内还是占大多数70%更多一些，境外是24%。右边有一个比例，这些短债都是一年内到期的，2019年下半年占了31%-33%左右，更多是在2020年上半年，所以我们其实更多的已经在为2020年的上半年提前做部署和准备。

我们实际上也是罗列了我们今年以来一些主要的境内外的融资，我们在境外美元债的发行，加上银团，已经做到16.5亿美金，而且这部分成本也相对比较合理，平均成本在7.5%左右。

而且刚刚也是简单提了一下新加坡的主权基金，是跟奥园做了一笔私募债，说明奥园信贷得到了市场认可，连新加坡政府也是对奥园比较认可的。实际上我们也继续会密切关注市场的发展，当然也是会关注整个资金的需求和成本，去进行境内外融资。

境外我们全额使用了发改委的额度，今年下半年不会有其他的美元债的发行。境内债有一些额度我们也会看准市场的窗口进行发行，主要还是作为资金上的再融资。

现场提问：中央政治局会议说“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这个对于销售布局有什么影响？

马军：应该这样讲，中央整个政策还是以稳为主。实际上政策面这个问题也不是新提出来，是沿用了以前一贯的政策，只不过这次重新再提一提。

因为在今年3、4月份，市场上出现了一波小阳春，在土地获取方面，4、5月份有一些高地价的土地出现。一方面是房企货值，另一方面上半年融资情况比较好，所以大家在土地市场表现比较活跃。

整体情况从中央调子重新再谈一下，这样各级地方政府基本上在后期调控里面有收有放，目前还是比较平稳的。

我们公司的布局应该讲今年下半年可售货量1300多亿，总体货量还是比较充足的，目前整个集团的全国性布局还是比较合理，目前所有项目今年下半年新推出的全新项目有40多个，再加上二次、三次的开盘，总体来看新货占比比较高，所以对完成全年销售任务还是比较有信心的。

促销的手段我想每个开发商都有，今年上半年总体来看目前从行业来看，对比往年的促销力度很大，应该讲今年上半年各大开发商促销力度都不是很大。

一方面政府调控价格受限，盈利空间受到一定程度的挤压。另外一方面上半年整个购地导致货量不是很足，所以开发商主动大范围打折的意愿不是很足。

我们也做了一定程度的促销，当然有一些是在价格方面的促销，另外一些我们希望通过在营销费用、营销激励，一方面激励内部员工，一方面激励合作伙伴、我们的一些中介机构加上销售的力度。

现场提问：之前奥园入股了百年人寿受到关注，入股的原因是什么。未来和百年人寿有怎样的合作？第二个问题奥园健康上市之后，公司还有其他分拆业务上市吗？

郭梓文：公司收购百年人寿的股份，也是沿用了公司一贯的战略，现在奥园整个经营战略是一业为主、纵向发展，“纵向发展”所谓主要是指跟原来的主业有关联的产应协同发展，我们在构筑健康生活战略理念的指导下铺排我们相关的业务。

百年人寿本身跟奥园健康的医美、康养这个板块，还有奥买家的客源板块是有关联的，所以我们认为公司在健康康养产业与保险业是有密切关联。这个将会提供我们在合作平台、业务板块、客户资源方面会有联动的效果、协同的效果。我们希望通过这次合作能够带动奥园原来的一些健康产业的业务，形成协同发展的格局。

第二个问题奥园健康分拆以后对其他的业务板块我们暂时还没有别的计划，其他业务也都稳步发展，呈现七大板块各个业务都在良性发展。

现场提问：关于奥园收购百年人寿，收并购的方式是怎样的？如果除了百年人寿之外还有其他收购，是由奥园这边先处理，还是有机会可以让奥园健康去买？土地方面，公司往后还会不会积极拿地？

郭梓文：我来回答第一个问题。其实我们在并购方面主要是坚持一业为主，综合发展这个战略。“一业为主”必须坚持房地产业为主业，在并购方面我们会应业务，在调动资源、分配资源方面有力进行铺排，因为这是一个动态的调整，未必是一成不变的。

因为大集团需要协同的二次资源比较多，包括要协同奥园健康的、奥买家的、还有物业管理的，我们必须以集团的名义来收购。

将来如果发展到一定程度了，如果关联性越来越紧的时候，再有别的二级企业持有，我们再考虑。

郭梓宁：17、18年拿地比例30%、40%，今年也是基本上差不多，当然拿地的途径还有并购、招拍挂，我们近一两年会比较多的通过城市更新来拿地，所以今年会有一批城市更新项目会进一步开发，所以总体来说拿地比例会像往年一样，差不多。

现场提问：最新消息是中央支持深圳做先行示范区，集团很多项目都是在大湾区、深圳这边，预期会不会引起深圳地价大幅度上升？

马军：深圳的房价本身就比较高，应该这么讲，不单只深圳，整个大湾区所有城市，大湾区规划发布以后，整体成长的潜力还都非常高。

当然现在众多的房企也都蜂拥而来，以往我们在收并购拿地方面，在大湾区的占比是比较高的，我们去年、包括今年占比略略偏低了一点，我们采取提前布局，布局旧改的方式，一方面继续保持原来的核心优势，增大大湾区的土储。

另外在收并购、招拍挂市场竞争比较激烈，能够保证我们获取优质的土地。我们对这些城市的发展后劲都是非常看好的。