10年后，楼市会变成“金矿”还是“菜市场”？

最近，笔者看到了一组数据，感触很深。

根据国泰君安证券研究所的一则报告，截至2018年末，我国居民部门的杠杆率为52.6%，把其分拆到各个省市，分布的非常不平衡。

其中以浙江76%为最，其次是上海68%、广东64%、甘肃61%、福建60%、北京59%、重庆57%、江西55%。

其中浙江、上海、广东、北京4个地区属于经济发达地带，处在京津冀、长三角、珠三角核心经济发展地带，重庆地区比较发达，福建发展中等，而甘肃、江西发展速度较为落后。

从地区分布的版图上来看，这些地方，既贯穿了沿海几个成熟城市群，又有中西部欠发达省份，恰好形成了一个“U型”结构。

这就是我感到有意思的地方，这样的结构，反映了购房者负担最重的两个极端，要么是京沪广深这样的超级大都市，要么是三线以下的偏远地市和县城，买房子的难度正日益增加。

从这个角度来说，在灯红酒绿的大城市中租房“996”，与在家乡“朝九晚五”混日子的人，没有任何分别，因为他们都买不起房。

那么，假设购房者负担继续加重，负债的空间进一步拓展，杠杆率持续上升，10年后，买不起房的人会不会越来越多？或者说，楼市到底会变成“金矿”还是“菜市场”？

笔者认为，要从以下三个方面来分析。

第一，所处城市不同，楼市表现也会不同，一二线并非绝对意义上的“避风港”。

人口往大城市集聚，这是近些年来最直观的现象，数据显示，1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。

2010-2015年，流动人口主要迁入京沪广深和部分二线城市，比如郑州、武汉、西安、成都等地，从2015年至今，新一线城市继续爆发，杭州、南京、苏州及中西部的二线省会城市，成为人口涌入的重点区域。

但是，我们不能据此认为一二线楼市就完全没有问题，从最近广州番禺某楼盘两天降价6000元就能看出来，即便是实力雄厚的大都市，远郊区域依然存在风险。

也就是说，未来的楼市，极有可能呈现“两头小，中间大”的格局，京沪等地因为控制规模的因素，人口呈现持续净流出状态，北京、深圳自调控加码后，二手房价持续阴跌。

此外，三四线楼市因为人口常年流出，加上棚改总量减少，货币化安置比例下降，房地产库存再次上升，未来可能会面临“房子比人多”的局面，房价步入“稳中有降”的趋势也是必然。

因此，那些人口持续涌入的核心城市圈，尽管杠杆率高企，未来依然会像“金矿”一样高不可攀，而那些人口常年流出的四五线城市，或者大城市的远郊地区，房地产变成“菜市场”也不是不可能。

第二，未来十年，劳动力数量的变化。

为什么要强调劳动力数量呢？众多周知，大部分人买房，要么是因为结婚，要么是因为生儿育女后要置换，要么是因为小孩上学。

婚房、改善房、置换房的需求从何而来？当然是劳动力人口。

上个月，在由中国社会科学院社会保障实验室（世界社保研究中心）主办的某活动上，人口资源环境委员会副主任王培安表示，国际接轨劳动人口15到64岁，我们现在还有9.9亿，2030年还有9.5亿，2050年还有8.2亿。

也就是说，十年过后，我们还有9.5亿左右的劳动力，与2013年时巅峰的10.06亿人口比较，出现了明显下降。

从劳动力数量变化的角度来看，未来的楼市，劳动力呈现下降趋势，买房需求必然也会减少，所以不可能成为“高不可攀”的金矿。

但是，因为整体数量减少的并不算特别多，相比巅峰时期只少了不带六千万人，未来也不至于会成为“菜市场”。

第三，看房地产固有模式的变化。

什么叫“固有”模式呢？土地招拍挂，造成高地价，动辄地王频出，预售制造成“高周转”，房企扩张速度不断加快，公摊面积令广大刚需叫苦不迭，标准化的高层住宅各地遍布。

可以看出，从土地市场到终端销售，从房企到购房者，这种依靠资金杠杆撬动的模式，很难长期维持下去。

8月19日，房产专家易宪容发表专栏指出，目前住建部正在明确住房保障顶层设计和制度框架，以促进实现住有所居的目标，这意味着，“固有模式”的打破已经不远了。

所以，未来十年，如果公摊面积和预售制都能取消，加上农地入市，供给的问题得到解决，各地实行租售并举的长效机制之后，买房与租房的界限进一步模糊，进城落户的门槛持续降低，楼市就极有可能变成接地气的“菜市场”，而非是高高在上的“金矿”。

针对这个问题，两位首富许家印、马云也袒露了“心声”。

在今年2月召开的恒大年度工作会议上，许家印曾表示：“我判断，未来2年到3年，房地产总的成交量还会继续增加，随着人均面积越来越大，3年到5年后市场总需求会开始下降。但是无论怎样下降，对龙头房企而言都是没有问题的”。

马云更不用多说，曾经“房价如葱”的论断，激起了不少人的讨论，今年他虽然没有就房价发声，却发表了一番人生感悟。

他说，“我有什么，要什么，放弃什么，这是我常常问自己的。人生就是不公平的，有的人生下来就很钱，有的人生下来就很会读书，但是有一样是公平的，就是我们每个人每一天都是24小时，选怎么过这24小时，决定了我们会成为什么样的人。生活既不公平，但也很公平”。

看得出来，许家印说得比较直白，直接预测未来楼市会走下坡路，而马云虽然没有预测房价，却说出了一番颇有哲理的话。

就房价而言，每个城市、每个区域都很不公平，京沪广深不可能和小县城划上等号。

对每个购房者而言，却也是“公平”的，不管楼市变成“金矿”还是“菜市场”，我们能做的，就是建立成熟、理性、以“自住”为目标的置业理念，远离投机、非理性的过热地区，仅此而已。