华夏幸福的上半年 发生了什么？

或许是一种巧合，在时间的故事里遇见了你，才有了该来的总会来。

新高管团队加盟华夏幸福半年之际，巧遇华夏幸福的半年报披露，这是属于他们共同的故事。

这份中期成绩单表现如何？390页的中报里传递了哪些信号？

客观地讲，这是一份多项指标增长的中期业绩：

华夏幸福半年报显示：2019年上半年，报告期内，公司实现销售额 645.31 亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额 143.83 亿元，园区配套住宅业务签约销售额 479.17 亿元，其他业务（物业、酒店） 销售额 22.31 亿元。公司签约销售面积共计 551.05 万平方米。

归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产4570.7亿元，同比增长11.6%。华夏幸福综合毛利率为48.7%，同比提升2.9个百分点；整体净利率同比增加2.1个百分点；加权平均净资产收益率为21.3%，同比增加4.8个百分点。

轻重、平衡之术

无论是中国平安还是吴向东的加盟，都加速了华夏幸福的自我变革。不可否认的是，资金和人才一定是任何一家企业健康平稳发展的护城河。

平安与华夏幸福可谓取长补短，互相借力，谋求共赢。

2019年2月，平安人寿继续增持5.69%的公司股份。截至报告期末，平安人寿与 平安资管合计持有公司 25.25%股份。

“上述权益变动体现了中国平安对公司未来经营发展的持续看好。公司成为中国平安的重要战略协同企业，不仅优化了公司治理水平，也改善了公司的融资环境与融资结构，为公司的主营业务正常稳健发展提供了坚实保障。与此同时，公司与中国平安 结合各自优势，在公司相关业务领域积极展开探索与合作，寻找新的增长点，实现公司业务高质量的可持续发展。”这可谓是战略上的体现，而在具体效果上也立竿见影，平安的到来对于华夏幸福的财务指标起到了正向作用。

凭借优异业务模式和平安入股加持，今年上半年，华夏幸福融资持续向好。

从数据来看，筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿元，提升为317.4亿元。报告期内华夏幸福新增融资为632.6亿元，其中529.9亿元为非房地产项目融资，占比84%。

财务状况保持健康，报告期末，华夏幸福货币资金551.85 亿元，偿债能力有充分保障；公司预收款项 1,402.85 亿元，预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来三年的经营业绩。与此同时，在公司收入、回款同比稳健增长的基础上， 公司的降费增效措施不断深化，取得了较大成果，其中公司管理费用同比降幅为 16.96%，持续提升公司经营质量。

公司凭借稳健的经营与业务模式的优异性，已经形成畅通的多元化融资渠道，融 资能力突出。

已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙 伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定，并积极利用 PPP 资产证券化、公司债券、中期票据、超短期融资券等多渠道、多种类融资工具，为公司业务开展提供所需资金。

报告期内公司已获得中诚信、东方金诚和大公国际等国内顶级评级公司 “AAA”主体信用评级。

吴向东的角色更像是一位经验丰富的老练舵手，在前行中实施战略，既要保持方向正确又要坚守稳定，才能实现平衡。

这样的平衡术核心就在于，要处理好轻资产与重资产的关系，吴向东必须要敢于尝试与创新，因为只有这样，变化才会发生。

华夏幸福在发布半年报同时，一则公告引发市场广泛关注。

公告表示，华夏幸福将项目公司（北京物盛科技有限公司）100%股权、4.42亿元债权一并转让给平安人寿。同时，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务。

据了解，华夏幸福将项目公司的股权及债权作价58.28亿元转让给平安人寿，将以轻资产的模式开启全新发展。之后，华夏幸福将代为开发建设及管理，从中收取代建及资产管理服务费。

独立董事朱武祥、张奇峰、王京伟强调，华夏幸福及下属公司与平安人寿本次拟开展的不动产项目合作，能够优化公司资产负债结构，有利于推进项目开发建设，交易定价公允， 不存在损害公司及全体股东利益的情形，符合公平、公正的原则。

本次不动产项目合作，标志着华夏幸福在商业办公及相关业务方面的积极探索与落地，也是华夏幸福首次尝试在传统重资产模式的基础上，采用资产管理输出的轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域，符合公司“开拓新领域、新模式、 新地域”发展战略。

此次交易，对华夏幸福盘活存量资产，优化公司资产负债结构，寻找新的增长点具有重要意义。

创新业务和模式属于华夏幸福正在探索的新路，自然是吴向东所倾注精力的一大方向。

“公司在做强产业新城业务、园区配套住宅业务的基础上，深入核心都市圈，积极探索商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务领域。 公司将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。”可以预见的是，吴向东一定还会有更大的动作。

2019年6月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿元，发行期限1-6年，发行利率6%-7.3%。该项目是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划。

减负和优化资产模式，将成为当下华夏幸福主要方向。比如在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如代建代运营模式、基金模式、资产证券化模式。

南进、北稳之道

风从海上来，想要创新，一定是从南方而来。

深圳的一次次的崛起意义，为中国南方经济地位树立了标杆意义。

这或许是华夏幸福成立南方总部的一大主因，吴向东坐镇南方总部的逻辑就顺理成章，毕竟华夏幸福此前深耕的区域在华北的京津冀，南方市场则属于更广阔的战略要地和市场。

在2019年4月份举办的年报业绩会上，华夏幸福方面表示，南方总部主要从事新业务，其中城市高端住宅、商办物业的开发和运营为主要拓展的新业务之一。有消息称，今年7月华夏幸福南方总部首家子公司已经落地武汉，这意味着南方战略正在加速实施。

当然，华夏幸福不仅是看重南方市场，更大的战略则是在于布局都市圈。

截至报告期末，华夏幸福在全国范围内布局了15个核心都市圈，密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及长沙都市圈、 西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。形成了“3+3+X”的战略 格局，累计布局近80座产业新城。

值得关注的是，华夏幸福正在摆脱“环京”的“束缚”，呈现多点开花的格局。

报告期内，随着公司产业园区业务异地复制的稳步推进，公司环北京以外区域在 公司整体业绩占比快速增长，产业发展服务业务快速推进，环北京以外区域的招商力度加大。

报告期内，公司各地产业园区新增签约入园企业 328 家，新增签 约投资额 1,051.53 亿元，同比增长 8.9%。其中环北京以外区域新增入园企业 266 家， 新增签约投资额 939.29 亿元，同比增长 20.18%。报告期内公司产业服务收入 118.75 亿元，其中环北京以外区域产业服务收入87.74 亿元，同比增长96%。

在业绩贡献方面，环北京以外区域实现收入148.08 亿元，同比增长96.54%， 占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%；环北京以外区 域的销售额为 375.64 亿元，同比增长 16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的 39.94%大幅提升至 58.21%，环北京以外区域的住宅业务销售额 264.67亿元，同比增长10.91%，销售额比重由上年同期的37.40%提升至 55.24%，销售面积比重由上年同期的 47.21%提升至 66.20%。

华夏幸福在持续精耕京津冀都市圈的基础上，报告期内新增5个入库 PPP 项目，全部位于环北京以外的外埠区域。截至报告期末，华夏幸福布局在各都市 圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个，其中 5 个 国家级 PPP 示范项目，1个省级 PPP 示范项目。

多种迹象表明华夏幸福的版图迅速扩张并非偶然，而是表明产业新城模式的可复制性，同时彰显出华夏幸福高质量快速打造产业新城的能力。

2019年8月18日，《国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布。可以说，华夏幸福提前布局南方总部的战略眼光，值得称赞。

不可否认的是，优秀的选址能力，已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。

或许，今天的华夏幸福更具备攻守平衡之道，即：退可守，进可攻。