苏州楼市的冰与火之歌唱响

文丨迁延

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房价一条龙

2016年的厦门、合肥、南京、苏州，被称为“房价四小龙”。四个城市继承一线的涨势，领涨二线，象征着此轮波轮壮阔的大涨向全国蔓延。
而如今，四小龙成为历史，厦门的房价早已回调，降幅一度超过20%，合肥与南京横盘日久，涨幅跑不赢贷款利息。唯有苏州独自走出一段行情，成为“房价一条龙”。
2019年7月，苏州二手住宅出售 平均单价为2.31万元/㎡，环比上涨5.53%，同比上涨18.35%，上半年，苏州涨幅在全国的一二线城市中最高，没有之一。
类似于政治中心北京与经济中心上海，作为江苏省内的政治中心南京，在房价方面一直压过省内经济最好的苏州一头。但是苏州的持久上涨使得房价直逼南京，二者之间的房价差值缩小至20%左右。

数据来源：中国房价行情
去年下半年，全国整体行情明显转凉，即便是一些补涨的四线城市，也上涨乏力。如图，苏州的房价只是在去年十月刚刚略有萎靡，然后就像吃了蓝色小药丸一样，房价曲线迅速扭转向上。
从16年的“房价四小龙”到如今的“房价一条龙”，苏州的行情持续发力了4年，这份持久力在全国无出其右者。

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一条龙房价与一条虫增量

楼市出现行情的城市，往往有各种利好作为支撑。比如经济的迅猛增长，人口资金的流入等等。但对于今年上半年的苏州来说，这些因素恐怕都不是必须的。

如果只看这些基本面，会有一种感觉，苏州在危机中放飞了房价。土味一点的说法就是，苏州房价在坟头蹦迪。

上半年房价增长领涨一二线的同时，苏州的GDP实际增速与名义增速，均在江苏位列倒数第三，十分罕见。

且苏州的名义增速比实际增速更低，只有4.8%，一般情况下，名义增速低于实际增速，说明经济正在发生通货紧缩，往往意味着经济并不景气。

也许，苏州在下半年能够逆袭，但至少上半年的苏州经济没能跟上房价的增长节奏。经济增量与房价增量相比完全是一条虫。

增量一条虫说的不仅是今年的GDP增长，还有近年的苏州人口增量。

数据来源：统计年鉴

苏州常住人口在2012年迈入千万级别，华东地区仅次于上海。至去年末，七年的常住人口年均增长量，约莫为3万人。

除了15年的流入人数稍显难看，整体来看增长稳定。似乎，苏州人口吸附还挺不错。

大错特错。

因为增长的人口还有很大一部分是自热增长人口。用新生的婴儿减去死亡人口数量，这是城市的自然增长人口。

通过查阅统计局的数据发现，这些年，苏州每年自然增长也是2-3万人，与每年常住人口增长数量几乎一致。

换句话说就是，苏州的人口增长是生出来的，而不是从外地流入进来的。扣掉自然增长的人口，苏州连续7年的人口净流入几乎陷入停滞状态。

在去年，苏州人口增长3.8万人，是近年最好的业绩。然而并不值得欣喜，在抢人大战烽烟四起的去年，多个城市都意识到人力资源的可贵，把苏州的业绩横向与其他竞品城市一比较，不值一提。

泛长三角地区五大核心城市，互为现在的潜在的竞品城市（上海特殊，绝对的华东第一，没有必要对比）。

数据来源：各地统计年鉴

苏州的人口总量是五城之最，人口增量却五城之末。
即便苏州去年的人口增长是近年最优，但还是不足倒数第二的合肥其增量的一半。人口增量/人口总量，一道简单的除法题，可得出苏州人口的增长率，远远低于周边核心城市。同时也宣告了，长三角地区的强强对话中，人口净流入停滞的现象不具备普遍性，只是苏州自身做得不够好，或者说，苏州自身有问题。
既然GDP失速，人口流入停滞，难道苏州的房价真的是在坟头放飞了自我，为何楼市还能领涨全国一二线？
我们接着深挖。

3

流入人口存量巨大和周边县域富裕购买力

细细挖掘苏州的背景数据，我们可以得出一个结论，即便短期内缺少净流入人口，也并不影响苏州拥有人口方面的利好。

喜欢看篮球的同学都知道，NBA球员都有巅峰期。只要巅峰期时积累到足够的荣誉，即使到生涯末期也有很高的江湖地位。

苏州便是如此，在其人口吸引力的巅峰时期，吸收了大量外来人口，这份红利正在被苏州慢慢的消化。

数据来源：统计年鉴

苏州的常住人口刚过千万，在国内尚不及天津成都武汉等二线城市。而常住的外地人口数量，却仅次于北上广深四大一线。外来常住人口占比超过常住人口的50%。

常驻人口的数据，各地区以抽样调查的方式进行统计，具有参考意义然而不够准确。而有一项数据是精确可参考的—各城市的小学生人数。通过此数据观测城市人口规模，更加准确和客观的。

苏州的小学生人数，反超了武汉天津这两个总人口更多的城市。与上面的抽样数据交叉验证，基本可以确认苏州人口确实在千万级别。

所以，虽然苏州近年的人口流入几乎停滞，然而凭借2000-2010年的外资浪潮，苏州早就顺势开启“抢人”模式。那一阶段流入苏州的青年人口，现已成家立业结婚生子，使得小学生人数反超了比苏州人口更多的武汉天津等城市。

这就是苏州的底气，也是苏州地产市场的支撑。去年华东五强中，吸人大法耍得最炉火纯青的杭州，成功吸附了30万之众。即使这样，尚据苏州的外来人口数量相差88万。可见苏州流入人口存量的丰厚程度，没办法，谁让人祖上阔呢。

另一方面，苏州还有一种相对特殊的城市特征，辖区内几个附属县实力强劲，全部为例全国前十强县。附属强县的购买力转移到了苏州市区，也极有可能是上半年苏州房价的主要推手。

数据来源：中国房价行情
苏州有四个强力小弟，昆山常熟张家港太仓。在苏州引领全国一二线涨幅的时候，其中两个县的房价却同比下降。而涨幅最高的昆山，涨幅也低于苏州城区增长最慢的金阊区。因此我们猜想，有很大的可能是周边县的置业人群，将购买力集中至苏州的主城区，其中应当也有不少抛售置换，导致四个下属县与主城各区涨跌分化明显。
常熟太仓张家港是全国数得着的强县，拥有强劲购买力的人群不在少数，但县域缺乏医疗教育甚至高铁等诸多配套，当地购买力转而倾向于苏州主城区顺理成章。同时，在苏州政府的有意引导下，新房库存更多的集中于吴江，而同为热点区域的工业园区，与姑苏区的新房基本断供。想买只能买二手，从而造成了二手房价迅速上扬，以至于网上出现了上海是苏州园区东板块的段子。
为何房价这么持久的上涨？
总结来说，首先是流量不够，存量来凑。庞大的外来人口数导致存量丰厚，这份家底是苏州持久上涨的市场基础。其次是周边县市的购买力正向主城区转移。一旦热点区域比如工业园区和姑苏区新房供应不足，二手房价格原地引爆也就不难理解了。
当然，也少不了地方政府的一些小动作，像什么亲自下场拿地推高地价，助长市场情绪之类，就不方便多说了。
对苏州的复盘分析皆是马后炮，想必除了这上述两个直观的因素以外，必然还有其它的因素助推了苏州行情，比如不少人迷上了《都挺好》一剧的苏南情致，尤其是在年前热播时期，冲着苏大强来咨询苏州置业的剧迷，那可是来自全国各地的都有。

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苏州的隐忧

苏州的房价上涨并不是坟头蹦迪，他的城市经济总量仍然是二线城市的佼佼者，拳打杭州，脚踢南京，长三角地区仅次于上海。仅凭这份江湖地位也配得上现在的房价地位。
苏州这500多万的外来人口存量，保障其在人口方面拥有足够的楼市支撑。即使其它城市想追赶，也不是朝夕可至，苏州有时间将其慢慢消化。全国最富足的县域经济也是苏州房价的支撑，县域向市区转移的购买力完全可以看做是城市化2.0版本。
然而房价上涨也伴有隐忧。苏州GDP的突然失速，却早有伏笔。
据报道，在2000-2010这十年间，苏州对外贸的依存度六次超过200%。正是外资制造业撑起了大半的苏州经济，2012年，规模以上外资和港澳台资的工业企业利润总额的比值一度达到了72%。可就在2012年之后，风云突变，苏州最依赖的产业好景不再。
短短几年时间，苏州的亏损企业面大幅增加，惨烈到每3家苏州的企业，就有一家处于亏损之中。规模以上的外资和港澳台资企业数量也骤降了三分之一。
在此期间，苏州的实际使用外资额也开启了暴跌之路，直到2017年才开始稳中有所回升。
也许只要外资还在持续进入，苏州的模式也能继续维持。
苏州的境遇实是中国经济现状的一个缩影，贸易战阴影难消，外资撤退早已经是常态。
但受益外资比较多的苏州受伤会更多，产业出了问题人口吸引力也会随之会下降，经济增速也会滑落，前面的人口流入和GDP数据已经体现的很明显。
然而房价上涨，已经是拒绝外来人口的良方。又恰逢苏州的331整治行动，在进行安全大整治的同时，也整治了低端租房，低端房源大量减少，房租应声而张。
据中国房价行情网的数据，苏州租金的平均单价已涨至30.7元/月/㎡，同比去年上涨20%的情况下，而且未见颓势。
房价房租齐头并进，宜居的苏州渐行渐远，捉襟见肘的异乡人只好用脚投票，考虑着要不要离去。

放任房价上涨，会让企业的综合成本的不断提高，那么过往苏州的发展逻辑只能完全抛弃，另觅新的发展出路。即便苏州家底再丰厚，但是坐吃山空也难以持续太久。
好在住建部点名批评了苏州之后，要求苏州严格执行房住不炒。苏州随即出台了非常严厉的政策对房地产市场进行调控。
还想着要去苏州炒房的，还请暂缓,此次被上峰重点关照，把苏州打成了“炒房”典型，政策高压下的房价回调在所难免，好时机错过就错过，既无缘分又何必在此时顶风作案。房住不炒在现在是绝对的政治正确，只要楼市还敢涨，苏州只会把调控从严格上升为严苛。被点名了还不跌，上面不要面子的吗？
话虽如此，想看到大跌也难，新房三年二手五年的限售，直接冻住了市场流动性，没有大规模的抛售，就没有大规模的降价潮。
对于非要执着于苏州的投资客，那只能说跌过的标的更安全。
对于刚需，新房摇号的人变少了，应该是喜大普奔。如要买二手房，那么请参考投资客。
政策的威力不会不到，最多只会迟到，也是时候让苏州好好冷静一番，在产业转型期的阵痛该如何迅速平稳的过渡，毕竟苏州的根基犹在，传统优势可不是房地产。
低速发展时期，不可能像过去数十年那样天翻地覆，未来十数年就是各城市成熟定型期。惟愿苏州找到方向，存量时期，东部强者环绕，苏州实在耽误不起。