房价涨幅全国70城倒数第一 四川这个城市怎么啦？

作者 纯男墨水

导读

环比上月，南充市7月的新建住宅销售价格指数和天津一起，并列为全国倒数第一，18个月来尚数首次。

作为四川第二人口大市的南充，楼市从小阳春调头向下，这背后有哪些原因？本文从城镇化、人口变化等方面为你解读。

跌幅全国第一！

日前，国家统计局发布的7月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数名单上，四川南充市的房价跌幅摘得了一个冠军。

来源：国家统计局网站

环比上月，南充市7月的新建住宅销售价格指数环比下跌0.3%，和天津一起，并列为全国跌幅最大的城市。

从天而降的“冠军”，让这个偏距川东北的国内四线城市，陡然间爆得大名。

要知道，去年2月，南充还曾以1.7%的增速领跑全国。

从最快到最慢，一年多时间中，南充到底发生了什么？更重要的是，这会不会是倒下的第一块多米诺骨牌？

第一到倒数第一，南充“断崖坠落”

下跌，早已开始。

公开的数据显示，从今年3月以来，南充市的新建商品住宅销售价格指数增速环比都处于下行态势。

从3月份的1%到4月的0.9%、再到5月的0.7%，6月的0.1%，一步步从个位数下跌到负数。

在那之前，南充楼市是一波小阳春。从去年12月的0增速，到10.2%，再到2月的0.3%，并一直爬升到3月的1%。

就在很多人认为南充楼市会继续一路上扬的时候，市场却突然调头向下。从目前来看，尚没有止跌的迹象。

2018年2月至2019年7月，南充市新建商品住宅销售价格指数变化。 周桐 制图

还不说去年2月，当地以1.7%的增速领跑全国，余下的月份中，5、6、8、9、10月份5个月中，当地新建商品住宅销售价格指数环比增速都超过1%，其中最高是去年9月，达到1.8%。

尽管在过往的一年多时间中，增速也是起起落落，但没有一次出现绝对下跌。18个月来，这是第一次。

过去4年，南充户籍人口减少14万余人

跌幅夺冠，这个川东城市到底发生了什么？

南充市区 康培 摄

其实，任何时候谈论价格，都离不开供求关系。绝对商品价格的核心，是供求关系。

房地产的供求双方，当然是房子和人口。

先来看人口。南充市四川的第二人口大市，除了成都，人口最多的就是南充。

公开数据显示，2018年末，全市公安户籍总人口728.25万人，常住人口644万人，城镇化率48.1%，比上年提高1.6个百分点。

尽管从目前来看，这个人口数量全省第二的大市地位依然不可动摇，但是从纵向来看，却有不同的态势。

过去4年间，南充市常住人口在增加。南充市过去4年间的常住人口分别为636.40万人、640.22万人、641.79万人和644万人。

但从2015年到2018年四年间，南充市户籍人口却一直处于减少的态势。2015年至2018年，累计减少14万余人。

4年常住人口累计增加7万多人，但和户籍人口相比，常住人口增加得并不多。

2015年-2018年，南充市常住人口和户籍人口。

最近些年，南充市的商品房开发却在高歌猛进。

2016年至2018年，全市商品房销售面积分别同比增长20.6%、37.3%和61.6%。

其中，2018年，全市商品房销售面积934.88万平方米，已经逼近1000万平方米。

如果按照每套房屋100平方米计算，2018年，南充市就提供了近10万套房屋，过去4年间新增的户籍人口人均一套都还有剩余。

当然，影响房价涨跌的因素是复杂多元的，其中既有市场因素，也有政策因素，既有外部因素，也有内部因素。但万变不离其宗，供求关系还是根本。

笔者预计，抛去不同时段一些偶发的外部因素的影响，比如宏观货币政策以及炒作因素，南充商品房的供求关系恐难以支撑其价格继续上行。

南充不是唯一一个，也不是最后一个

房价负增长，南充不是唯一一个。

拿7月来看，全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数中，就有天津、上海出现环比下降。

6月更多。北京、包头、丹东、宜昌、泸州。

省内还有没有别的城市出现下跌。不得而知，因为在70个大中城市中，四川只有成都、南充和泸州被纳入。

就拿同样被纳入名单的泸州来说，6月份，其价格指数同样出现负增长，七月稍有回暖，但也只是打平。过去一年间，泸州和南充的商品住宅销售价格指数，整体波动态势是一致的。

比较有意思的是，今年7月，房价领涨的城市，同样属于未限购的三、四线城市。比如宜昌、唐山、江门等14个城市的环比涨幅都超过了1%，最高的宜昌达到了1.98%。

相比之下，一线城市及主要二线城市的价格波动就小得多，涨跌幅基本都在正负0.5%的区间内。

背后的原因在于，过去一年多来，包括成都在内的很多一二线城市，都实行了严格的限购限价举措，相应这些城市炒作性质的资金就会减少。封堵之下，有相当部分的炒作资金涌向三四线城市，这就是三四线城市楼市大幅波动的核心。

汹涌而来，澎湃而去。游资炒作的特征就是流动性强，从长远来看，稳定房价，核心是当地的房地产供应和人口增长保持相对的协调。

笔者认为，如果一个城市人口持续减少，楼市供应持续增加，房价恐怕难以稳住。