直击中报|朗诗上半年净利4.6亿增幅25%,少数股东“分食”近2亿

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  ◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

  ◎ 编辑 | 密探君

  眼下,楼市政策“从紧”,舆论呼吁房企抓紧备战“过冬”。虽然形势不利于房企,但他们依然希望在中期业绩上给外界传递更为积极、自信的信号。

  号称“绿色科技地产先行者”的朗诗,在本周一(8月19日)刚开市就发布两大重磅消息,都备受投资者及地产业内的高度关注。

  

  一则是公司更名。

  从“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色集团”,这应是该房企二度更名,意在从稍显盲从地发展多元化转向聚焦绿色地产及提升差异化产品溢价空间等。目前,作为新名称的“朗诗绿色集团”,在港交所的股票简称及公司官网名称均已更新。

  二则是2019年中期业绩。

  今年上半年,朗诗绿色集团实现净利润4.6亿元,同比增幅25%。其中,实现核心净利润约4.54亿元,同比增幅39.1%,当期的毛利率较去年同期相对稳定,但上半年实现22%的净利率,比去年同期则增加3.8个百分点。受此影响,已低于1港元/股的朗诗股价当天应时大涨。

  

  看营业收入,朗诗绿色集团今年上半年为20.91亿元,去年同期为20.18亿元,同比微增仅7300万元,当期销售及服务成本15.5亿元,比去年增加近5000万元。

  

  就期间费用而言,朗诗绿色集团的当期“销售费用”相对稳定,财务费用还略有下降,行政费用却数额“剧增”,从去年上半年近1.92亿元飙涨到今年同期约3.08亿元。

  值得注意的是,就利润分配而言,朗诗绿色集团今年上半年归属于上市公司股东的净利润近2.63亿元,比去年同期少了8200万元,前面已说过该公司上半年净利润总额4.6亿元,占比大约57%,那剩下的净利润去哪里了?

  实际上,“分食”掉近2亿元的正是少数股东权益。从朗诗绿色集团半年报不难看出,少数股东权益部分占比43%,相比去年同期占比30.8%则飙涨了12.8个百分点。

  

  之所以如此,我们要从朗诗绿色集团的开发模式去解析,以2018年为例,当年43个销售项目中100%控股项目仅有15个,其中主要以海外项目为主,总占7个之多。

  

  更值得关注的是,非控股项目及小股操盘项目数量非常多。这就是该房企所谓的“资产轻型化”战略。

  大家都知道,房企之间合作开发意在分散风险,提高资金运营效率,从而提高资本回报率,还能迅速壮大全口径销售金额,尤其是在市场调控周期内,显得尤为必要。但密探君发现,朗诗绿色集团上半年销售额相比去年同期竟然罕见下滑。

  

  

  通过梳理年初至今获取新项目情况,密探君发现,朗诗绿色及相关子公司一共获取项目仅4个,其中在公开市场上,年初与新力地产总斥资16.6亿元摘得无锡一地块,朗诗占股45%,7月底斥资11.8亿元摘得成都二仙桥42.3亩地块,容积率3.0,计容建筑体量8.5万方,楼面价14000元/平方米,溢价率21%,相当于区域“小地王”。

  前述提及的朗诗绿色集团的旗下剩余两宗地,均为旗下地产基金运作获取新项目,据其7月9日公告内容,集团旗下青杉资本与平安不动产成立的合作公司(朗诗占股30%)收购了上海张江高科技园区一共2栋写字楼物业。

  

  (张江朗诗中心项目效果图)

  

  来源:朗诗集团

  不久,青杉资本联合阳光保险旗下地产基金—北京融汇成立合资公司(各占股50%)收购上海星星大厦近2万方物业,而2个月前双方曾合作投资了北京船舶重工大厦。意在通过自身重新设计打造招租,重新放大市场价值,获取一定的市场回报。

  按照朗诗绿色集团掌舵人田明的此前说法,朗诗要做中国的铁狮门。意思就是要通过地产基金的轻资产模式,成为中国房地产金融领域的领导者。

  实际上,美国铁狮门在中国做的也不温不火,比如2008年曾以67.5亿元底价摘得上海新江湾城90万方体量的商业体地块,直到今年4月才曝出最新规划,在成都除了东大街已卖给平安等保险大客户的晶融汇,此前传言要整体卖掉麓岭汇。

  年初,田明在朗诗2018年业绩会上表示,现在香港资本市场对内房股估值主要以房企目前土地储备、货值,对应未来的销售利润为估价标准,但朗诗的业务并不那么单一,朗诗分为两部分A(开发部分)+B(服务部分)。

  据悉,朗诗绿色集团目前除了已剥离出亏损的长租公寓等非地产业务之外,目前的A仍是作为核心的绿色产品开发部分,B就是地产基金,参与房地产大宗资产管理,类似高和资本、中城投资等。

  据密探君观察,在当前中国,以房企主导的房地产开发一直很强势,尤其是大型房企的资金渠道较为丰富,而房地产基金一直较为被动,并不占主流,比如最早尝试地产基金的如冯仑及万通地产,结果并不成功,详情且看《地产基金 | 历史、现状、未来展望》。

  

  尤其是中国REIT一直受制于法律、金融、税收等诸多因素,一直推进不力。按照北大光华做的一份研报测算,中国标准化的公募REITs市场潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。尽管前景很美,现实还是非常残酷,详情且看《寻找中国版公募REITs的“价格锚”:商业不动产资本化率调查研究》。

  

  来源:投资中国网

  “交易量最活跃的城市为上海和北京,两地的甲级写字楼资本化率为3.8%-4.9%,商业零售业态的资本化率比甲级写字楼高出约0.4%,酒店高出约1%,物流高出约1.3%,科研办公高出约0.7%,公寓高出约0.3%。”

  

  当前,楼市调控加剧,中国房企资金链再度紧张,尤其是市场上存量房占比日益提高,2018年商品房成交额达到15万亿,尤其是金融属性更强的写字楼、公寓、购物中心等,历经前10年大开发,未来势必要更新、升级,这时专业地产基金团队势必要登场。

  类似朗诗模式,未来势必会更多参与者,但问题是中国房地产市场太过于庞大,龙头房企的市场集中度仍有较大提升空间,规模效应继续发酵。

  编辑:密探君

  来源:地产密探

  原创内容版权归属蓝腾财经,转载须经授权。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 3 参与 4
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

密探财经

泛房地产、金融、城市经济等

头像

密探财经

泛房地产、金融、城市经济等

63

篇文章

215

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码